11 november ’25 - Verhuurders van woonruimte kunnen met hun huurders overeenkomen dat zij naast het gehuurde ook andere zaken en diensten leveren aan huurders. Denk hierbij aan nutsvoorzieningen en meubilering. Als deze zaken en diensten in verband staan met de bewoning van de woonruimte, noemt de wet de vergoeding die de huurder betaalt ‘servicekosten’. De wetgever heeft recent besloten het systeem van de servicekosten te veranderen. In deze blog gaan wij in op een aantal belangrijke (beoogde) wijzigingen.

 

Wat wijzigt er?

Op 22 april 2025 heeft de Eerste Kamer ingestemd met de Wet modernisering servicekosten. Eerder had de Tweede Kamer al ingestemd. De wetgever wil het stelsel voor de servicekosten op kortweg drie onderdelen wijzigen: (i) een wijziging in procedures bij de Huurcommissie, (ii) een wijziging van welke zaken en diensten als servicekosten kwalificeren en (iii) een wijziging in de wijze waarop een verhuurder de hoogte van de servicekosten kan berekenen. Onderdeel (ii) zal verder uitgewerkt worden in een (nieuw) Besluit servicekosten. Onderdeel (iii) zal verder uitgewerkt worden in de Regeling servicekosten. De inhoud van het nieuwe Besluit servicekosten en de Regeling servicekosten staat op het moment van het schrijven van deze blog nog niet vast.

De hoofdregel van de wet is dat de wijzigingen niet van toepassing zijn op lopende overeenkomsten. Dit geldt ook voor verzoeken die de Huurcommissie al behandelt en verzoeken die zien op jaarafrekeningen van de verhuurder die voor het tijdstip van inwerkingtreding op tijd zijn gedeeld met de huurder.

 

Procedurele aanpassingen

Momenteel maakt de wet onderscheid tussen nutsvoorzieningen met een individuele meter en servicekosten. Dit is bijvoorbeeld van belang bij het verhogen van het voorschot (artikel 7:261 lid 1 en 3 BW). Met de Wet modernisering servicekosten komt dit onderscheid te vervallen. Ook wordt verduidelijkt dat de servicekosten slechts ter hoogte van de werkelijke kosten mogen zijn en dat zij redelijk moeten zijn.

Daarnaast zal het eerder mogelijk zijn om een collectief verzoek in te dienen om de servicekostenafrekening bij de Huurcommissie te laten toetsen. Voor dergelijke verzoeken komt het drempelbedrag van EUR 36 te vervallen. Tot slot krijgt de Huurcommissie de bevoegdheid om de jaarrekening van de servicekosten vast te stellen, als de verhuurder dat niet heeft gedaan. Daarbij wordt aangesloten bij de bedragen uit artikel VIII van de Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte.

 

Het nieuwe Besluit servicekosten

Het huidige Besluit servicekosten bevat een niet-limitatieve opsomming van zaken en diensten waarvoor de vergoeding als servicekosten kwalificeert. In de praktijk kan dit leiden tot een grijs gebied van zaken en diensten, waarvan onduidelijk is of zij voldoende in verband staan met de bewoning van de woonruimte.

In het nieuwe Besluit servicekosten wordt de opsomming limitatief. Hierdoor wil de wetgever voor alle betrokken partijen (verhuurders, huurders, de Huurcommissie en de gemeente) verduidelijken welke kosten wel onder de noemer ‘servicekosten’ vallen. Bij sommige posten komt er geen volledig gesloten begrip. ‘Roerende zaken’, ‘een gemeenschappelijk fonds’ en ‘kleine herstellingen’ blijven bijvoorbeeld begrippen met een open eind.

Zaken en diensten die de verhuurder wel wil leveren, maar die niet genoemd zijn in het nieuwe Besluit servicekosten, kan de verhuurder dus niet als ‘servicekosten’ doorbelasten. Een huurder en verhuurder kunnen deze extra services wel overeenkomen. Daarbij geldt de toetsing van artikel 7:264 BW (krijgt de verhuurder een niet-redelijk voordeel?) en de consumentenbescherming.

De Regeling servicekosten

In de (concept) Regeling servicekosten komen regels over de manier waarop de verhuurder de hoogte van de servicekosten mag berekenen en wat de maximale hoogte is van de servicekosten. Zoals eerder genoemd is de hoogte van de servicekosten afhankelijk van de werkelijke kosten voor de verhuurder. Daarbij geldt dat de kosten redelijk moeten zijn.

 

Conclusie

De Wet modernisering servicekosten geeft duidelijkheid, maar heeft ook een aantal open eindjes. Het is een van de vele wijzigingen in het woonruimte-huurrecht van de afgelopen jaren. Verhuurders zullen moeten (laten) controleren of hun model-overeenkomst aan de nieuwe wetgeving voldoet. Wij raden aan de ontwikkelingen over het Besluit servicekosten en de Regeling servicekosten goed te volgen.

 

Auteur
Philip du Perron, advocaat vastgoed en beroepsaansprakelijkheid Dentons