17 september '25 - Half mei heeft de Rechtspraak een uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland gepubliceerd.[1] Een makelaar had de opdracht gekregen om de woning van een stel te verkopen tegen 1% van de uiteindelijke koopsom. Het stel weigerde de courtage te betalen. Volgens het stel zou de courtage niet verschuldigd zijn, omdat de verkoop niet zou zijn afgerond en (meestal een gelegenheidsargument) de makelaar zijn werk niet goed zou hebben gedaan.
De feiten in het kort
In februari 2022 spraken de verkoopmakelaar en het stel af dat de makelaar zou bemiddelen bij de verkoop van de woning. Vervolgens is in december 2022 een koopovereenkomst gesloten met kopers voor een bedrag van € 1,8 miljoen. Die overeenkomst werd enkele dagen later onvoorwaardelijk.
Toch liep het anders dan verwacht. De kopers stelden de overdracht meerdere keren uit en uiteindelijk ging deze helemaal niet door (uitgemond in een procedure tussen het stel, kopers en de notaris). De woning bleef daardoor eigendom van het stel.
Partijen verschilden van mening over de vraag of het stel de overeengekomen 1% courtage over de koopsom aan de makelaar verschuldigd zou zijn. Volgens het stel was dat pas het geval als de woning aan de kopers zou zijn overgedragen.
De uitspraak van de rechtbank
Anders dan de verkopers menen zijn de Algemene Consumentenvoorwaarden Makelaardij (ACV) van de NVM op de overeenkomst van toepassing. In de opdracht tot dienstverlening die door een van de verkopers is getekend, is expliciet opgenomen dat de ACV daarop van toepassing is en dat die voor of tijdens het sluiten van de overeenkomst ter hand is gesteld. De opdracht tot dienstverlening levert dwingend bewijs op dat de verkoper die de opdracht tot dienstverlening heeft ondertekend aan de ACV gebonden is.
Ook de partner van de verkoper die getekend heeft, is gebonden aan de ACV. Partijen waren het eens dat de makelaar ook namens de partner van de verkoper had opgetreden. De makelaar wist ook dat het stel ten tijde van het sluiten van de overeenkomst getrouwd was. De makelaar mocht er daarom gerechtvaardigd op vertrouwen dat de verkoper die de opdracht tot dienstverlening had ondertekenend dit mede namens de andere partner had gedaan. Dat het stel in augustus 2023 is gescheiden doet daar niets aan af, omdat in februari 2022 daar nog geen sprake van was.
De ACV van de NVM bevat een specifieke bepaling voor situaties waarin de woning uiteindelijk niet wordt geleverd, terwijl er wel een bindende koopovereenkomst is gesloten. Volgens die bepaling moet de courtage dan alsnog worden betaald.
In tegenstelling tot wat het stel heeft aangevoerd, verandert dat niet door een afwijkende uitleg van de ACV die op de website van de NVM heeft gestaan, waar het stel zich ver na het sluiten van de overeenkomst op heeft beroepen. Die websitetekst maakte geen onderdeel uit van de overeenkomst tussen partijen. Bovendien heeft de NVM op navraag van de makelaar aangegeven dat die uitleg onjuist was en ten onrechte op de website stond.
Het stel is dus de overeengekomen courtage op grond van de ACV aan de makelaar verschuldigd. De ACV sluit bovendien aan bij de wettelijke regeling over de opeisbaarheid van loon bij een bemiddelingsovereenkomst. Voor zover de ACV niet van toepassing zou zijn geweest, zou het stel op grond van de wet evengoed courtage verschuldigd zijn.
Onzorgvuldigheid makelaar
Het stel stelde tevergeefs dat de makelaar fouten zou hebben gemaakt, zoals een te hoge vraagprijs van de woning, onvoldoende onderzoek naar de kopers en het niet meewerken aan een compensatieregeling (met kopers). De kopers hielden zich niet aan de koop vanwege eigen financiële problemen en twijfels van de notaris over het borgbedrag, waar de makelaar geen invloed op heeft gehad. Ook was de makelaar volgens de rechter zorgvuldig in zijn onderzoek. Bovendien was het niet onredelijk dat de makelaar niet betrokken was bij de compensatieregeling, die direct tussen het stel en kopers is afgesproken. Het stel had al een groot deel van de boetes en compensatie ontvangen van kopers en had daarvan een deel aan de makelaar moeten betalen voor zijn werkzaamheden.
Afsluiting
Deze uitspraak bevestigt terecht dat makelaarscourtage in beginsel al verschuldigd is bij het tot stand komen van een (onvoorwaardelijke) koopovereenkomst. Of de woning al dan niet is overgedragen, staat daaraan niet in de weg. Wel is het gebruikelijk dat de courtage normaliter pas opeisbaar is bij de juridische levering. Ook met het oog op de nazorg van de betrokken makelaar(s).
Zorg er dus voor dat de inkt van jouw opdracht droog is en de algemene voorwaarden ter hand zijn gesteld. Dan kun je daar altijd op terugvallen!
[1] ECLI:NL:RBMNE:2025:2146