10 februari 2021 - De overheid heeft een wetsvoorstel in concept opgesteld op grond waarvan onder meer de mogelijkheden van tijdelijke verhuur worden verruimd. Dit valt, zo wordt toegelicht, binnen het streven van het (gevallen) kabinet om de betaalbaarheid en beschikbaarheid van huurwoningen op korte termijn te verbeteren. Het voorstel om binnen de puntentelling het aandeel van de WOZ-waarde te beperken is hier ook onderdeel van.
Het conceptwetsvoorstel dat ziet op tijdelijke huurovereenkomsten is, inclusief een toelichting, op internet geplaatst. Van 23 november 2020 tot en met 22 december 2020 kon eenieder die dat wenste een reactie geven op de concepttekst. De opstellers van het wetsvoorstel zullen nu de reacties doornemen en besluiten of zij het wetsvoorstel daarop willen aanpassen. Daarna start het wetgevingstraject.
Het is dus nog even afwachten of er nog veranderingen worden doorgevoerd, maar de concepttekst die is gepubliceerd geeft een aardig beeld van wat er verwacht kan worden.
Als gezegd ziet het conceptwetsvoorstel op verruiming van tijdelijke verhuur van woonruimte. Ter herinnering: de wet voorziet sinds 2016 in de mogelijkheid om woonruimtes voor een bepaalde termijn te verhuren waarna de huurovereenkomst van rechtswege eindigt. Daar zitten wel wat haken en ogen aan. Zo mag de duur van de huurovereenkomst niet meer zijn dan twee jaar voor zelfstandige woonruimtes en niet meer dan vijf jaar voor onzelfstandige woonruimtes. Daarnaast mogen partijen maximaal één huurtermijn overeenkomen.
Wordt de huurovereenkomst verlengd, dan geldt deze direct voor onbepaalde tijd met volledige huurbeëindigingsbescherming. Ook moet de verhuurder eraan denken om de huurder een aanzegging te sturen waarin de huurder wordt herinnerd aan de einddatum. Die aanzegging dient door de huurder te zijn ontvangen in de periode die tussen drie maanden en één maand voor de einddatum ligt. Er zijn inmiddels meerdere gerechtelijke vonnissen over aanzeggingen die net te laat en/of net te vroeg door de verhuurder zijn verzonden. Over het algemeen leidt dat (net als wanneer de verhuurder de aanzegging niet stuurt) tot verlenging van de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, ook dan met volledige huurbeëindigingsbescherming.
Gaat het allemaal goed, dan eindigt de huurovereenkomst op de einddatum van rechtswege tenzij de huurder, die tussentijds de huurovereenkomst kan opzeggen, de huurovereenkomst al eerder heeft beëindigd.
Toegelaten instellingen (woningbouwverenigingen) mogen overigens slechts voor beperkte doelgroepen gebruik maken van deze tijdelijke huurovereenkomsten. Daarnaast is nog relevant dat de overige huurbescherming, bijvoorbeeld ten aanzien van onderhoud en de huurprijs, gewoon van kracht is.
Waar zit dan nu de aangekondigde versoepeling in?
Verlenging van twee jaar naar drie jaar
Voor een huurovereenkomst die ziet op een zelfstandige woonruimte wordt de maximale bepaalde termijn van de huurovereenkomst verruimd naar drie jaar.
Verlenging
Daar waar nu geldt dat de huurovereenkomst voor maximaal één bepaalde termijn mag worden gesloten, zou deze op grond van het conceptwetsvoorstel eenmalig verlengd kunnen worden. Voorwaarde blijft wel dat de maximale termijn niet wordt overschreden. Zo zou dan bijvoorbeeld kunnen worden afgesproken dat de huurovereenkomst twee jaar zal duren en kan deze huurovereenkomst dan nog met maximaal een jaar worden verlengd. Wordt voor een eerste termijn direct al drie jaar overeengekomen, dan is een verlenging niet meer mogelijk.
Blokkeren opzegmogelijkheid huurder
Als compensatie voor het feit dat de huurovereenkomst van rechtswege eindigt, is in de huidige wettekst opgenomen dat de huurder de huurovereenkomst altijd tussentijds kan opzeggen. De huurder moet daarbij wel de wettelijke opzegtermijn in acht nemen (doorgaans een maand). De verhuurder kan niet tussentijds opzeggen en is gebonden aan de overeengekomen termijn.
Het conceptwetsvoorstel stelt nu voor dat deze opzeggingsmogelijkheid voor de huurder voor een eerste periode geblokkeerd kan worden. De periode waarin die blokkering mogelijk is, is afhankelijk van de door partijen gekozen huurtermijn. Zo ziet dit eruit:
Partijen moeten wel uitdrukkelijk overeenkomen dat de huurder gedurende een bepaalde eerste termijn niet op kan zeggen.
Voorafgaand aan de einddatum van de verlengde termijn, waarbij de totale duur dus binnen het wettelijke maximum moet blijven van drie dan wel vijf jaar, moet de verhuurder alsnog op tijd de aanzegging inzake de (nieuwe) einddatum sturen. Anders wordt de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd verlengd.
Toetsing aanvangshuurprijs
De wet regelt op dit moment dat huurders van woonruimte gedurende de eerste zes maanden van de huurovereenkomst de huurprijs kunnen laten toetsen door de huurcommissie. Te hoge huurprijzen kunnen zo met terugwerkende kracht worden verlaagd naar de redelijke huurprijs (conform de puntentelling). Als de huurcommissie constateert dat een zelfstandige woning wordt gehuurd die zoveel punten heeft dat deze boven de liberalisatiegrens uitkomt, dan spreekt zij zich niet uit over de hoogte van de huurprijs en blijft deze onveranderd.
Met het invoeren van de tijdelijke huurovereenkomst in 2016 is in de wet geregeld dat die toetsingsmogelijkheid voor dergelijke huurovereenkomsten werd opgerekt tot zes maanden na afloop van de eerste bepaalde duur van twee jaar of korter. Dit om ervoor te zorgen dat huurders die hopen op een verlenging voor onbepaalde tijd de toetsing niet achterwege laten uit angst de verlenging dan niet te krijgen. In lijn met de hierboven genoemde voorgestelde wetswijzigingen is ook de toetsingsperiode aangepast naar de maximale termijn van drie jaar (eventueel na een verlenging) en geldt deze tot zes maanden na afloop daarvan.
Huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd
Voor huurovereenkomsten die voor onbepaalde tijd worden aangegaan, en dus buiten de regeling vallen van huurovereenkomsten voor een bepaalde duur met een einde van rechtswege, stelt de wetgever ook een wetswijziging voor. Deze wijziging is bedoeld om onzekerheid in de markt weg te nemen over de vraag of een reguliere huurovereenkomst met volledige huurbeëindigingsbescherming ook een eerste vaste periode van bijvoorbeeld een jaar kan bevatten.
In de nieuwe wettekst zou komen te staan (in lijn met optie 2 uit de ROZ-modelhuurovereenkomst voor woonruimte) dat partijen bij het sluiten van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd een eerste termijn kunnen afspreken waarbinnen de huurder de huurovereenkomst niet kan opzeggen. Naar ik aanneem wordt in lijn met de rest van de wettekst bedoeld dat de verhuurder dit dan ook niet kan.
Met de val van het kabinet is het onzeker wanneer de behandeling van het wetsvoorstel verder zal worden opgepakt. Maar het is goed om dit in de gaten te houden: voor de huurmarkt is het voor velen een welkome wetswijziging.
Auteur
Justine van Lochem, Advocaat vastgoed
