23-10-2017
Waar kopers tot vorig jaar nog over elkaar heen struikelden en er veel geschillen rezen omtrent de ‘dubbele’ verkoop van woningen, is tegenwoordig steeds vaker een tegenovergestelde tendens waar te nemen: kopers die onder de koop proberen uit te komen met een beroep op het financieringsvoorbehoud. Dat kan nog best tricky zijn. Twee recente uitspraken laten zien dat een beroep op het financieringsvoorbehoud niet zomaar mogelijk is en zeker niet zonder risico is.
Feiten
In het eerste geval gaat het om een koopovereenkomst op basis van het KNB-ringmodel, dat in Amsterdam gebruikelijk is. Daarin is standaard een financieringsvoorbehoud opgenomen waaruit kortweg volgt dat koper één afwijzing van een (in Nederland erkende) geldverstrekkende instelling moet overleggen (net als in de NVM-modelovereenkomst).
Nadat het financieringsvoorbehoud al een paar keer is verlengd, roept koper het financieringsvoorbehoud vlak voor het verstrijken van de termijn in met overlegging van een afwijzingsbrief van ASR. In de brief van ASR staat alleen dat de hypotheekaanvraag is afgewezen omdat het inkomen van koper niet voldeed aan de acceptatievoorwaarden. Verdere informatie (bijvoorbeeld over de hoogte van de hypotheekaanvraag) bevat deze brief niet. Verkoper accepteert de opzegging van koper niet en sommeert koper het koopcontract alsnog na te komen en de woning af te nemen. Omdat koper daar niet toe overgaat, ontbindt verkoper de koopovereenkomst en maakt in rechte aanspraak op de boete van 10% van de koopsom.
Oordeel rechtbank
De Rechtbank van Amsterdam oordeelt dat koper geen beroep kon doen op het financieringsvoorbehoud. Volgens de rechtbank heeft koper niet aan zijn inspanningsverplichting voldaan. Gebleken is dat koper de hypotheekaanvraag één dag voor datum van de afwijzingsbrief van de ASR heeft gedaan. De rechtbank vermoedt bovendien dat koper een summiere/onvolledige aanvraag heeft gedaan om een afwijzing te verkrijgen voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud. In het kader van zijn inspanningsverplichting had het volgens de rechtbank op de weg van de koper gelegen om aanvullend toe te lichten en nader te onderbouwen waaruit, tot aan het moment van het inroepen van het financieringsvoorbehoud, zijn concrete inspanning ter verkrijging van een financiering van de woning dan (nog meer) heeft bestaan. Deze nadere toelichting en/of onderbouwing heeft koper echter niet gegeven.
Het voorgaande brengt de rechtbank tot het oordeel dat koper geen rechtsgeldig beroep kon doen op het financieringsvoorbehoud in dit geval. Koper had de koopovereenkomst dus alsnog moeten nakomen. Nu hij dit niet heeft gedaan, heeft verkoper de koopovereenkomst terecht ontbonden en kan hij aanspraak maken op betaling van de contractuele boete. De rechtbank ziet geen reden om de boete te matigen.
Feiten
Ook in het geval dat voorlag aan het Hof Den Bosch staat een financieringsvoorbehoud opgenomen in de koopovereenkomst. Omdat koper geen hypotheek kan krijgen, doet zij een beroep op het financieringsvoorbehoud en overlegt een afwijzingsbrief. Uit de toelichting van de hypotheekadviseur volgt dat koper geen hypotheek kan krijgen, omdat zij haar baan is kwijtgeraakt en dat er in eerste instantie een ‘foutieve werkgeversverklaring’ zou zijn afgegeven. Verkoper gaat niet akkoord met het beroep op het financieringsvoorbehoud en vordert nakoming. Aangezien koper daar geen gevolg aan geeft, ontbindt verkoper de koopovereenkomst en vordert in rechte betaling van de 10% boete.
Oordeel hof
In deze procedure staat vast dat koper heeft voldaan aan haar inspanningsplicht om een hypotheek te krijgen. Desondanks gaat het beroep van koper op het financieringsvoorbehoud niet op. Het Hof Den Bosch oordeelt namelijk dat koper zelf ontslag heeft genomen. Hierdoor heeft koper het zelf in de hand gewerkt dat zij geen hypotheek kon krijgen. Volgens het Hof staat art. 6:23 lid 2 BW in zo’n geval aan een beroep op het financieringsvoorbehoud in de weg.
Het voorgaande brengt met zich mee dat koper de koopovereenkomst had moeten nakomen. Door dit niet te doen, kan verkoper terecht aanspraak maken op de 10% boete. Ook in dit geval ziet het Hof Den Bosch geen reden tot matiging van de boete.
De hiervoor behandelde uitspraken tonen aan dat een beroep op het financieringsvoorbehoud niet zomaar mogelijk is.
Allereerst is het van belang dat de koper zich daadwerkelijk moet inspannen om een hypotheek te verkrijgen. Beter bekend als de inspanningsverplichting. Daarnaast moet de koper de verkoper van bewijsstukken voorzien waaruit kan worden afgeleid of aan de inspanningsverplichting is voldaan. Dat wordt ook wel de documentatieplicht genoemd. Of hieraan is voldaan, hangt af van de omstandigheden van het geval.
Uit het eerste geval, dat voorlag aan de rechtbank Amsterdam, volgt dat een afwijzingsbrief niet te summier mag zijn. De verkoper moet wel uit deze documentatie wel kunnen opmaken waarom de koper geen hypotheek heeft gekregen. Een brief waarin alleen in staat dat de koper niet aan de vereisten van de hypotheekverstrekker voldoet, is volgens de rechtbank Amsterdam onvoldoende. Het ligt in zo'n geval op de weg van de koper om inzichtelijk te maken dat hij aan zijn inspanningsverplichting heeft voldaan. Wat in zo’n geval kan helpen, is om bijvoorbeeld de hypotheekaanvraag aan de verkoper te verstrekken (ook al is dat niet expliciet overeengekomen).
Maar zelfs als de koper aan zijn inspanningsverplichting heeft voldaan, kan hij in sommige gevallen toch geen geldig beroep doen op het financieringsvoorbehoud. Heeft de koper er zelf (mede) voor gezorgd dat hij geen hypotheek kan krijgen (bijvoorbeeld door zelf ontslag te nemen, zoals in het geval dat voorlag aan het Hof Den Bosch), dan belet art. 6:23 lid 2 BW een beroep van de koper op het financieringsvoorbehoud.
Zie voor beide uitspraken:
https://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBAMS:2022:5775
https://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:GHSHE:2022:3335
Auteur
Daniël Brand, advocaat bij Hemwood
