2 maart '25 - Een bekend (Engels) gezegde luidt “Als het eruit ziet als een eend, zwemt als een eend en kwaakt als een eend, dan is het waarschijnlijk een eend.” Toch kwalificeert de Hoge Raad een overeenkomst die aan alle kenmerken van een huurovereenkomst voor woonruimte lijkt te voldoen niet als huurovereenkomst. Wat was er aan de hand?
De context
Portaal verhuurt een woning aan een moeder van twee kinderen. De moeder overlijdt in augustus 2019. Haar (meerderjarige) kinderen wonen op dat moment bij haar in. Een medewerker van Portaal heeft op 30 september 2019 de woning bezocht. Tijdens het bezoek tekenen de medewerker en de kinderen een overeenkomst met de titel: “vaststellingsovereenkomst ex artikel 7:900 BW”. In de overeenkomst staat onder andere dat de kinderen tijdelijk gebruik mogen maken van de woning. De kinderen moeten de woning uiterlijk 31 maart 2020 verlaten. De kinderen moeten tijdens deze periode een vergoeding betalen die gelijk is aan de huurprijs in de huurovereenkomst tussen Portaal en de moeder.
In januari 2020 melden de kinderen aan Portaal dat zij geen andere woning kunnen vinden. Partijen verlengen de ontruimingsdatum naar 30 september 2020. In deze nieuwe overeenkomst staat dat de kinderen actief op zoek zullen gaan naar andere woning. De kinderen hebben de woning vervolgens niet op 30 september 2020 verlaten.
Portaal vordert ontruiming van de woning bij de kantonrechter. De kantonrechter wijst de vordering af, omdat de overeenkomsten tussen Portaal en de kinderen huurovereenkomsten zijn (en huurbescherming zouden hebben). Vervolgens wendt Portaal zich tot een hogere rechterlijke instantie. Het hof is het niet eens met de kantonrechter. Het hof oordeelt dat de kinderen de woning moeten verlaten, omdat zij inmiddels zonder recht of titel in de woning wonen. De kinderen besluiten zich tot de Hoge Raad te wenden.
De Hoge Raad
De centrale vraag in deze procedure is hoe de overeenkomsten tussen de kinderen en Portaal gekwalificeerd moeten worden.
De Hoge Raad zet eerst het juridisch kader uiteen. Een huurovereenkomst is een overeenkomst waarbij een partij (de verhuurder) een zaak of een gedeelte daarvan (zoals een woning) in gebruik verstrekt aan een andere partij (de huurder) en de huurder daarvoor een tegenprestatie levert (zoals geld (huur) betalen). Als de rechten en verplichtingen in een overeenkomst voldoen aan de wettelijke omschrijving van een huurovereenkomst, dan is die overeenkomst een huurovereenkomst. De titel boven de overeenkomst of de bedoeling van partijen om wel of niet onder de wettelijke huurregeling te vallen, is dus niet van belang.
Als een overeenkomst alle kenmerken heeft om aan de wettelijke omschrijving van een huurovereenkomst te voldoen, dan is het mogelijk dat die overeenkomst toch geen huurovereenkomst is. Dit kan zijn vanwege de inhoud en bedoeling van de overeenkomst, de achterliggende situatie bij het sluiten van de overeenkomst en of de kwalificatie dat de overeenkomst geen huurovereenkomst is, past bij de dwingende beschermingsregels voor huurders van woonruimte.
De Hoge Raad past vervolgens dit juridische kader toe op de feiten in deze casus. De kinderen hebben nooit gezegd dat zij het recht hebben om de huurovereenkomst tussen hun moeder en Portaal voort te zetten (artikel 7:268 lid 2 BW). Toen hun moeder overleed, zouden zij daarom de woning op korte termijn moeten verlaten. Om te voorkomen dat de overeenkomst tussen Portaal en de kinderen als een huurovereenkomst kwalificeert, had Portaal er ook voor kunnen kiezen om geen vergoeding te vragen voor het gebruik van de woning. Aan beide opties zit dus een nadeel: Of de kinderen moeten de woning snel verlaten, of Portaal kan geen vergoeding vragen voor het gebruik van de woning.
Portaal heeft aangeboden dat de kinderen langer in de woning konden blijven als zij hiervoor een vergoeding zouden betalen, zodat zij tijd zouden krijgen om een nieuwe woning te vinden. Hiermee is in beginsel aan de elementen van een huurovereenkomst voldaan. De Hoge Raad oordeelt echter dat er in dit geval geen sprake is van een huurovereenkomst. Bij uitzondering is in deze situatie het beschermende karakter van het huurregime van woonruimte niet van toepassing.
De rechtspositie van bewoners in een huurwoning van een overleden huurder in deze situatie wordt beschermd omdat de ontruimingstermijn is verlengd en de bewoners (mogelijk) nog steeds aanspraak kunnen maken van voortzetting van de huurovereenkomst (als aan de vereisten voor voortzetting van artikel 7:268 BW is voldaan). De uitspraak van het hof blijft dus in stand.
Conclusie
Het kwalificeren van een overeenkomst als huurovereenkomst hangt niet alleen af van de formele vereisten voor een huurovereenkomst. De uitspraak van de Hoge Raad laat zien dat verhuurders onder strikte voorwaarden een tijdelijke verlenging van een vorm van bewoning kunnen afspreken zonder dat dit automatisch huurrechtelijke dwingende bescherming oplevert. Let op: dit betreft echt een uitzonderingssituatie. Laat je dus goed adviseren voordat een soortgelijke (vaststellings)overeenkomst wordt gesloten.
Zie voor de volledige uitspraak:
https://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:HR:2025:167
Auteur
Philip du Perron, vastgoedadvocaat Dentons
