(Achterstallige) courtagenota’s

Verschuldigde courtage bij splitsing percelen

 

Een verkoper en makelaar sluiten in 2014 een verkoopopdracht voor de verkoop van een perceel grond met daarop een woning en kassen. Als vraagprijs wordt EUR 625.000 gehanteerd en 1,85% van het verkoopbedrag aan courtage. Op dat moment is de op het perceel aanwezige woning bestemd als bedrijfswoning. Hierdoor wordt de verkoop van het perceel bemoeilijkt. Vervolgens is een traject ingezet voor de herontwikkeling van het perceel. Inzet van het traject was onder andere herbestemming van de bedrijfswoning naar een burgerwoning en splitsing van het perceel in drie percelen, die vervolgens afzonderlijk verkocht konden worden. Dat lukt waarna alle drie de percelen afzonderlijk door de makelaar worden verkocht voor een totaalbedrag van EUR 1.170.000. Een bijzonder fraai eindresultaat voor de verkoper.

 

Desondanks weigert de verkoper twee van de drie courtagenota’s van de makelaar te voldoen, stellende dat de bemiddelingsopdracht niet zag op de afgesplitste percelen, dat de makelaar niet of nauwelijks heeft geadviseerd over de verkoop van deze percelen, dat de makelaar ter zake geen bemiddelingswerkzaamheden heeft verricht, althans niet in opdracht van de verkoper, en als dat anders was geweest, de verkoper zeker over de tarieven zou hebben onderhandeld. Volgens de makelaar is in het kader van de uitvoering van de door verkoper verstrekte opdracht in overleg de splitsing van het perceel in gang gezet en is er in dat verband nooit over de courtage gesproken. 

 

De rechtbank is van oordeel dat een redelijke uitleg van de tussen partijen gesloten overeenkomst met zich meebrengt dat de door verkoper verstrekte verkoopopdracht in beginsel betrekking had op alle percelen en dat de makelaar daarom in beginsel ook recht heeft op 1,85% courtage over de verkoopopbrengst van die percelen. 

 

In hoger beroep verweert de verkoper zich met de stelling dat ten aanzien van de losse percelen een lagere courtage van 1% zou zijn overeengekomen. Volgens verkoper was het aan de makelaar als redelijk bekwaam en redelijk handelend beroepsbeoefenaar om de overeengekomen courtage van 1% schriftelijk vast te leggen en is het om die reden aan de makelaar om te bewijzen dat een ander, hoger courtagepercentage is overeengekomen. Het hof volgt verkoper hierin niet. Als de verkoper zich op een afwijkende afspraak beroept, is het kortweg aan hem om het bestaan daarvan te bewijzen. Daarin is de verkoper niet geslaagd, aldus het hof. Daar komt volgens het hof bij dat het standpunt van verkoper in hoger beroep haaks staat op het standpunt in eerste aanleg. Op zich is dat mogelijk, maar het had op de weg van de verkoper gelegen om zijn standpunt nader toe te lichten. De rechtbank beslist dat de verkoper de courtage aan de makelaar moet voldoen.

Intrekking opdracht en verschuldigdheid courtage

 

Een opdrachtgever heeft in 2010 bij een veilingverkoop een woning gekocht. Vervolgens heeft de opdrachtgever een bemiddelingsopdracht aan de makelaar verstrekt voor de verkoop of verhuur van die woning. De makelaar heeft de woning op Funda gezet en enige bezichtigingen verzorgd. In januari 2011 zijn zowel een aannemer als een ander vastgoedbedrijf allebei voor een kwart deel economisch eigenaar geworden van de woning. De opdrachtgever heeft vanaf dat moment de volledige juridische eigendom en is voor twee vierde deel tevens economisch eigenaar.

 

Op of omstreeks 17 april 2014 is de woning op verzoek van de opdrachtgever door de makelaar van Funda verwijderd en vanaf dat moment heeft de makelaar geen bemiddelingsactiviteiten meer verricht. Bij notariële akte van 14 augustus 2014 heeft de opdrachtgever het volledige juridisch en economische eigendom van de woning verkocht en geleverd aan het andere vastgoedbedrijf (dat deels al economisch eigenaar was).

 

De makelaar maakt daarna aanspraak op betaling van courtage op grond van de toepasselijke (NVM) voorwaarden. De opdrachtgever weigert de courtage te voldoen. De opdrachtgever stelt dat zij de overeenkomst in april 2014 al had opgezegd zodat deze (ten tijde van de levering) niet langer tussen partijen gold. Volgens de makelaar is van opzegging geen sprake, maar is de verkoop tijdelijk ‘on hold’ gezet. Om die reden is de woning toen van Funda gehaald en is ook geen eindnota opgemaakt, aldus de makelaar.

 

Het hof volgt de makelaar in dezen. Het standpunt van de opdrachtgever, dat de overeenkomst door opzegging zou zijn beëindigd, is onvoldoende onderbouwd. Het moet er daarom verder voor worden gehouden dat de overeenkomst niet tussentijds is beëindigd, zodat deze ten tijde van de verkoop en levering van de woning aan de uiteindelijke koper nog tussen partijen gold.

 

In de bemiddelingsovereenkomst en de Voorwaarden NVM 2006 is opgenomen dat de opdrachtgever buiten het NVM-lid om geen overeenkomst tot stand brengt en daarover geen onderhandelingen voert. Verder bepaalt artikel 13 van de Voorwaarden NVM 2006 dat courtage is verschuldigd als een overeenkomst met betrekking tot de onroerende zaak tijdens de looptijd tot stand komt, ook indien de overeenkomst niet het gevolg is van door de makelaar verleende diensten. De opdrachtgever moest uit deze bepalingen, volgens het hof, redelijkerwijs begrijpen dat zij gehouden was de overeengekomen courtage te betalen indien zij gedurende de looptijd van de overeenkomst, buiten de makelaar om, een koopovereenkomst met betrekking tot de woning tot stand zou brengen.

 

Wel mag de courtage uitsluitend worden berekend over het gedeelte dat dat aan de opdrachtgever is betaald. Gelet op het gedeelde economische eigendom moest de opdrachtgever de koopsom immers delen met de andere gerechtigden. Over dat deel kan de makelaar geen courtage rekenen.