6 april '22 - Huurwoningen zijn nog altijd schaars. Veel verhuurders of hun makelaars brengen - mede daarom - vaak een flink bedrag aan administratiekosten in rekening bij een nieuwe huurder. In de huurovereenkomst staat dan een beding op grond waarvan de nieuwe huurder eenmalig een bedrag aan diens verhuurder moet betalen. Maar is dat wel geoorloofd? Recent is daar meer duidelijkheid over gekomen.
Wat speelde er? Verhuurder Rochdale brengt € 200,- aan administratiekosten in rekening bij nieuwe huurders. Twee huurders zijn naar de kantonrechter in Amsterdam gestapt. Zij menen dat de bepaling in de huurovereenkomst waarin dit is geregeld, nietig – en daarmee niet geldig - is op de voet van artikel 7:264 BW, omdat daarmee een niet redelijk voordeel voor de verhuurder is overeengekomen. De kantonrechter heeft vervolgens eind 2020 een viertal uitlegvragen (‘prejudiciële vragen’) over artikel 7:264 BW gesteld aan de Hoge Raad, die op 16 juli 2021 beantwoord zijn. Op basis daarvan heeft de kantonrechter recent, op 14 februari 2022, haar eindvonnis gewezen, waarbij is geoordeeld dat Rochdale een groot deel van de administratiekosten aan de huurders zal moeten terugbetalen.
Artikel 7:264 BW bepaalt, kort gezegd, dat elk in een woonruimte huurovereenkomst opgenomen beding nietig is voor zover daarbij ten behoeve van de verhuurder een niet redelijk voordeel wordt overeengekomen. Deze bepaling geldt zowel voor sociale als voor vrije sector (‘geliberaliseerde’) huurwoningen.
Al in 2012 heeft de Hoge Raad geoordeeld dat van een niet redelijk voordeel sprake is indien “tegenover het bedongen voordeel geen of een verwaarloosbare tegenprestatie staat.” Niettemin bleek dit oordeel nogal eens te leiden tot discussie: wanneer is immers sprake van een verwaarloosbare tegenprestatie?
Zo meende Rochdale dat een beroep van haar huurders op artikel 7:264 BW niet opging omdat de door haar in rekening gebrachte kosten zagen op werkelijk verrichte werkzaamheden en door Rochdale gemaakte kosten. Zo zou ze kosten hebben gemaakt in verband met de huuropzegging door de oude huurder, het inplannen van onderhoud van de woning en het vinden van een nieuwe huurder. Volgens Rochdale is pas sprake van een ‘niet redelijk voordeel’ wanneer de verhuurder een zwakkere positie van de huurder misbruikt door een voordeel te bedingen waartegenover hij geen of slechts een verwaarloosbare prestatie verricht, zoals bij het vragen van ‘sleutelgeld’.
In het antwoord op de prejudiciële vragen van de Amsterdamse kantonrechter beëindigt de Hoge Raad die discussie door te verduidelijken dat tegenover de kosten die bij de huurder in rekening worden gebracht een tegenprestatie van de verhuurder moet staan waarvan de huurder baat heeft. Is dat niet zo, dan is er sprake van een ‘niet redelijk voordeel’ en is het beding nietig. Daarvan is, aldus de Hoge Raad, in ieder geval sprake indien de prestatie van de verhuurder:
De Hoge Raad geeft vervolgens een stappenplan voor beantwoording van de vraag of het door de verhuurder bedongen voordeel al dan niet redelijk is. De eerste stap is te kijken naar de aard van de tegenprestatie van de verhuurder die tegenover dat voordeel staat: als de huurder daar geen baat van heeft die het bedongen voordeel kan rechtvaardigen, zal het voordeel in elk geval niet redelijk zijn. Wanneer de huurder wél gebaat is bij de tegenprestatie komt men bij de tweede stap: is de hoogte van het bedongen voordeel redelijk in verhouding tot de bate die de huurder daarvan heeft? Als het antwoord ‘nee’ luidt, dan is alsnog sprake van een ‘niet redelijk voordeel’.
Deze stappen moet volgens de Hoge Raad in beginsel per elke afzonderlijke tegenprestatie van de verhuurder worden gemaakt. Op die manier is duidelijk hoeveel de huurder precies voor de tegenprestatie betaalt.
Vervolgens heeft de kantonrechter Amsterdam in haar eindvonnis van 14 februari 2022 aan de hand van het door de Hoge Raad gegeven stappenplan beoordeeld of Rochdale € 200,- aan administratiekosten in rekening mag brengen bij haar huurders. Daartoe dient Rochdale aan te tonen wat ze voor dat bedrag doet.
Rochdale stelt allereerst dat het gaat om kosten voor het verhuurklaar maken van de woning. Zo worden de sloten altijd uit veiligheids- overwegingen vervangen en worden er bijvoorbeeld muren en plafonds gewit. Volgens de kantonrechter betreffen dit echter geen prestaties waarbij de huurder is gebaat, nu Rochdale de woning bij aanvang van de huur sowieso in goede staat en vrij van gebreken dient op te leveren aan de huurder. Dat is dus iets waar verhuurders op grond van de wet en de huurovereenkomst al toe gehouden zijn.
De overige door Rochdale genoemde werkzaamheden, zoals het uitvoeren van bezichtigingen en het inwinnen en controleren van informatie over de huurder, worden geacht te behoren tot een normale woningexploitatie en vormen geen tegenprestatie waardoor de huurder is gebaat, aldus de kantonrechter. Enkel bij de kosten van het naamplaatje van € 13,50 is de huurder gebaat, zodat Rochdale de huurders het grootste deel van de in rekening gebrachte administratiekosten, namelijk € 186,50 dient terug te betalen.
Dit is uiteraard minder goed nieuws voor verhuurders. Dit bevestigt ook dat het zaak is voor verhuurders om niet zomaar een bedrag aan administratiekosten in rekening te brengen, maar dit uitsluitend te doen ten aanzien van kosten waartegenover een prestatie staat waar de huurder bij gebaat is. Verder doen verhuurders er goed aan om kosten die tot de normale woningexploitatie behoren zoveel mogelijk te verdisconteren in de huurprijs. Hier zal in de vrije sector meer ruimte voor zijn dan in de sociale sector, gezien het puntensysteem waar verhuurders aan gebonden zijn bij sociale huurwoningen.
-----------------
Kanton prejudiciële vragen:
https://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBAMS:2020:6100
Hoge Raad:
https://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:HR:2021:1157
Kanton eindvonnis 14 februari 2022:
https://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBAMS:2022:750
Hoge Raad van 6 april 2012 Ymere/ Nellestein (ECLI:NL:HR:2012:BV1767)
Auteurs
Cornélie Arnouts (foto), vastgoedadvocaat en beroepsaansprakelijkheid & tuchtrecht Dentons. In samenwerking met Liesbeth Mulckhuijse
