Woning of niet...

2of6 vierkant.jpg

U zult geregeld als makelaar gevraagd worden hoeveel overdrachtsbelasting de koper verschuldigd is (2% of 6%). Om die vraag te kunnen beantwoorden, dient u eerst vast te stellen of sprake is van een ‘woning’, waarvoor het lagere tarief geldt. Dat lijkt soms makkelijker gezegd dan gedaan. Onlangs was ik te gast op een boeiend notarieel congres waar hoogleraar Bernard Schols (hoogleraar Successierecht & Belastingen van rechtsverkeer, Radboud Universiteit Nijmegen) de genodigden wees op een alleraardigst kort filmpje van Tijl Damen (zie youtube onder de titel ‘Wij bouwen een huisje’). Met dit kinderliedje in uw (achter)hoofd, zal de soms taaie fiscale regelgeving opeens niet meer zo lastig lijken... Deze bijdrage gaat overigens niet over BTW en nieuwbouw (hetgeen het kinderliedje misschien doet vermoeden), maar enkel over overdrachtsbelasting.

De Hoge Raad wees op 24 februari 2017 meerdere uitspraken over de vraag of 2% of 6% overdrachtsbelasting verschuldigd was. Het ging om de volgende vier uitspraken (gepubliceerd in onder meer Notamail 2017/46) en te vinden via rechtspraak.nl:

  • ECLI:HR:NL:2017:290 (stadsvilla)
  • ECLI:HR:NL:2017:291 (hospice)
  • ECLI:HR:NL:2017:294 (tandartspraktijk)
  • ECLI:HR:NL:2017:295 (voormalig agrarisch bedrijf)

De Hoge Raad heeft hiermee een nadere invulling willen geven aan het begrip ‘woning’ in de zin van artikel 14 lid 2 Wet op de belastingen van rechtsverkeer 1970 (WBR). In deze procedures ging het om een in 1985 gebouwde stadsvilla in gebruik als advocatenkantoor, een (ooit als woning gebouwde) tandartspraktijk, een boerderijtje met tot woning verbouwde stal in gebruik als kantoor en een (als zorginstelling gebouwd) hospice. Lezing leert dat de rode beslissende draad is: de aard van de onroerende zaak, naar objectieve kenmerken. Feitelijke bewoning brengt dus niet met zich mee dat het bouwwerk naar zijn aard tot bewoning is bestemd (aansluiting bij artikel 220a lid 2 Gemeentewet is evenmin aan de orde).

Hoogleraar Schols heeft de rechtspraak samen weten te vatten in drie vragen en die wil ik u niet onthouden:

  1. wat was het doel waarvoor de onroerende zaak oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd?
  2. indien de onroerende zaak vervolgens op andere (!) wijze in gebruik is genomen, moet worden vastgesteld of de onroerende zaak met beperkte aanpassingen weer geschikt kan worden gemaakt als woning;
  3. in geval van (blijvende) onduidelijkheid komt de vraag op of er eisen of beperkingen voortvloeien uit publiekrechtelijke voorschriften.

Voor het hospice hield het al op bij vraag 1 (dus 6%), voor de stadsvilla, tandartsenpraktijk en boerderijtje leidde het antwoord op vraag 1 (dan wel 2) in deze gevallen tot 2%. Voor een uitgebreidere uiteenzetting verwijs ik u graag naar de bundel ‘Notamail Verklaard’ van Sdu met een selectie notamails uit 2016 waarin tegens het college van Schols is terug te vinden.

Het blijft verstandig om bij twijfel gevallen te overleggen met de betrokken notaris. De notaris zal immers ook willen weten hoe het zit, met het oog op artikel 42 Invorderingswet (waaruit een hoofdelijke aansprakelijkheid voor de notaris volgt voor de overdrachtsbelasting). Al zingende komt u er vast en zeker samen uit!

Cornelie.arnouts@dentons.com (praktijkgroep beroepsaansprakelijkheid & tuchtrecht)

Deze website maakt gebruik van cookies. Door uw bezoek gaat u akkoord met het plaatsen van cookies. Meer informatie.

de Vereende Nieuwsbrief

Schrijf je nu in voor onze nieuwsbrief en blijf op de hoogte!

×