9 december 2020 - Deze zomer stonden twee professionele vastgoedbeleggers tegenover elkaar bij de rechtbank in Amsterdam (ECLI:NL:RBAMS:2020:2647). In het najaar van 2019 sloten zij op de retailbeurs van Cannes (Mapic) een koopovereenkomst waarbij Metroprop twee (retail)objecten uit de vastgoedportefeuille van Coltavast zou kopen. Met deze transactie zou een bedrag van circa 18 miljoen euro gemoeid zijn en op 31 maart 2020 zou het transport plaatsvinden. Maar zover kwam het niet…
Metroprop stelde namelijk de transactie niet te kunnen financieren als gevolg van de coronacrisis. In de koopovereenkomst was geen financieringsvoorbehoud opgenomen, noch enig ander voorbehoud. Bij de kortgedingrechter lag dan ook de vraag voor of Metroprop gedwongen kon worden om mee te werken aan de levering op straffe van een dwangsom van 50.000 euro per dag(deel) dat zij niet aan de veroordeling zou voldoen. Metroprop beriep zich in de procedure op “overmacht” en “onvoorziene omstandigheden”; de laatste tijd veel gehoorde termen. Ter achtergrond: een vordering tot nakoming kan in kort geding alleen worden toegewezen indien voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter het standpunt van in dit geval Coltavast zal volgen.
De kortgedingrechter stond eerst stil bij “overmacht” (artikel 6:75 BW). Voor een geslaagd beroep hierop is vereist dat de tekortkoming niet te wijten is aan de schuld van de debiteur (Metroprop) en dat ook niet op grond van de wet, rechtshandeling of in het verkeer geldende opvattingen die tekortkoming voor zijn risico komt. Om een beroep op overmacht te rechtvaardigen moet de belemmering de prestatie zelf betreffen.
De rechter stelde vast dat in dit geval de prestatie, te weten de levering van het vastgoed, niet was belemmerd. Immers, het notariaat werkte gewoon door en notariële leveringen konden plaatsvinden. Dat Metroprop geen financiering kon krijgen (als gevolg van de coronacrisis), is een omstandigheid die voor risico van Metroprop moest komen. Daarbij merkt de rechter nog op: “(…) zijn beide partijen ervaren, professionele vastgoedbeleggers met een groot vermogen. Metroprop moet dus geacht worden zich bewust te zijn geweest van het risico dat zij aanging door een koopovereenkomst te sluiten zonder financieringsvoorbehoud. Zij heeft daarmee welbewust de kans aanvaard dat zij geen financiering zou kunnen krijgen en toch zou moeten nakomen.” Kort en goed, het beroep op overmacht slaagde dus niet.
Indien sprake is van onvoorziene omstandigheden (artikel 6:258 lid 1 BW) kan de rechter op verzoek van (een van) partijen een overeenkomst wijzigen of deze geheel of gedeeltelijk ontbinden als de onvoorziene omstandigheden van dien aard zijn dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst kan worden verwacht. Een beroep op artikel 6:258 BW wordt slechts in uitzonderlijk gevallen gehonoreerd.
De rechter concludeerde in dit geval: “Hoewel de coronacrisis zeker een uitzonderlijke omstandigheid is, die geen van partijen heeft kunnen voorzien, is net als bij het beroep op overmacht de vraag voor wiens rekening en risico die omstandigheid moet komen (artikel 6:258 lid 2 BW). Opnieuw stond de rechter stil bij het feit dat Metroprop een professionele partij was die geen financieringsvoorbehoud met Coltavast was overeengekomen. Metroprop voerde nog aan dat er een ernstige verstoorde waardeverhouding was ontstaan, nu de koopovereenkomst uitging van huurinkomsten van voor de coronacrisis. Ook daar kreeg Metroprop deksel op neus, want de rechtbank constateerde dat er geen garantie was overeengekomen met betrekking tot de exploitatie en/of huurinkomsten. Bovendien betwiste Coltavast dat er geen huur (door de huurders) zou worden betaald. De huurprijs was niet door Coltavast verlaagd of kwijtgescholden, zodat aan de betalingsverplichting van de huurders niets was gewijzigd. Het zal niet verbazen dat ook het beroep op onvoorziene omstandigheden kansloos was.
In hoger beroep is het oordeel in stand gebleven en de maximale dwangsom zelfs verhoogd (ECLI:NL:GHAMS:2020:1629).
Weet dus goed wat je doet als je een overeenkomst zonder voorbehouden aangaat!
Auteur
Cornélie Arnouts, advocaat
