16 mei 2018

Aan het begin van dit jaar zijn in een bijdrage in deze nieuwsbrief drie veel gestelde vragen over tijdelijke huurovereenkomsten voor woonruimte (artikel 7:271 lid 1 BW) beantwoord door Justine van Lochem en Cornélie Arnouts MRE MRICS. Deze tijdelijke huurovereenkomsten worden gesloten voor één huurtermijn die maximaal twee jaar duurt in het geval van een zelfstandige woonruimte en maximaal vijf jaar in het geval van een onzelfstandige woonruimte. Tenzij de huurder de huurovereenkomst tussentijds opzegt, eindigt de huurovereenkomst op de datum van de overeengekomen termijn van rechtswege, wat betekent dat een opzegging niet nodig is.

Eén van de in de eerdergenoemde bijdrage beantwoorde vragen zag op de waarschuwingsplicht die de verhuurder in acht moet nemen bij kortlopende huurovereenkomsten voor woonruimte. De voornoemde plicht houdt in dat de verhuurder de huurder moet waarschuwen voor het feit dat de huurovereenkomst zal eindigen. Die waarschuwing moet plaatsvinden in de periode gelegen tussen drie maanden en één maand voor de einddatum van de overeengekomen tijdelijke huurtermijn. Als de huurder de waarschuwing niet binnen deze termijn ontvangt, verandert de tijdelijke huurovereenkomst met een einde van rechtswege naar een reguliere huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.

Er is nog niet veel rechtspraak over de waarschuwingsplicht. Maar uit enkele verschenen uitspraken wordt duidelijk dat rechters de vereisten omtrent de waarschuwingsplicht streng toetsen. Zo oordeelde de kantonrechter te Almere op 16 mei 2017 in een kort geding procedure dat als de tijdelijke huurovereenkomst duurt tot en met 28 februari 2017 (het overhandigen van de sleutels stond gepland voor 1 maart 2017 om 09.00 uur), een door de verhuurder op 1 februari 2017 per e-mail en brief verzonden waarschuwing te laat is. Dit had uiterlijk op 31 januari 2017 plaats moeten vinden (de kantonrechter zal overigens bedoeld hebben: uiterlijk op 31 januari 2017 door de huurder ontvangen moeten zijn, omdat de ontvangsttheorie geldt, niet de verzendtheorie).

Even streng oordeelt de rechter te Breda op 10 januari 2018 in een kort geding procedure over een tijdelijke huurovereenkomst voor woonruimte met als einddatum 1 januari 2018. De verhuurder verstuurt waarschuwingen omtrent de einddatum op 28 juli 2017, 20 augustus 2017, 28 september 2017 en 6 december 2017. De rechter oordeelt dat de waarschuwing plaats had moeten vinden “niet eerder dan 1 oktober 2017 en niet later dan 1 december 2017”. De verzonden aanzeggingen vallen alle buiten deze periode. Zo is de brief van 28 september 2017 op 29 september 2017 door de huurder ontvangen, derhalve twee dagen te vroeg. Een beroep van de verhuurder op de redelijkheid en billijkheid slaagt niet.

Beide rechters verwijzen in hun vonnis naar de toelichting die de minister heeft gegeven bij het tot stand komen van de wettelijke regeling inzake de tijdelijke huurovereenkomst voor woonruimte. Die toelichting was dat als de verhuurder niet binnen de gestelde termijn waarschuwt, de verhuurder dit nalaten niet kan repareren (de huurovereenkomst wordt dan voor onbepaalde tijd verlengd) en dat ook de rechter dit in principe niet kan herstellen.

Opvallend is dat de rechter te Breda minder secuur is in het onderscheid of de einddatum op 31 december 2017 valt of op 1 januari 2018. Die data worden door elkaar heen gebruikt in het vonnis. De overweging van de rechter dat de opzegging ‘niet eerder dan 1 oktober 2017 en niet later dan 1 december 2017’ had moeten plaatsvinden zou volgens de kantonrechter te Almere niet geheel juist zijn als de huurovereenkomst op 31 december 2017 zou eindigen.

Tot slot is ook van belang aandacht te blijven houden voor de wijze waarop de waarschuwing wordt verzonden, met name vanwege de vraag of en wanneer de huurder de waarschuwing heeft ontvangen. De wet schrijft voor dat de waarschuwing schriftelijk moet plaatsvinden. Per e-mail wordt in de rechtspraak ook akkoord bevonden, als aangetoond kan worden dat de huurder het bericht heeft ontvangen. Dit zorgde voor problemen in een kwestie waarover de kantonrechter te Amersfoort op 20 september 2017 in kort geding oordeelde. De verhuurder had de waarschuwing op tijd per e-mail verzonden. De huurder ontkende echter de e-mail ontvangen te hebben en stelde dat de e-mail misschien in de map ongewenste e-mail terecht was gekomen, welke map automatisch wordt geleegd. De kantonrechter overweegt dat de waarschuwing alleen effect heeft als zij de huurder bereikt en de door de verhuurder gevorderde ontruiming wordt afgewezen.

Kortom: waarschuw tijdig, maar niet te vroeg, en zorg dat de huurder de waarschuwing daadwerkelijk ontvangt.

Justine van Lochem

[email protected]