7 februari '24 - Dit verhaal heeft de afgelopen weken de nodige aandacht getrokken: een verkopend NVM-makelaar kocht een pand van zijn eigen opdrachtgevers. Al snel rezen er vragen over belangenverstrengeling. Kon dit wel door de beugel en wat was er precies aan de hand?
De makelaar bemiddelde bij de verkoop van een winkelpand (met vraagprijs van EUR 300.000,-) dat gezamenlijk (ieder voor 1/3e deel) eigendom was van twee broers en de echtgenote van een van hen. Ik zal hen hierna “het echtpaar”, de andere broer “de verkoper” en hen gezamenlijk “de verkopers” noemen. Nadat het pand aanvankelijk onderhands te koop was aangeboden, belandde het vervolgens op Funda.
Kort daarna ontving de makelaar een bod van EUR 300.000,- van een geïnteresseerde partij, die daarbij liet weten dat het een finaal bod was. De makelaar bracht dit bod over aan de verkopers en liet weten dat hij zelf ook interesse had om het pand voor dezelfde prijs te kopen. Hij gaf daarbij in overweging dat de verkoopcommissie niet verschuldigd zou zijn als zij met hem in zee gingen. Het echtpaar ging dezelfde dag mondeling akkoord en tekende de volgende ochtend de (door de makelaar opgestelde) koopovereenkomst.
Die ochtend ontving de makelaar een hoger bod (EUR 325.000,-) van de andere geïnteresseerde partij, maar hij bracht de verkopers daar niet van op de hoogte. Later die dag tekende ook de verkoper de overeenkomst. Vervolgens liet de makelaar de verkopers weten zijn opdracht terug te geven. De verkoper vertrouwde de situatie niet en riep vernietiging van de koopovereenkomst in vanwege het achterhouden van cruciale informatie. Uit het vonnis volgt niet hoe hij op de hoogte is geraakt van het hogere bod.
De makelaar ging niet akkoord en spande (samen met het echtpaar) een kort geding aan tegen de verkoper waarin hij medewerking aan de levering vorderde op straffe van een dwangsom.
Uitspraak rechter
De voorzieningenrechter stelde vast dat sprake was van een spoedeisend belang en concludeerde dat de koopovereenkomst tot stand was gekomen. [1] Het verweer van de verkoper dat het schriftelijkheidsvereiste [2] zou gelden, omdat het pand een gemengde planologische bestemming had die bewoning zou toestaan, slaagde niet. Men dient te kijken naar de feitelijke situatie ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst. Op dat moment gold het pand als verswinkel, niet als woning. Overigens stond de overeenkomst ook op schrift en was ondertekend door alle partijen.
Dit brengt ons bij de kernvraag van de procedure: was sprake van misbruik van omstandigheden (art. 3:44 lid 4 BW)? Simpel gezegd, kon het handelen van de makelaar in deze zaak civielrechtelijk door de beugel?
De voorzieningenrechter oordeelde dat tussen een makelaar en consument-opdrachtgever een afhankelijke relatie bestaat. In dit geval was er ook een vertrouwensrelatie, omdat de verkoper al 30 jaar klant was bij de makelaar en eerder op diens advies vertrouwde bij verkoop van andere panden. Gezien deze bijzondere omstandigheden is de kans groot dat de verkopers hebben vertrouwd op de informatie van de makelaar, dat zijn bieding het hoogst haalbare bedrag was. Dit zal hen hebben aangespoord om het bod van de makelaar te aanvaarden.
De makelaar had een persoonlijk belang (een lage koopprijs) dat in conflict was met het belang van de verkopers (een hoge koopprijs). Het heeft er dan ook alle schijn van dat de makelaar niet objectief kon adviseren over vragen als ‘of het bod van de andere geïnteresseerde daadwerkelijk een finale bieding betrof’ en ‘of het pand langer op de markt moest blijven om een hogere prijs te kunnen genereren’. Daarnaast heeft het latere hogere bod het bod van de makelaar doorkruist, waardoor de verkopers zijn benadeeld. Deze handelswijze is extra discutabel, omdat de makelaar de hoogte van zijn bod kon baseren op het bod van de andere geïnteresseerde en zijn commissie als korting kon rekenen.
[1] Vrz. Rb. Midden-Nederland 19 september 2023, ECLI:NL:RBMNE:2023:4955.
[2] Art. 7:2 lid 1 BW bepaalt dat de koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak indien koper een particulier is die niet handelt in de uitoefening van beroep of bedrijf schriftelijk moet worden aangegaan.
Kortom, de makelaar wist (althans had moeten begrijpen) dat hij zich had moeten onthouden van het aanmoedigen van de verkopers om akkoord te gaan met zijn bod, waardoor sprake was van misbruik van omstandigheden. Dat hij de opdracht aan de verkopers heeft teruggegeven, maakt dit niet anders. De rechter wees in dit verband op regel 1 van de NVM Erecode, waarin staat dat makelaars zich bewust moeten zijn van hun maatschappelijke functie en regel 6 dat zij belangenverstrengeling moeten vermijden. Hoewel deze regels een grote rol spelen in tuchtprocedures, zijn zij dus ook relevant in civiele procedures. [3] De vordering van de makelaar tot het verlenen van medewerking aan de levering werd afgewezen en hij (en het echtpaar) werd(en) veroordeeld tot het betalen van de proceskosten van de verkoper.
Conclusie
Deze zaak benadrukt het belang van transparantie en integriteit. Een makelaar dient alleen de belangen van zijn klanten te behartigen en dus weg te blijven van belangenverstrengeling. Het is van tweeën één: óf hij makelt, óf hij koopt (voor zover te verenigen met regel 6 van de NVM Erecode die ziet op eigen belang). Maar dat de combinatie vragen om ellende is, laat deze zaak wel zien: de makelaar vist als koper achter het net, verliest een jarenlange klant en kan ook nog een tuchtklacht tegemoet zien. Niet doen dus!
[3] Hof Amsterdam 3 juni 2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:2410.
Auteur
Liesbeth van Maaren (Advocaat bij Dentons Vastgoed, Beroepsaansprakelijkheid & Tuchtrecht)
