Feiten

De koper kocht in oktober 2015 van een projectontwikkelaar een bouwkavel, gelegen aan een watergang. Op basis van de verkoopinformatie verkeerde koper in de veronderstelling dat hij gemotoriseerd zou kunnen varen van en naar doorgaande vaarroutes. Naderhand bleek echter dat dit door het bevoegd gezag niet werd toegestaan. Dit leidde tot een geschil met de ontwikkelaar waarin de koper stelde dat de kavel niet beantwoordde aan de koopovereenkomst, oftewel non-conform was, omdat de kavel volgens hem niet de eigenschappen had die hij mocht verwachten op grond van de koopovereenkomst. Daarnaast deed de koper een beroep op (wederzijdse) dwaling omdat hij de koopovereenkomst zou hebben gesloten onder een verkeerde voorstelling van zaken.

De koper vorderde onder meer de teveel betaalde koopprijs van € 59.100 bestaande uit het waardeverschil van zijn kavel ten opzichte van een bouwkavel mét vaarmogelijkheid.

Oordeel rechtbank

Ten aanzien van de stelling dat de kavel non-conform was oordeelde de rechtbank dat het gemotoriseerd varen in zijn algemeenheid niet kan worden aangemerkt als een eigenschap die nodig is voor normaal gebruik van een bouwkavel voor een particuliere woning. De omstandigheid dat die eigenschap ontbrak doordat het bevoegd gezag geen toestemming gaf voor gemotoriseerd varen maakte daarom niet dat er sprake was van non-conformiteit.

Wel was er volgens de rechtbank bij het sluiten van de koopovereenkomst sprake van wederzijdse dwaling. Zowel de koper als de projectontwikkelaar veronderstelden namelijk allebei onterecht dat gemotoriseerd varen mogelijk zou zijn. De rechtbank overwoog dat de verkoper dat nadeel grotendeels moest dragen omdat het van haar als professionele projectontwikkelaar van een waterrijk gebied meer voor de hand lag dat zij onderzoek had gedaan naar de mogelijkheden voor recreatief gebruik van het water. Daartegenover stond dat de particuliere koper geen bijzondere juridische kennis had. De rechtbank oordeelde daarom dat de ontwikkelaar 70% en de koper 30% van het nadeel moest dragen.

Om dat nadeel vast te stellen, moest volgens de rechtbank antwoord worden gevonden op de vraag wat in oktober 2015 de marktwaarde van de betreffende bouwkavel was geweest als toen duidelijk was dat niet gemotoriseerd over het naastgelegen water mocht worden gevaren. Op basis van een vergelijking met andere kavels binnen hetzelfde ontwikkelproject kwam de rechtbank tot een waardeverschil van 5,4%. Concreet een bedrag van € 14.013.

Conclusie

Als het water rondom een woning niet gebruikt kan worden voor gemotoriseerd varen, levert dat niet zonder meer non-conformiteit op. Wel kan dit een grond opleveren voor een wederzijdse dwaling. De kennis en professionaliteit van de verkoper en de deskundigheid van de koper zijn van belang bij beoordeling bij de invulling van hun onderzoeksplicht en van de vraag hoe vervolgens het nadeel tussen partijen moet worden verdeeld. Het feit dat de verkoper een professionele projectontwikkelaar was van een waterrijk gebied terwijl de koper een particulier was zonder bijzondere juridische kennis, maakte dat de verkoper aansprakelijk was voor het grootste deel van het nadeel.

Zie voor de volledige uitspraak:

Rechtbank Den Haag 10 januari 2024, ECLI:NL:RBDHA:2024:208

Auteur
Jan Willem Bruins Slot, advocaat bij Hemwood