De Bouwinvest-uitspraak
De Bouwinvest-uitspraak geeft een aardig beeld van de gevolgen van het buiten toepassing laten van een huurprijsverhogingsbeding. Een verhuurder (Bouwinvest) vordert bij de kantonrechter ontbinding van een huurovereenkomst en ontruiming van een woning wegens een huurachterstand. De huurders erkennen de huurachterstand en vragen om een betalingsregeling.
De kantonrechter onderzoekt ambtshalve (dat betekent uit eigen beweging) of het huurprijsverhogingsbeding in de huurovereenkomst oneerlijk is volgens de Richtlijn oneerlijke bedingen. Het huurprijswijzigingsbeding geeft de verhuurder de mogelijkheid om de huurprijs jaarlijks te verhogen met maximaal het consumentenprijsindexcijfer (CPI) + 5%. De huurovereenkomst in deze zaak begint in 2005 met een huurprijs van € 865,00 per maand, inmiddels opgelopen tot € 1.534,75 per maand, bijna het dubbele.
De kantonrechter komt tot de conclusie dat het huurprijsverhogingsbeding in de huurovereenkomst een oneerlijk beding is. Hij laat het huurprijsverhogingsbeding daarom geheel buiten toepassing. Dit betekent dat de aanvangshuurprijs van € 865,00 per maand nooit is aangepast. Alles boven de € 865,00 heeft de huurder onverschuldigd betaald. Er is dus geen sprake van een huurachterstand, maar juist van een tegenovergestelde situatie. De rechter wijst de vorderingen van de verhuurder af.
Prejudiciële vragen
Het huurprijsverhogingsbeding in bovenstaande uitspraak komt in veel huurovereenkomsten voor, soms met kleine variaties. Als deze huurprijsverhogingsbedingen in huurovereenkomsten tussen professionals en consument-huurders allemaal als oneerlijk gezien worden, zal dat grote gevolgen hebben voor de huurmarkt. Tot nu toe lijkt een huurverhogingsbeding dat de verhuurder toestaat de huurprijs enkel met CPI te verhogen wel eerlijk, maar over andere smaken heerst nu veel onduidelijkheid in de markt.
Een kantonrechter in Amsterdam liet in oktober 2023 weten het voornemen te hebben om prejudiciële vragen te stellen aan de Hoge Raad. Met prejudiciële vragen kan een lagere rechter, zoals de rechtbank, de hoogste rechter in Nederland, de Hoge Raad, vragen stellen over een onderwerp dat in veel zaken speelt. Dat veelvoorkomende huurprijsverhogingsbedingen mogelijk oneerlijk zijn en wat de gevolgen daarvan zijn, is van invloed op vele huurovereenkomsten. Dit onderwerp is dus bij uitstek geschikt om aan de Hoge Raad voor te leggen in een eerdere fase.
Samengevat heeft de kantonrechter in januari 2024 de volgende vragen gesteld aan de Hoge Raad:
- Is een beding dat de verhuurder toestaat de huurprijs jaarlijks met maximaal 3% te wijzigen bovenop de CPI een oneerlijk beding in de zin van de Richtlijn oneerlijke bedingen en welke gezichtspunten spelen hierbij een rol?
- Als een huurprijsverhogingsbeding bestaat uit deels een verhoging op grond van CPI en deels een extra huurprijsverhoging, moet de rechter het beding dan in zijn geheel vernietigen of alleen het extra percentage?
- Als een huurprijswijzigingsbeding als oneerlijk wordt aangemerkt, vervalt dan de verschuldigdheid van iedere verhoging vanaf de aanvang van de huurovereenkomst en voor de resterende looptijd van de huurovereenkomst?
- Als de vorige vraag bevestigend wordt beantwoord, hoe moet de rechter dan omgaan met een vordering tot betaling van de huurachterstand en moet de verhuurder nog in de gelegenheid worden gesteld om zich uit te laten over het bedrag dat de huurder onverschuldigd heeft betaald?
- Kan een verhuurder zich beroepen op verjaring van de terugbetalingsplicht en zo ja, wanneer vangt de verjaringstermijn aan?
- Als de verhuurder zich niet op verjaring kan beroepen, is er dan een andere reden om de terugvordering van het gehele onverschuldigd betaalde te beperken tot een bepaalde periode?
Verwachte tijdlijn
Nu er vragen aan de Hoge Raad zijn gesteld, krijgen de partijen bij de procedure de gelegenheid om schriftelijk opmerkingen in te dienen. De Hoge Raad kan ook toestaan dat derden-belanghebbenden schriftelijk opmerkingen mogen indienen. Na deze fase zal de adviseur van de Hoge Raad (de A-G of P-G) een advies (conclusie) opstellen. Ook daar krijgen partijen de gelegenheid voor om op te reageren. Vervolgens zal de Hoge Raad een uitspraak/antwoord formuleren op de prejudiciële vragen.
Dit proces kan nog wel enige tijd duren. Gemiddeld duurt zoiets zes tot twaalf maanden. Nu de vragen ook zien op de uitleg van Europees regelgeving, is het mogelijk dat de Hoge Raad op zijn beurt prejudiciële vragen stelt aan de Europese rechter, het Hof van Justitie. Dan zal het proces zeker langer duren dan twaalf maanden. Tot het antwoord op bovenstaande vragen doet iedere huur- en verhuurprofessional er verstandig aan huurprijsverhogingsbedingen in hun huurovereenkomsten kritisch te beoordelen, waar nodig een voorziening te treffen en desgewenst nader advies in te winnen bij een expert.
Voor meer uitleg over de toets waarom een huurverhogingsbeding oneerlijk is, zie Indexeringsclausule woonruimte: let op bij verhuur aan consument-huurders! (vereende.nl)
Voor de volledige uitspraak: ECLI:NL:RBAMS:2023:4800, Rechtbank Amsterdam, 10494863 CV EXPL 23-6545 (rechtspraak.nl)
Voor een link naar de prejudiciële vragen: ECLI:NL:RBAMS:2024:129, Rechtbank Amsterdam, 10621148 CV EXPL 23-10113 (rechtspraak.nl)
Auteur
Philip du Perron, advocaat vastgoed en beroepsaansprakelijkheid Dentons
