19 december 2019 - Onlangs bekrachtigde het Hof Amsterdam bij arrest van 17 september 2019 (GHAMS:2019:3496) een vonnis van de rechtbank Amsterdam (RBAMS:2018:5751) waarin was bepaald dat verhuur van een slaapkamer in een appartementencomplex in strijd was met de bestemming van het woonappartement in de splitsingsakte. Ter achtergrond:
Diverse gemeentes hanteren tegenwoordig een specifiek beleid om de verhuur aan toeristen door particulieren aan banden te leggen. Zo dient in Amsterdam iedere verhuur aan toeristen vooraf gemeld te worden bij de gemeente, bijvoorbeeld als verhuurd wordt via Airbnb, HomeAway of Booking.com. Sinds januari 2019 geldt er tevens een beperking van maximaal 30 nachten per kalenderjaar. In Amsterdam gelden daarnaast specifieke regels voor Bed & Breakfast, uitgaande van de situatie dat de hoofdbewoner een deel van de woning of woonboot voor B&B-doeleinden wil gebruiken. Ondertussen is men in Amsterdam druk geweest met besluitvorming over de (concept) Huisvestingsverordening Amsterdam 2020 die in november 2019 is behandeld door de commissie Bouwen en Wonen en aansluitend in de gemeenteraad is besproken. Het doel van die verordening is dat de woningvoorraad en leefbaarheid in de stad beter worden beschermd. Zo wil men de mogelijkheid opnemen om gebieden aan te wijzen waar een verbod voor vakantieverhuur gaat gelden.
De leefbaarheid stond ook centraal in het in de aanhef genoemde arrest. Hier speelde echter geen bestuursrechtelijk geschil, maar stond een civielrechtelijke discussie centraal (lees: over appartementsrechten tussen de VvE en een bewoner). Zoals gezegd ging het om een appartementsrecht, waarvan de eigenaar een van zijn slaapkamers had ingericht voor kortdurende verhuur aan toeristen, welke kamer hij te huur aanbod via internet. Die kamer omvatte ongeveer 10% van de woning. Kennelijk verhuurde de eigenaar de kamer enkel in zijn aanwezigheid en zou het gaan om circa 46 weken per jaar tegen een bezettingsgraad van 70%. Met een gemiddeld verblijf van tussen de vier en 10 dagen en de prijs schommelde rond de 65 euro per nacht (zonder ontbijtfaciliteiten). De toeristen kregen bij overnachting de sleutels van het appartementencomplex. Op een enkel rookincident na, waren er geen gevallen van overlast bekend. Desalniettemin is tijdens een VvE vergadering besloten geen toestemming te verlenen voor elke vorm van korte verhuur.
In de van toepassing zijnde regelgeving, zoals de splitsingsakte was namelijk het volgende bepaald: “het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning (…)”. Daarnaast was de volgende bepaling opgenomen: “de appartemensrechten zijn bestemd voor gebruik als staande in de omschrijving van het betreffende appartementsrecht”. Daarnaast was het modelreglement uit 1992 van toepassing, waarvan artikel 17 lid 4 luidde: “Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht het privé gedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan nader in de akte [de splitsingsakte] gegeven bestemming. Een gebruik dat afwijkt van deze bestemming is slechts geoorloofd met toestemming van de vergadering.”
De rechtbank was kort gezegd van mening dat het gebruik van het appartement grote gelijkenis vertoonde met een hotel of een pension en dat dit niet voldeed aan de in de splitsingsakte vermelde bestemming. Het Hof heeft vervolgens de overwegingen van de rechtbank volledig overschreven. In het gebruik schuilt, aldus het hof: “ontegenzeggelijk een mogelijk risico op overlast vanwege de door de rechtbank in haar vonnis van 4.7 genoemde redenen”. Een van de redenen was het sleutelgebruik door de gasten en het feit dat de andere bewoners te allen tijde geconfronteerd konden worden met wisselende, voor hen onbekende derden. Dit kan de gevoelens van onveiligheid voor de overige bewoners vergroten. Het feit dat de gasten eigen huisregels moesten onderteken, doet aan het voorgaande niet af. Daar komt bij dat de eigenaar evenmin kon garanderen dat zich geen overlast zou voordoen in de toekomst. Het feit dat enkele andere bewoners “ook” bedrijfsmatige activiteiten vervulden zoals vertaalwerkzaamheden en kleinschalige kinderopvang, is van geheel andere orde dan dit specifieke gebruik. Samengevat: de VvE trok in deze kwestie aan het langste eind. Denk bij toeristische verhuur dus niet alleen aan eventuele bestuursrechtelijke obstakels en of zaken van verzekeringstechnische aard (zoals opstal) of hypothecaire aard (huurbeding), maar houd ook rekening met het VvE recht!
Auteur
Cornélie Arnouts MRE MRICS, advocaat vastgoed en beroepsaansprakelijkheid & tuchtrecht Dentons Boekel
