De casus

Twee (particuliere) verkopers laten zich bij de verkoop van een woning bijstaan door een makelaar. De koper (een vennootschap) laat – in strijd met zijn verplichting uit de koopovereenkomst – na om een bankgarantie te stellen. De koopovereenkomst bevat een (gebruikelijk) beding, waarin staat dat als de koper één of meer van zijn verplichtingen niet nakomt, hij aan de verkopers een boete moet betalen (doorgaans 10% van de koopsom). Verkopers maken vervolgens aanspraak op betaling van de boete. De koper stelt dat daar geen sprake van kan zijn, omdat hij met een (rechtsgeldig) beroep op het financieringsvoorbehoud de koopovereenkomst zou hebben ontbonden. Volgens de verkopers heeft de koper het voorbehoud niet rechtsgeldig (conform de voorwaarden) ingeroepen, waardoor hij zowel aan de koopovereenkomst als aan de boete vastzit.

Uitspraak van de rechter

Partijen belanden bij de rechter. De koper zegt dat hij een beroep heeft gedaan op het financieringsvoorbehoud en – nadat hij telefonisch en per e-mail heeft aangedrongen op een bevestiging – de verkopend makelaar telefonisch akkoord is gegaan met ontbinding. Koper wijst verder op een e-mail van de notaris waarin staat dat de notaris van de makelaar heeft vernomen dat de koop met een beroep op de ontbindende voorwaarde is ontbonden. Verkopers betwisten dit (in de procedure met koper), maar komen niet met bewijs van het tegendeel. De rechter gaat er dan ook vanuit dat de makelaar akkoord is gegaan met de ontbinding. Volgens de rechter doet het er niet toe of de makelaar bevoegd was om namens verkopers akkoord te gaan met ontbinding. Gedragingen van de makelaar zouden voor rekening van de verkopers komen, omdat hij als “hulppersoon” (art. 6:76 BW) zou gelden. De vorderingen van de verkopers worden afgewezen en zij worden veroordeeld in de proceskosten van de koper

BAVAM-polis
Fouten maken is menselijk. Wanneer u een beroepsfout heeft gemaakt, wilt u natuurlijk een goede bescherming tegen de mogelijke financiële gevolgen. Een goede beroepsaansprakelijkheidsverzekering is dan ook absoluut van belang. En dan is er geen betere keuze dan de BAVAM-polis. Lees hier meer over de BAVAM-polis.

[1] HR 26 juni 2009, ECLI:NL:HR:2009:BH9284 (Wiggers/Makelaardij Sneek), zo ook Hof Arnhem-Leeuwarden 21 maart 2017, ECLI:NL:GHARL:2017:2404 in een met de casus vergelijkbare zaak.

[2] Art. 5 Algemene Consumenten voorwaarden Makelaardij 2018 en art. 7 Algemene voorwaarden NVM voor professionele opdrachtgevers 2023.

[3] Hof Arnhem-Leeuwarden 21 maart 2017, ECLI:NL:GHARL:2017:2404.

Conclusie

De vertegenwoordigingsbevoegdheid van de makelaar lijkt door deze uitspraak behoorlijk te worden opgerekt. Dit staat in schril contrast met vaste (hogere) rechtspraak, waaruit klip en klaar volgt dat een makelaar slechts een rol als bode heeft (oneerbiedig gezegd, hij is slechts een ‘doorgeefluik’). Hij is bemiddelaar, geen vertegenwoordiger en slechts als tussenpersoon betrokken bij de aan- of verkoop van een onroerende zaak. Hij zal doorgaans ook niet over een volmacht beschikken tot het sluiten van een koopovereenkomst of tot ontbinding daarvan.[1] In dit verband bepalen de NVM-voorwaarden ook expliciet dat de makelaar niet over een volmacht beschikt.[2] Verder gaat de vlieger naar onze mening dat de makelaar een “hulppersoon” (art. 6:76 BW) van de verkopers zou zijn niet op, nu de makelaar juist acteert als tussenpersoon en geen sprake is van een situatie waarin verkopers de op hun rustende prestaties uit de koopovereenkomst door hem laten uitvoeren.

Of hoger beroep is ingesteld door verkopers tegen deze uitspraak is (nog) niet duidelijk. Maar in onze beleving zouden de verkopers niet gebonden moeten zijn aan een mondelinge uitlating van de makelaar die niet met een volmacht namens hen handelde.

Dit kan hooguit anders zijn als de koper gerechtvaardigd mocht vertrouwen dat de makelaar (toch) als bevoegd vertegenwoordiger optrad (art. 3:61 lid 2 BW).

Als het hoger beroep zou slagen en de koper gehouden is de boete te betalen, dan is het de vraag of koper met succes de makelaar aansprakelijk kan houden voor zijn schade. Hof Arnhem-Leeuwarden heeft in een vergelijkbare zaak geoordeeld dat de makelaar in die zaak (en onder die omstandigheden) niet onrechtmatig heeft gehandeld ten opzichte van de koper en evenmin aansprakelijk was als onbevoegd vertegenwoordiger (art. 3:70 BW).[3] Overigens kunnen we ons ook voorstellen dat de verkopers in deze zaak zich alsnog tot hun makelaar richten en proberen hun schade op hem te verhalen. Ook na dit vonnis geldt dat kopers er goed aan doen zich niet te snel rijk te rekenen na “toezeggingen” van verkopend makelaars.

Rb. Rotterdam 16 maart 2023, ECLI:NL:RBROT:2023:2132

Auteur
Liesbeth van Maaren, advocaat vastgoed & beroepsaansprakelijkheid bij Dentons