17 december 2020 - Het hof Den Haag heeft zich onlangs uitgelaten over de vraag welke waarde een koper mag hechten aan de verkoopinformatie. Dient verkoopinformatie te worden opgevat als een garantie? Of meer als een streven van de verkoper? Het hof legt het uit[1].
In september 2011 sluit een consument als koper een koopovereenkomst met Stichting Staedion (hierna: de koper en de verkoper). Het gaat om twee appartementsrechten in de, destijds nog te realiseren, Couperustoren in Den Haag.
In de verkoopinformatie van de Couperustoren staat opgenomen dat de toren bestaat uit koopappartementen en (uitsluitend) huurappartementen in de vrije sector. In dezelfde verkoopinformatie staan voorbehouden opgenomen ten aanzien van de juistheid en de volledigheid van de verstrekte informatie. Eind 2015 constateert de koper tot zijn verbazing dat er vier huurappartementen in de Couperustoren te huur worden aangeboden in de sociale sector. Na deze ontdekking stelt de koper de verkoper aansprakelijk voor een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst. Deze tekortkoming is erin gelegen dat de verkoper huurappartementen in de sociale sector verhuurt. De koper is van mening dat zijn appartementsrechten hierdoor minder waard zouden worden.
De kern van het geschil is of de koper aan de koopovereenkomst en de verkoopinformatie het recht kan ontlenen dat er in de Couperustoren geen appartementen worden verhuurd onder de liberalisatiegrens. Deze grens bepaalt namelijk of in de vrije sector of in de sociale sector wordt verhuurd. Het komt bij beantwoording van die rechtsvraag aan op de uitleg van de overeenkomst en de betekenis van de verkoopinformatie daarbij. Daarbij speelt mede een rol welk belang moet worden gehecht aan de voorbehouden in de verkoopinformatie.
De rechtbank wijst de vorderingen van de koper af en overweegt dat in de koopovereenkomst niets is opgenomen over de wijze waarop de verkoper de huurappartementen in de Couperustoren dient te verhuren. De verkoopinformatie bevat ondubbelzinnig geformuleerde voorbehouden ten aanzien van de juistheid en de compleetheid van de informatie. De daarin opgenomen informatie is niet meer dan een indicatie voor de indeling van de uiteindelijk te realiseren woontoren, waarbij de verstrekte informatie geldt als de intentie van de verkoper om de huurappartementen in de vrije sector te verhuren. Die intentie houdt geen verplichting jegens de koper in om de appartementen alleen in de vrije sector te verhuren, laat staan een garantie dat zij dat zal doen.
De koper kan zich niet in de uitspraak vinden en gaat in hoger beroep. Het hof komt hierbij tot een andere conclusie dan de rechtbank. Het hof neemt tot uitgangspunt dat verkoopinformatie in het algemeen een “wervend” karakter heeft, bedoeld is om potentiële kopers te informeren en tot aankoop te bewegen. Die informatie dient daarom met zorg te zijn samengesteld, in het bijzonder wanneer het gaat om informatie waarvan de aanbieder moet begrijpen dat die voor een belangstellende bij de aankoopbeslissing van belang kan zijn.
Verder oordeelt het hof ook dat in dit geval niet kan worden aangenomen dat verkoopinformatie garanties aan een individuele koper geeft. Daarbij maken de voorbehouden in de verkoopinformatie duidelijk dat aan de verkoopinformatie geen doorslaggevend gewicht toekomt. Van een garantie is dus, ook volgens het hof, geen sprake.
Maar, oordeelt het hof, de verkoper heeft met de verkoopinformatie wel degelijk een bepaalde verwachting omtrent de Couperustoren gewekt. Hieruit volgt volgens het Hof dat de verkoper een inspanningsplicht heeft om de huurappartementen in de vrije sector te verhuren. De verkoper benadrukt in dat verband dat het onbedoeld is voorgekomen dat enkele appartementen onder de liberalisatiegrens zijn verhuurd. Het hof is in het licht hiervan van oordeel dat verkoper weliswaar niet kan worden bevolen nimmer een appartement onder de liberalisatiegrens te verhuren, maar dat de minder verstrekkende veroordeling tot nakoming van die inspanningsverplichting wel toewijsbaar is.
Slechts enkele van de 82 huurwoningen zijn onder de liberalisatiegrens verhuurd. Mede gelet op de toelichting van de verkoper waarom dit heeft kunnen gebeuren, is van een schending door verkoper van de op haar rustende inspanningsverplichting naar het oordeel van het hof tot op heden geen sprake. Voor schadevergoeding is reeds om die reden geen ruimte. De cassatietermijn van 3 maanden loopt overigens nog. Of partijen zullen berusten in de uitspraak moet nog blijken.
Uit de uitspraak van het hof volgt dat het zinvol blijft om voorbehouden ten aanzien van de verkoopinformatie op te nemen. Overigens zal verkoopinformatie niet snel als een garantie kunnen worden gezien. Het opnemen van voorbehouden betekent echter niet dat de koper helemaal geen beroep kan doen op de verkoopinformatie. De verkoopinformatie kan er wel toe leiden dat op de verkoper een bepaalde inspanningsverplichting rust om toezeggingen na te komen. Komt de verkoper deze inspanningsplicht niet na, dan kan hij aansprakelijk zijn voor de schade die de koper hierdoor lijdt. Lovende woorden zijn vaak een gegeven in een advertentie of verkoopbrochure, maar wees je (ook als makelaar) dus bewust van de uitwerking die ze kunnen hebben!
[1] Gerechtshof Den Haag, 3 november 2020, ECLI:NL:GHDHA:2020:2054
Auteur
Mees Olthof, advocaat vastgoed en beroepsaansprakelijkheid & tuchtrecht
