Er bestaat nog wel eens twijfel of tussen partijen wel of geen sprake is van een huurovereenkomst. De kernregel (artikel 7:201 BW) is dat als iets in gebruik wordt gegeven en daarvoor een vergoeding wordt betaald, er sprake is van een huurovereenkomst. Afhankelijk van de vraag wat er verhuurd wordt en welke afspraken partijen hebben gemaakt (bijvoorbeeld over de looptijd van de overeenkomst), heeft de huurder een bepaalde mate van huurbescherming. Indien alleen wordt betaald voor geleverde services (bijvoorbeeld gas, water en licht) en geen tegenprestatie wordt geleverd voor het gebruik, dan wordt niet voldaan aan de vereisten van een huurovereenkomst. Een dergelijke overeenkomst wordt meestal aangeduid met een gebruiksovereenkomst of een bruikleenovereenkomst.
Er is een grote hoeveelheid aan uitspraken waarbij rechters hebben geoordeeld over de vraag of partijen een huurovereenkomst hebben gesloten en (in het verlengde daarvan) of de huurder zich kon beroepen op huurbescherming dan wel of de verhuurder verhuurdersheffing verschuldigd was.
Hoge Raad: Hofjeswoningen
De Hoge Raad heeft zich dit jaar over die vraag uitgelaten inzake in gebruik gegeven hofjeswoningen (ECLI:NL:HR:2017:1131). De casus: 45 kleine (de meeste zijn ongeveer 25m²) zelfstandige hofjeswoningen zijn in gebruik gegeven aan bewoners. Voor het gebruik voldoen de bewoners een vergoeding c.q. bijdrage die gemiddeld circa € 50,- per maand bedraagt (afgestemd op onder meer de grootte van de woning), variërend van € 19,- voor woningen zonder verwarming tot € 57,- met vier uitschieters ad € 69,-, € 91,-, € 115,- en € 221,- per maand. De kosten voor energie en water betalen de bewoners zelf aan de leveranciers.
Volgens het arrest van de Hoge Raad stelt de verhuurder dat: “een bijdrage van € 57 of minder per maand niet als tegenprestatie in de zin van artikel 7:201 BW kan worden aangemerkt; een dergelijke geringe vergoeding is slechts symbolisch en kan daarom niet een tegenprestatie zijn voor het in gebruik verstrekken van de woningen”.
De Hoge Raad sluit echter aan bij wat het Gerechtshof al eerder had gevonden: de vergoeding is niet slechts symbolisch en voor de bewoners is het, naast de kosten voor energie en water, geen verwaarloosbaar bedrag. Ook vindt de Hoge Raad relevant dat de hoogte van de maandelijkse vergoeding gekoppeld is aan het woongenot (voor kleinere en voor onverwarmde woningen wordt minder betaald) en dat de bewoners in hun overeenkomst met de eigenaar verplicht zijn de woning als hoofdverblijf te gebruiken. Ofwel: aan de vereisten van artikel 7:201 BW wordt voldaan. “De omstandigheid dat de aan de bewoonsters opgelegde betalingsverplichting veel lager is dan de kosten die belanghebbende voor de instandhouding en de exploitatie van de desbetreffende woning maakt” en het feit dat “belanghebbende geen gebruik maakt van haar wettelijke mogelijkheden
tot periodieke verhoging van de maandelijkse bijdragen” verandert volgens de Hoge Raad de conclusie dat sprake is van huur niet.
Hof Arnhem: Combinatie van overeenkomsten
Voorafgaand aan dit arrest van de Hoge Raad is op 8 maart 2016 door het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (ECLI:NL:GHARL:2016:1803) over eenzelfde soort kwestie geoordeeld. In dit geval ging het om de vraag of een voor het gebruik van een woning gesloten combinatie van een bruikleenovereenkomst (waarin geen vergoeding werd gevraagd) en een serviceovereenkomsten (waarin een vergoeding voor te leveren diensten werd gevraagd) een huurrelatie opleverde. Het bedrag dat de bewoners op enig moment moeten voldoen bedraagt € 270,- per maand en dat is meer dan het in de serviceovereenkomst opgenomen bedrag van € 128,- per maand. Het Gerechtshof loopt de services na die aan de bewoners wordt geleverd en komt tot de conclusie dat de verhuurder en de beheerder “onvoldoende aannemelijk hebben gemaakt dat de gehele vergoeding van € 270 kan worden toegerekend aan kosten die ten behoeve van (het beheer van) de woning zijn gemaakt en dat in dat bedrag geen vergoeding voor het gebruik van de woning kan zijn begrepen”. Kortom: ook hier was sprake van een huurovereenkomst voor woonruimte.
Conclusie
De conclusie luidt dat het vragen van een vergoeding voor het gebruik van een woning of een ander huurobject direct de consequentie kan opleveren dat sprake is van een huurovereenkomst met alle (semi-)dwingende wetsbepalingen die daarbij horen. Het gaat dan om een vergoeding die niet alleen bestemd is voor te ontvangen leveringen en diensten (zoals energie en water of andere diensten zoals schoonmaak of toezicht). Wil een verhuurder desondanks voor het gebruik van een woning een vergoeding overeenkomen, maar wegblijven van (volle) huurbescherming, dan biedt de wet daar sinds 1 juli 2016 gelukkig mogelijkheden voor. Het is dan wel van belang binnen de randvoorwaarden van die mogelijkheden te blijven (zie artikel 7:271 lid 1 BW). In een separate bijdrage zullen wij daar bij stil staan.
Justine van Lochem, Dentons Boekel (vastgoed)
[email protected]