Makelaars/beheerders opgelet!

De Wet aanpak woonoverlast is per 1 juli 2017 in werking getreden. Deze wet geeft de gemeenteraad de mogelijkheid om bij verordening de burgemeester een grondslag te bieden om middels een specifieke gedragsaanwijzing handhavend op te treden tegen veroorzakers van ernstige en herhaaldelijke overlast voor omwonenden. Die gedragsaanwijzing kan zelfs een huisverbod voor 10 dagen inhouden.Hoe zit het juridisch precies?

Wat houdt het nieuwe handhavingsinstrument in?

Vóór de inwerkingtreding van de Wet aanpak woonoverlast bestonden min of meer twee opties voor de overheid om op te treden tegen woonoverlast:

(1) het relatief milde middel van de voorwaardelijke waarschuwing; of,

(2) het rigoureuze middel van een uithuisplaatsing/sluiten van een woning.

Een echte tussenoplossing bestond niet. Dankzij de wijziging van de wet nu wel, in de vorm van last onder bestuursdwang, de specifieke gedragsaanwijzing.

Een specifieke gedragsaanwijzing kan op veel verschillende manieren worden vormgegeven. Zo kan de burgemeester bepalen dat een buurman met een voortdurend blaffende hond, met het beestje na een bepaalde tijd niet meer naar buiten mag. Of als de buren geregeld luidruchtige visite ontvangen in de late uurtjes, kan de burgemeester bepalen dat de buren na een bepaald tijdstip geen visite meer mogen binnenlaten. De bevoegdheid reikt dus tot ver achter de voordeur van de burgers.

De specifieke gedragsaanwijzingen kan ook een verbod inhouden om aanwezig te zijn in de woning. De burgemeester mag echter pas overgaan tot deze bevoegdheid als er geen andere geschikte manier bestaat om de woonoverlast tegen te gaan. Het sluiten van de woning is in eerste instantie beperkt tot 10 dagen met een verlenging tot ten hoogste 4 weken (en er ernstige vrees bestaat voor verdere overtreding). Als dat nog niet voldoende is, kan het reeds bestaande (rigoureuze) middel worden ingezet.

Tegen wie kan handhavend worden opgetreden?

De specifieke gedragsaanwijzing kan worden opgelegd aan twee soorten ‘gebruikers’. Ten eerste kan de gebruiker van de woning zelf worden aangepakt. Daarnaast bestaat de mogelijkheid om de ‘verhuurder’ aan te pakken ingeval de overlast wordt veroorzaakt door een gebruiker van de woning terwijl die daar niet is ingeschreven. Bij die laatste categorie kan gedacht worden aan toeristen die al dan niet via Airbnb een woning huren. Wanneer een gedragsaanwijzing wordt opgelegd zal de overlastgever moeten meewerken. De maatregel is een besluit in de zin van de Algemene wet bestuursrecht. Het gevolg daarvan is dat wanneer een overlastveroorzaker niet meewerkt, een dwangsom verbeurd kan worden verklaard en de overlastgever moet betalen.

Een ‘mogelijke’ bevoegdheid?

Op grond van de Wet aanpak woonoverlast is de burgemeester niet rechtstreeks bevoegd om een specifieke gedragsaanwijzing op te leggen. Daarvoor dient de gemeenteraad die bevoegdheid eerst op te nemen in een gemeentelijke verordening. In die verordening kan de gemeenteraad voorwaarden opnemen ten aanzien van het gebruikmaken van de bevoegdheid door de burgemeester.

De burgemeester kan vervolgens zijn bevoegdheid slechts uitoefenen met inachtneming van hetgeen daarover in de verordening is bepaald en slechts indien de ernstige en herhaaldelijke hinder redelijkerwijs niet op een andere geschikte wijze kan worden tegengegaan.

 

Voorbeeld

Om te schetsen hoe het voorgaande er in de praktijk uitziet, wordt tijdens de behandeling van het wetsvoorstel het voorbeeld van de blaffende hond genoemd. Daar is gezegd dat de bewoners eerst in overleg met de buren moeten gaan. Indien dat niet helpt zal moeten worden uitgeweken naar de politie of de gemeente. De politie beoordeelt of zij strafrechtelijk kunnen ingrijpen. Als de politie de overlast niet ernstig genoeg vindt, kan de gemeente nog worden ingeschakeld. De gemeente kan buurtbemiddeling of mediation voorstellen. Mocht het gaan om huurhuizen, dan moet ook worden gekeken wat een woningcorporatie kan betekenen. Verder mag niet vergeten worden dat ook sprake moet zijn van ‘ernstige en herhaaldelijke overlast’. Voordat aan die eis wordt voldaan, zijn doorgaans klachten van meerdere omwonenden nodig.

Ten slotte, als al deze middelen geen oplossing bieden én de woonoverlast is ernstig en herhaaldelijk, kan de burgemeester overgaan tot het opleggen van een specifieke gedragsaanwijzing. Enige terughoudendheid door de burgemeester is op zijn plaats.

Als de burgemeester gebruikt maakt van zijn bevoegdheid om een specifieke gedragsaanwijzing op te leggen, bestaat de mogelijkheid voor de ‘overtreder’ om daartegen rechtsmiddelen aan te wenden. Die specifieke gedragsaanwijzing zal dan ook gedegen moeten worden onderbouwd. Daarbij zal ook moeten worden gemotiveerd dat de ernstige en herhaaldelijke hinder redelijkerwijs niet op een andere geschikte wijze kan worden tegengegaan.

Huurrecht

Indien er sprake is van een huurwoning, kan een verhuurder ook terugvallen op het huurrecht. Te denken valt aan een vordering tot ontbinding (via de rechter) of opzegging van de huurovereenkomst op grond van slecht huurderschap. Daarnaast is het in ‘noodsituaties’ ook mogelijk een gebod of verbod af te dwingen door middel van een kort geding. Indien een verhuurder verhuurt aan zowel de overlastveroorzaker als de geplaagde huurder en niet optreedt, dan kan dit nalaten echter kwalificeren als een gebrek.

Tot slot

Het moge duidelijk zijn dat de (nieuwe) bevoegdheid van de burgemeester erg verstrekkend is. Maar voordat de burgemeester aan deze bevoegdheid toekomt moet, zoals hierboven beschreven, aan aardig wat waarborgen en voorwaarden worden voldaan. Voor simpele burenruzies en andere wissewasjes is deze wet niet bedoeld. De burgemeester blijft een burgemeester en is niet in een rijdende rechter veranderd.

 

Valentijn Leijh & Cornélie Arnouts MRE MRICS (advocaten bestuursrecht, vastgoed en beroepsaansprakelijkheid Dentons Boekel N.V.)