Kennisbank

20 februari 2020 - Verhuurder en huurder sluiten een allonge, waarmee het gehuurde (een winkel) wordt uitgebreid. In de allonge worden (alleen) afspraken gemaakt over de huurprijs van de uitbreiding. Overigens wordt er aangesloten bij de lopende huurovereenkomst. Vervolgens wil huurder -nog geen half jaar nadat de inkt van de allonge droog is- de huurprijs van de rest van het gehuurde (dus zonder de uitbreiding) aanpassen (lees: verlagen) op de voet van art. 7:303 BW. Kan dat? Verhuurder meent van niet, huurder van wel. Het Hof Arnhem heeft recent meer duidelijkheid geschapen.

Terug naar de basis: bij winkelruimte kan zowel een huurder als een verhuurder op basis van art. 7:303 BW kortweg na afloop van de bepaalde tijd, en in andere gevallen 5 jaar na de laatste vaststelling, aanpassing van de huurprijs verlangen (waarmee de huurprijs in overeenstemming wordt gebracht met de huurprijzen van vergelijkbare winkelruimtes ter plaatse). De vraag die in bovengenoemde casus voorligt, is of -met de allonge over de uitbreiding- ook de huurprijs van de rest is vastgesteld (waarmee opnieuw 5 jaar met aanpassing gewacht zou moeten worden). Vast staat daarbij dat partijen het niet over de huurprijs van de rest hebben gehad.

Overwegingen verhuurder en huurder

Verhuurder baseert zijn standpunt op een eerder arrest, waarin geoordeeld is dat met het maken van afspraken over veranderingen van de lay-out van het gehuurde (en de gevolgen hiervan voor de huurprijs), de huurprijs ook opnieuw is vastgesteld (ook al wijzigt de huurprijs overigens niet). Daarbij acht verhuurder het ook onredelijk dat huurder zo kort na het sluiten van de allonge een beroep doet op huurprijsaanpassing (als hij dat had geweten, zou hij allonge niet gesloten hebben). Huurder is daarentegen van oordeel dat de afspraken over de uitbreiding los gezien moeten worden van de rest: er is nooit gesproken over aanpassing van de huurprijs van de rest, laat staan dat beoogd is deze opnieuw vast te stellen.

Uitspraak Hof

Nadat de kantonrechter verhuurder in het gelijk heeft gesteld, denkt het Hof daar anders over.  Het Hof stelt vast dat –anders dan in het door verhuurder aangehaalde arrest- alleen de huurprijs voor de uitbreiding ter sprake is gekomen, en dat uit het sluiten van de allonge ook niet afgeleid kan worden dat partijen een nieuwe huurprijs voor de rest hebben vastgesteld. Ook het standpunt dat de handelswijze van huurder onredelijk is, vindt geen gehoor. Het gaat om professionele partijen, en niet is in te zien waarom huurder de praktische keuze om de huurprijs van de rest niet aan de orde te stellen, niet mocht maken.

Huurder trekt dus aan het langste eind. Dat neemt niet weg dat deze uitspraak bevestigt dat het raadzaam is om bij het maken van afspraken over uitbreidingen/aanpassingen van het gehuurde, goed stil te staan bij de mogelijkheid dat daarmee mogelijk de huurprijs opnieuw voor een termijn van 5 jaar wordt vastgesteld. Dit maakt dat het voor de hand ligt om bij dergelijke afspraken, expliciet in de allonge te vermelden wat de bedoeling van partijen op dit vlak is.

Auteur

Midas Lagerweij, advocaat vastgoed Dentons

[email protected]

Midas Lagerweij auteur Dentons