1 mei '24 - De woningnood, overstromingsrisico’s, en verduurzaming: veel actuele kwesties komen samen bij VBO, de vereniging van makelaars, taxateurs en huurbemiddelaars. Directeur Hans van der Ploeg licht de belangrijkste ontwikkelingen voor zijn leden toe.
VBO is net verhuisd van Nootdorp naar hartje Den Haag. Hans van der Ploeg verontschuldigt zich dat nog niet alle meubilair op zijn plek staat. VBO zit nu bovenin de Malietoren, met wijds uitzicht over de stad tot aan zee. “We zitten nu dichter bij het vuur, bij de ministeries. Hoewel we ook steeds vaker in Brussel te vinden zijn, nu meer regelgeving daarvandaan komt en we ook daar onze invloed willen laten gelden.”
Veel dossiers
VBO is opgericht in 1985. Van der Ploeg, zelf oud-makelaar en -taxateur, is er nu vijftien jaar directeur. VBO verzorgt diensten voor haar leden in de vorm van evenementen, kennissessies, webinars, netwerkbijeenkomsten, marketing en vastgoedsoftware. Verder heeft de organisatie een klein belang in de vennootschap Eerlijk Bieden BV, één van de partijen die het biedlogboek heeft ontwikkeld. Maar de grootste taak is belangenbehartiging.
Van der Ploeg hoeft zich niet te vervelen. Hij somt enkele dossiers op: “De regelgeving rond taxaties is continu in beweging. Voor verkoopmakelaars hebben we in 2022 het biedlogboek ontwikkeld. In datzelfde jaar is ook het centraal tuchtrecht voor makelaars en taxateurs gestart. Dan is er nog de huurmarkt, waar er op dit moment ontzettend veel speelt rondom wet- en regelgeving.”
Fusie met Vastgoedpro
Verder is VBO druk met het samenvoegen van de eigen organisatie met die van Vastgoedpro. Extra schaalgrootte moet de samenwerkende verenigingen meer slagkracht geven, zodat ze nóg beter de belangen van de leden kunnen behartigen. De fusie moet in 2025 voltooid zijn. “Het persbericht versturen was makkelijk. Nu zijn we bezig onze strategische agenda’s in elkaar te schuiven. Je begrijpt dat daar tijd in gaat zitten.”
Duurzaamheidsparagraaf
Klimaatverandering en verduurzaming houden VBO bezig, vooral in verband met de taakomschrijving van taxateurs. “Natuurlijk, verduurzaming is uitermate belangrijk. En de klimaatomstandigheden waarin we ons gaan begeven, zijn zeer relevant. Het brengt een opgave voor woningeigenaren met zich mee. Maar ik constateer nu dat financiers de verantwoordelijkheid voor dat inzicht wel heel makkelijk bij taxateurs neerleggen.”
Van der Ploeg doelt op de verplichte duurzaamheidsparagraaf bij taxatie van commercieel vastgoed. “Van taxateurs wordt nu gevraagd om alles op te schrijven wat je rondom duurzaamheid met zo'n pand kunt doen. Maar taxateurs zijn daar niet voor opgeleid. Als financiers daar meer over willen weten, kunnen ze beter een energiespecialist bellen.”
‘Een onmogelijke vraag’
Nog zoiets: de discussie over klimaatlabels. “Ken je de website Overstroomik.nl? Als ik daarop mijn adres invul – ik woon in Ridderkerk – dan zie ik dat bij een dijkbreuk mijn huis twee meter onder water komt te staan. Ik verwacht het niet, want het is in de afgelopen 150 jaar ook niet gebeurd, maar net als iedereen weet ik dat er een risico is, omdat wij nu eenmaal onder de zeespiegel leven.”
“Maar nu vraagt de toezichthouder aan de taxateurs: wat voor invloed heeft dat op de waarde van een pand? Dat is een onmogelijke vraag. Daartoe zijn wij niet geëquipeerd. De overheid is ervoor verantwoordelijk dat Nederland niet onder water komt te staan. Een individuele vastgoedeigenaar kan dit helemaal niet beïnvloeden. In de waardecomponent kun je er in de meeste gevallen niets mee.”
KADER
De duurzaamheidsparagraaf is integraal onderdeel van het nieuwe modeltaxatierapport. De Vereende heeft aangegeven dat het modeltaxatierapport Bedrijfsmatig Vastgoed (de PTD) en de daarbij behorende opdracht tot dienstverlening (OTD) is ontwikkeld door TEGoVA NL (een initiatief van NVM, VBO en Vastgoedpro) en RICS. Ook zijn het modeltaxatierapport en de OTD aan een uitgebreide consultatie bij alle stakeholders onderworpen. In de OTD is een algemene exoneratie opgenomen en in het modeltaxatierapport is onder andere vermeld dat de taxateur geen BTK- / EPA(U)-adviseur is, geen rechten kunnen worden ontleend aan de specifieke investeringsinschatting of de onderliggende kostenkengetallen, de taxateur geen keuring van de fundering van het vastgoed uitvoert of laat uitvoeren en er wordt geadviseerd om een rapport op te laten maken volgens de onderzoeksrichtlijn van het KCAF als de opdrachtgever meer zekerheid over het fundament wil. Daarom heeft de Vereende aangegeven dat een aanvullende exoneratie niet nodig lijkt. Daarbij heeft de Vereende het advies gegeven om bij iedere taxatie een afweging te maken of de taxateur voldoende is gedekt door hetgeen in de OTD en het modeltaxatierapport is opgenomen en na te gaan of wellicht een extra exoneratie gewenst/noodzakelijk is.
