Er is weer een flink aantal keer gestemd op de items uit de poll van onze vorige nieuwsbrief. U had de keuze uit: ‘ bemiddeling bij verhuur’ en ‘klant negeert advies makelaar’. De meest stemmen zijn naar ‘klant negeert advies van zijn makelaar’ gegaan. Op dit onderwerp gaan wij dieper in door een casus met u te ‘bespreken’.
.jpg?sfvrsn=8f471f56_0)
Max heeft een goedlopend makelaarskantoor. Een klant van hem -Koen- heeft zijn oog laten vallen op een jaren ’30-woning aan de rand van de duinen. Koen vraagt of Max hem als makelaar wil begeleiden bij de aankoop van de woning. Dat doet Max maar al te graag. Max laat Koen een opdracht tot dienstverlening tekenen en begint zijn werkzaamheden als aankopend makelaar.
Vanzelfsprekend wil Koen de woning van binnen en van buiten zien. Max maakt daarom een afspraak met de verkopend makelaar om de woning te bezichtigen. Tijdens de bezichtiging loopt Max samen met Koen en de verkopend makelaar de woning helemaal door en Koen is erg enthousiast. Buiten aangekomen wijst de verkopend makelaar op een scheurtje in een van de buitengevels. De scheur is weliswaar niet groot, maar net voor de mededeling van de verkopend makelaar had Max de scheur ook zelf al waargenomen. De verkopend makelaar geeft aan dat hij de oorzaak van de scheur niet kent en zijn opdrachtgever evenmin. Dat kan ermee te maken hebben dat verkoper de woning uit een erfenis heeft verkregen en de woning nooit zelf heeft bewoond.
De scheur lijkt niet ernstig, maar toch adviseert Max Koen om een onderzoek door een bouwkundige te laten verrichten. Koen vindt dat veel te duur en slaat het advies in de wind. Max is er niet helemaal gerust op en herhaalt zijn advies. Misschien valt het niet mee en is sprake van een funderingsprobleem met alle mogelijke gevolgen van dien. Koen wil echter van inschakeling van een bouwkundige niet weten. Dat kost hem veel te veel, zo laat hij Max nogmaals weten.
Koen koopt de woning en krijgt die geleverd. Hij wil de gevels opnieuw laten voegen en vraagt daarvoor een offerte. De voeger ziet ook de scheur en adviseert Koen eerst de oorzaak daarvan te laten onderzoeken. Dit keer volgt Koen het advies wel op en hij geeft opdracht aan een bouwkundige. Die komt tot de conclusie dat er meer aan de hand is en dat de scheur wordt veroorzaakt door een verzakking. De fundering zal aangepast moeten worden. Dat is een dure grap.
Koen spreekt Max daarop aan. Hij heeft toch niet voor niets een aankopend makelaar ingeschakeld? Max verweert zich door te stellen dat hij Koen heeft geadviseerd een onderzoek door een bouwkundige te laten verrichten en dat Koen daarvan heeft afgezien. Koen ontkent dat. Als Max hem dat zou hebben geadviseerd, dan zou hij dat zeker hebben laten doen.
Max heeft een probleem. Hij heeft de scheur in de muur waargenomen (net als verkoper en verkopend makelaar overigens) maar hij kan niet bewijzen dat hij Koen heeft geadviseerd een bouwkundig onderzoek te laten uitvoeren. Daarbij komt dat Koen bezwaarlijk de verkoper aansprakelijk kan houden. Die heeft hem -in de persoon van de verkopend makelaar- op de scheur gewezen en daarmee voldaan aan zijn mededelingsplicht.
Het wrange is dat Max de belangen van Koen voldoende heeft behartigd, maar dat hij dat niet kan bewijzen. Max heeft Koen op de scheur in de muur gewezen en hij heeft hem geadviseerd daar een onderzoek naar te verrichten om een teleurstelling achteraf te voorkomen. Koen wenste dat advies niet op te volgen, maar nu achteraf blijkt dat er toch een probleem met de fundering is, ontkent Koen voldoende geadviseerd te zijn.
Welke les valt hieruit te leren? Makelaars zullen meer dan nu gebruikelijk is hun adviezen aan de klant schriftelijk moeten vastleggen, zodat zij achteraf ook daadwerkelijk kunnen bewijzen dat zij hun klant juist en voldoende hebben geadviseerd. Als een (aankopend) makelaar bepaalde risico’s onderkent, dan zal hij de klant schriftelijk op die risico’s moeten wijzen. Zoals in dit geval, de koper had schriftelijk geadviseerd moeten worden om een bouwkundige in te schakelen.
Dat hoeft tegenwoordig echt niet meer per aangetekende brief, maar kan heel goed per e-mail met ontvangst- en leesbevestiging. Het spreekt voor zich, maar de e-mail en de ontvangst- en leesbevestiging moeten natuurlijk ook zorgvuldig worden bewaard.
Door te handelen als hierboven beschreven, kan de makelaar aantonen dat hij koper op de risico’s heeft gewezen, dat hij koper heeft geadviseerd een onderzoek naar de risico’s te doen, dat koper heeft besloten dat advies niet op te volgen en dat koper is gewezen op de mogelijke negatieve gevolgen daarvan. Als makelaar voorkomt u hiermee een hoop (bewijs)problemen.
