Feiten
Sinds 2014 huurt huurder, samen met drie anderen, een appartement in de vrije sector. In de huurovereenkomst is een onderverhuurverbod opgenomen. Op de huurovereenkomst zijn de ROZ algemene bepalingen woonruimte 2003 (hierna: het ROZ 2003) van toepassing. In artikel 1.4 daarvan staat een boetebeding voor wanneer het onderverhuurverbod uit de huurovereenkomst overtreden wordt.
Het boetebeding bepaalt dat, in het geval huurder illegaal onderverhuurt, huurder (i) een (direct opeisbare) boete van drie keer de dan geldende huurprijs per dag verbeurt, met een minimum van € 45 per dag. Ook kan verhuurder volgens het boetebeding (ii) nakoming van de verplichting tot het nalaten van onderverhuur vorderen of de huurovereenkomst ontbinden wegens wanprestatie. Daarnaast laat het boetebeding toe dat verhuurder bij illegale onderverhuur (iii) schadevergoeding van huurder eist, voor zover de schade de hoogte van de boete overstijgt. Ten slotte dient huurder op grond van het boetebeding (iv) alle huurinkomsten die hij heeft verdiend met de illegale onderverhuur aan verhuurder af te dragen.
Huurder heeft in de tijd dat hij het appartement huurt extra kamers gecreëerd. Deze kamers verhuurt huurder aan acht personen. Verhuurder komt achter de illegale onderverhuur en sommeert bij brief van 16 augustus 2019 dat huurder de woning per 1 september 2019 ontruimt wegens de illegale onderverhuur. Ook vordert verhuurder een boete van € 45 per dag dat huurder illegaal heeft onderverhuurt en afdracht van de illegaal verdiende huurinkomsten.
Omdat huurder in een slechte financiële situatie verkeert, is huurder onder bewind gesteld door de rechtbank. De vordering van verhuurder heeft huurder nog niet voldaan. Daarom legt verhuurder beslag onder huurder en vordert verhuurder vervolgens in kort geding € 49.454,66. De rechtbank oordeelt dat het boetebeding onredelijk bezwarend is in de zin van de Europese Richtlijn oneerlijke bedingen en ten opzichte van huurder buiten beschouwing moet worden gelaten. Verhuurder is het niet eens met dit oordeel van de rechtbank en gaat in hoger beroep.
Oordeel hof
Het hof oordeelt dat het boetebeding niet onredelijk bezwarend is en verwijst in het oordeel naar een eerder arrest van het hof Amsterdam. Volgens dit eerdere arrest moet worden beoordeeld of het cumulatieve effect van de vier sancties van het boetebeding met zich meebrengt dat het boetebeding oneerlijk is.
Anders dan de rechtbank, komt het hof tot de conclusie dat het boetebeding redelijk is. De boete is namelijk in de ROZ 2003 standaard gemaximeerd op drie keer de dagelijkse huurprijs. Daarnaast heeft huurder het zelf in de hand hoe hoog de boete oploopt. Stopt hij de overtreding, dan loopt de boete niet verder op. Daarin is volgens het hof voldoende limitering gelegen. Daar komt bij dat verhuurders volgens het hof een groot belang hebben bij een pressiemiddel om illegale onderverhuur te kunnen bestrijden. Verhuurders hebben immers veel te maken met illegale onderverhuur en het kan voor huurders zeer lucratief zijn. Zo lucratief dat hiertegenover een voldoende afschrikkende boete mag staan.
Ook de verplichting tot het afdragen van de verdiende huurinkomsten uit de illegale onderverhuur acht het hof niet onredelijk. Deze inkomsten zijn namelijk verkregen door het overtreden van een verbod. Per saldo is huurder niet slechter af als hij niet had onderverhuurd.
De cumulatie van de boete en de verplichting tot afdracht met de mogelijkheid tot ontbinding van de huurovereenkomst en het vorderen van schadevergoeding maakt volgens het hof niet dat het boetebeding onredelijk bezwarend is in de zin van Richtlijn oneerlijke bedingen. Verhuurder kan namelijk alleen maar schadevergoeding vorderen als zijn schade hoger is dan de verbeurde boete. Daarmee bevat deze sanctie naar het oordeel van het hof voldoende beperkingen ter bescherming van de consument-huurder. Het recht op ontbinding van de huurovereenkomst vloeit verder rechtstreeks voort uit de wet.
Lessen voor de praktijk
De vraag of bepalingen in de algemene voorwaarden bij huurovereenkomsten ten aanzien van consument-huurders onredelijk bezwarend zijn, is erg actueel. Recente rechtspraak laat zien dat er veel onduidelijkheid is over de onredelijke bezwarendheid van verschillende bedingen in de algemene voorwaarden van huurovereenkomsten. Daarnaast is onduidelijk wat de gevolgen zijn van het vernietigen van een beding dat de rechter onredelijk bezwarend acht. Vanwege de onduidelijkheid over dit onderwerp heeft de rechtbank Amsterdam recentelijk zogenoemde prejudiciële vragen gesteld aan de Hoge Raad over dit onderwerp. Antwoorden daarop worden pas in de loop van 2024 verwacht.
Ook over de onredelijke bezwarendheid van bedingen ten aanzien van illegale onderverhuur is verschillend geoordeeld door lagere rechters. Uit het hiervoor besproken arrest van het hof volgt echter dat een dergelijk beding onder omstandigheden redelijk is. Van belang is dat een boetebeding voldoende limitering bevat. In het ROZ 2003 is de boete gemaximeerd op drie keer de daghuur en loopt deze boete niet verder op als huurder het onderverhuurverbod niet meer overtreedt. Tevens kan verhuurder alleen maar schadevergoeding vorderen voor zover zijn schade de boete overschrijdt. Momenteel biedt dat toch enige houvast op dit punt.
Zie voor het volledige arrest
Auteur
Wisse de Groot
