Feiten
De feiten zijn als volgt. Kopers bezichtigen de woning met hun aankoopmakelaar. Het betreft een oude brandweerkazerne die in 2000 is verbouwd tot woning. Kopers zijn op slag verliefd. De aankoopmakelaar brengt enkele dagen na de bezichtiging een bod uit dat door verkopers wordt geaccepteerd. Daarbij is de koop mondeling rond.
Er staat in het Kadaster echter wel een aantekening bodembescherming op het adres van de woning. De aankoopmakelaar doet in dat verband navraag bij de verkoopmakelaar. Die bericht de aankoopmakelaar dat het een aantekening betreft naar aanleiding van een bodemonderzoek uit 2000, waarbij verhoogde waardes lood zijn aangetroffen. De verkoopmakelaar geeft daarbij aan dat ervan uit kan worden gegaan dat de verontreiniging is gesaneerd. De aankoopmakelaar stuurt dit bericht door aan kopers met de mededeling dat het zo duidelijk is. Enkele dagen daarna tekenen kopers de koopovereenkomst.
De taxateur die door de kopers is ingeschakeld om de woning te taxeren, ontvangt een verontrustend bericht van de Omgevingsdienst. Kortweg is sprake van een ernstig geval van bodemverontreiniging, bestaat er een meldplicht bij verbouwingen en kan het lood in de (onbedekte) bodem schadelijk zijn voor jonge kinderen.
Aangezien nog steeds niet duidelijk is of de grond destijds gesaneerd is, vragen kopers de aankoopmakelaar hier nader onderzoek naar te doen. Daaruit komt naar voren dat de tuin een stuk is afgegraven en is bedekt met een laag schone grond. Een bewijs dat de grond is gesaneerd komt niet boven water. Als kopers op basis van deze informatie overwegen af te zien van de levering dreigt de verkoper met een civiele procedure waarop kopers alsnog akkoord gaan.
Klacht kopers
Na de koop dienen kopers een klacht in tegen hun aankoopmakelaar bij de Raad van Toezicht. Kopers klagen onder meer dat aankoopmakelaar niet heeft voldaan aan haar informatieplicht over de onduidelijkheid van de bodemgesteldheid en de gevolgen die dat met zich kan brengen. Ook heeft de makelaar haar onderzoeksplicht verzaakt en bovendien ten onrechte geen nadere expertise ingeschakeld. Daar was volgens de kopers wel aanleiding toe nu op de vragenlijst van de verkoper is opgenomen dat men niet weet wat de status is met betrekking tot de grond.
Verweer aankoopmakelaar
De aankoopmakelaar verweert zicht door erop te wijzen dat kopers voorafgaand aan het tekenen van de koopovereenkomst wisten van de (vroegere) loodverontreiniging. Aankoopmakelaar heeft in eerste instantie op goede gronden aangenomen dat de grond gesaneerd was. Bij de voorgenomen wijziging van de bestemming was immers aangegeven dat gesaneerd zou worden en de woning werd al meer dan 20 jaar bewoond. Ook de verkoopmakelaar ging ervan uit dat er gesaneerd was en zo heeft aankoopmakelaar dit ook aan klagers medegedeeld.
Oordeel Raad van Toezicht
De Raad van Toezicht verklaart de klacht van kopers gegrond. De Raad van Toezicht stelt allereerst vast dat in het Kadaster met betrekking tot de woning is vermeld dat van bodemverontreiniging sprake is. Hierover heeft aankoopmakelaar bij de verkoopmakelaar om nadere informatie verzocht. Daarbij heeft de verkoopmakelaar laten weten dat er vanuit kon worden gegaan dat de verontreiniging was gesaneerd.
Aankoopmakelaar heeft deze informatie naar klagers doorgestuurd zonder klagers haar commentaar te verschaffen op de conclusie van de verkoopmakelaar dat er vanuit kon worden gegaan dat de verontreiniging was gesaneerd. Evenmin heeft deze informatie van de verkoopmakelaar aankoopmakelaar aanleiding gegeven om nader onderzoek te doen of te laten doen door een deskundige of de verontreiniging daadwerkelijk was gesaneerd, dan wel in welke mate.
In onderhavig geval bestond er volgens de Raad van Toezicht voor de aankoopmakelaar alle aanleiding om te twijfelen aan de conclusie van de verkoopmakelaar dat de grond waarschijnlijk gesaneerd was. Aankoopmakelaar heeft uit het oog verloren dat het hier niet meer dan een aanname van de verkoopmakelaar betrof, en dat de verkoopmakelaar het belang van de verkopers diende, niet van klagers. De Raad van Toezicht meent dat aankoopmakelaar hiermee in strijd heeft gehandeld met de Erecode en legt als straf een berisping op. Nu de klacht gegrond is verklaard, moet de aankoopmakelaar tevens de kosten van de procedure, ten bedrag van € 2.650 (excl. BTW), aan de MVA voldoen.
Conclusie
In het onderhavige geval had de aankoopmakelaar onvoldoende onderzoek gedaan naar de bodemgesteldheid en de kopers onvoldoende geïnformeerd over de risico’s die zij in dat verband liepen. De Raad van Toezicht Amsterdam verklaarde de klacht om die reden gegrond. Daarbij wordt geen oordeel geveld over de door kopers gestelde schade. De tuchtrechter kijkt alleen naar het handelen van de makelaar. Voor een oordeel over de schade, moeten kopers zich tot de civiele rechter wenden.
Uiteraard is elke situatie uniek en moet die per geval worden beoordeeld. Deze uitspraak leert dat een aankoopmakelaar in beginsel mag vertrouwen op de mededelingen van een collega makelaar. Echter, in dit geval waren er meerdere aanwijzingen om aan die informatie te twijfelen. Op aannames kan in zo’n geval niet worden vertrouwd, oftewel: “Assumptions are the mother of all screw ups.” Of kopers ook nog een klacht tegen de verkopend makelaar hebben ingediend, is niet bekend.
Zie voor de volledige uitspraak: https://www.nvmtuchtrechtspraak.nl/?p=14493
Auteur
Daniël Brand, advocaat bij Hemwood