Modelrapporten geanalyseerd
Van der Ploeg heeft over die duurzaamheidsparagraaf en de klimaatrisico’s zelfs overleg gevoerd met de Vereende, want hij wilde weten hoe een verzekeraar tegen het aansprakelijkheidsrisico voor de taxateur aankijkt.
‘De duurzaamheidsparagraaf is een integraal onderdeel van het nieuwe modeltaxatierapport. In de opdracht tot dienstverlening (OTD) is een algemene exoneratie opgenomen en zijn aanvullende voorwaarden gesteld (zie kader). Daarom heeft de Vereende aangegeven dat een aanvullende exoneratie niet nodig lijkt. De Vereende geeft wel het advies om bij iedere taxatie een afweging te maken of de taxateur voldoende is gedekt door wat in de OTD en het modeltaxatierapport staat en om na te gaan of een extra exoneratie gewenst/noodzakelijk is’, aldus de Vereende.
Van der Ploeg: “Ik moet zeggen: het is heel plezierig om daar op deze manier over van gedachten te kunnen wisselen. We adviseren taxateurs nu: als je in je rapport dingen moet vermelden waar je niet volledig verstand van hebt, schrijf dat dan ook op. Wijs er dan op dat daarvoor een specialist nodig is.”
Desktoptaxatie
Een heet hangijzer is de modelmatige waardebepaling van taxateurs. “Een ingewikkeld dossier. Ik vind het gerechtvaardigd om bij een laagrisicofinanciering een goedkopere taxatie mogelijk te maken. Stel, een eigenaar leent € 30.000 voor verduurzaming, is het dan gerechtvaardigd dat hij of zij een taxatierapport moet laten opmaken dat gemiddeld € 800, € 900 kost?”
“Mijn achterban vindt dat heel eng. Het NRVT, het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs, zegt dat de desktoptaxatie zoals die er nu ligt, niet past in hun regelgeving. Nu zijn we aan het onderhandelen over de voorwaarden waaronder deze taxatievorm dan wél binnen hun regelgeving past, en de taxateur veilig een handtekening kan zetten. Bedenk wel: we hebben een maatschappelijke verantwoordelijkheid om mee te bewegen met de vragen van de markt. Hoe moeilijk een dergelijke verandering soms ook is.”
Regie op woningmarkt terugpakken
Waar VBO en haar achterban dagelijks mee te maken krijgen, is de wooncrisis. “Ik hoor het Stef Blok nog roepen: ‘de woningmarkt is klaar’. Daar plukken we nog steeds de wrange vruchten van. We hebben niet voldoende aanbod, prijzen stijgen te hard, de immigratie is hoog. We kunnen dit niet bijbenen met elkaar.”
“Daarom ben ik blij dat Hugo de Jonge de regie op die woningmarkt terugpakt. Laat ik voorop stellen dat ik het niet met al zijn maatregelen eens ben. Maar als je ziet dat een politieagent, verpleegkundige of docent niet meer in Amsterdam kan wonen, dan heb je als overheid je plicht verzaakt en moet je ingrijpen.”
Wettelijke bedenktermijn
Eén van de gevolgen van de overspannen woningmarkt is dat kopers tegen elkaar op gaan bieden, en dat bieden zonder financieringsvoorbehoud steeds gewoner wordt. Kopers lopen het risico om onverantwoorde beslissingen te nemen. Daarom heeft de NVHP, de Nederlandse Vereniging van Hypothecair Planners, voorgesteld om de wettelijke bedenktermijn bij aankoop van een woning te verlengen van 3 naar 14 dagen. Wat vindt Van der Ploeg hiervan?
“Vooropgesteld, ik preek voor eigen parochie. Maar ik vind dat iemand die een huis wil kopen, die de aankoop van zijn leven wil doen, dat die een VBO-aankoopmakelaar in de arm moet nemen. Zeker in zo'n overspannen markt als waarin we nu zitten. Dan kun je een weloverwogen besluit nemen. Dat doet de verkoper immers ook. Je gaat toch niet in je eentje op een achternamiddag besluiten om een half miljoen uit te geven?”
“En die wettelijke bedenktermijn – die overigens ooit door VBO is bedacht – moet je in de huidige markt zeker niet langer maken. Dan komen er nog een paar honderd bezichtigingen voor een huis dat al onder bod is. Dat kun je mensen niet aandoen.”
Tips voor makelaar en taxateurs
Tot slot heeft Van der Ploeg een tip voor zijn leden. “Communiceer goed met je klant en leg dat schriftelijk vast. In tuchtrechtzaken en aansprakelijkheidszaken zien we vaak dat er slecht gecommuniceerd is. Er is niet goed afgestemd wie wat doet. Daar komen vaak problemen van.”
Om dat soort problemen en schadeclaims te voorkomen, zoekt de Vereende al in een vroeg stadium de samenwerking met haar klanten voor het inwinnen van advies. Van der Ploeg juicht die adviesservice eveneens toe. “Zeker, want je wilt eventuele problemen natuurlijk voor zijn. VBO is groot voorstander van samenwerking en kennisdeling met relevante partijen in de markt.”
Hier kunt u meer lezen over VBO
