De koper en de verkoper van de woning zijn overeengekomen dat de woning op 21 januari 2021 wordt geleverd aan de koper. De levering gaat echter niet door, omdat de koopprijs op de leveringsdatum niet voor de koper beschikbaar is. De notaris weigert namelijk zijn medewerking te verlenen aan de levering van de woning.  

Boeteclausule

Omdat de koper de koopovereenkomst niet nakomt, maakt de verkoper aanspraak op de boeteclausule uit de koopovereenkomst, ter hoogte van 10% van de koopsom. In dit geval een forse boete, omdat de koopsom van de woning €2.300.000 bedraagt. We hebben het dan ook over een boete van maar liefst €230.000. 

De koper stelt dat de verkoper geen aanspraak kan maken op de boete voor niet-nakoming, omdat het niet aan hem is toe te rekenen dat de notaris weigert mee te werken. De rechtbank denkt hier toch echt anders over. Dat de koopsom niet beschikbaar was en dat de notaris niet wil meewerken aan de levering, ligt ten opzichte van de verkopers in de risicosfeer van de koper. Een eventuele tekortkoming van de door de koper ingeschakelde notaris, moet worden beschouwd als een tekortkoming van de koper zelf.   

Oordeel rechtbank

De rechtbank veroordeelt de koper tot betaling van de boete van €230.000. Een bittere pil om te slikken voor de koper. De koper laat het er echter niet bij zitten en roept de notaris op in vrijwaring. De koper stelt zich kortweg op het standpunt dat de notaris moet betalen voor de boete, omdat de notaris zou hebben gehandeld in strijd met zijn zorgplicht. De notaris zou de koper schade hebben berokkend door pas na de geplande leveringsdatum duidelijk te maken dat hij zijn medewerking aan de levering weigert.

Ook in de vrijwaringsprocedure krijgt de koper de deksel op de neus. Dat de levering van de woning niet heeft plaatsgevonden, is namelijk niet het gevolg van de late mededeling van de notaris, maar van het feit dat de koper onvoldoende inzicht heeft gegeven in de herkomst van de koopsom. Al op 4 januari, ruim twee weken voor de geplande leveringsdatum, schreef de notaris al dat het niet duidelijk was op welke wijze de koper de aankoop financiert en dat de wijze van financiering niet voldoet aan de eisen die de Wwft (Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme) daaraan stelt. De notaris heeft daarbij gevraagd om een aantal concrete stukken, zoals jaarrekeningen en stukken waaruit blijkt dat de koper participeert in Canada, zoals koper zelf beweert. Daar heeft de koper vervolgens niets mee gedaan. Bovendien acht de rechtbank het niet aannemelijk dat een andere notaris, op basis van de gebrekkige stukken, wél zou meewerken aan de levering van de woning. De rechtbank komt tot het oordeel dat de notaris de koper niet hoeft te vrijwaren. De koper mag de boete dus zelf volledig ophoesten.

Conclusie

Bij de levering van een woning, is een notaris verplicht om onderzoek te doen naar herkomst van gelden. Als er geen aannemelijke verklaring komt voor de herkomst van de gelden, is de notaris zelfs verplicht om hiervan een melding te doen bij het meldpunt ongebruikelijke transacties. Voorkom dat u (of uw cliënt) voor onaangename verrassingen komt te staan, en geef de notaris inzicht in de herkomst van uw gelden (of wijs uw cliënt daarop).  

Auteur 

Mees Olthof
vastgoed & beroepsaansprakelijkheid advocaat Dentons