10 januari 2019 - In Zeker Vandaag van mei en juli in 2018 hebben wij enkele gerechtelijke uitspraken besproken over de waarschuwingsplicht bij kortdurende huurovereenkomsten voor woonruimte. Dit zijn huurovereenkomsten die, als het gaat om zelfstandige woonruimte, voor maximaal twee jaar worden gesloten en, als het gaat om onzelfstandige woonruimte, voor maximaal vijf jaar worden gesloten.
Indien deze huurovereenkomsten voldoen aan een aantal vereisten, dan eindigen zij van rechtswege. De eerdergenoemde maximale termijnen betreffen zo’n vereiste. Andere voorwaarden zijn dat de huurovereenkomst voor slechts één bepaalde termijn wordt aangegaan en dat de verhuurder de huurder schriftelijk helpt herinneren aan de einddatum (‘waarschuwingsplicht’) in de periode die ligt van drie maanden tot een maand voorafgaand aan de einddatum. En dat laatste is waar de vonnissen telkens om draaien. De wet schrijft namelijk voor dat als de huurder de waarschuwing niet in de gestelde periode ontvangt, de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd wordt verlengd. In dat geval zijn vaak de poppen aan het dansen. Vanaf de verlenging wordt de huurovereenkomst namelijk gezien als een ‘reguliere’ huurovereenkomst en zal de verhuurder het normale routeboekje moeten volgen als hij de huurovereenkomst met de huurder wil beëindigen. Verhuurder zal in dat geval een of meer opzeggingsgronden nodig hebben en ook de wettelijk voorgeschreven opzegtermijn in acht moeten nemen en ga zo maar door.
De uitspraken die in mei aan de orde kwamen in Zeker Vandaag zijn gewezen door kantonrechters die zich strikt aan de termijn hielden (niet eerder dan drie maanden voor de einddatum en niet later dan een maand voor de einddatum). De verhuurders die net te vroeg of net te laat waren met de vereiste waarschuwing, zagen zich geconfronteerd met een huurder die aanspraak kon maken op huurbescherming die hoort bij een ‘reguliere’ huurovereenkomst die voor onbepaalde tijd geldt.
In juli stond onze bijdrage in Zeker Vandaag in het teken van een kantonrechter die toch enige ruimte aan de verhuurder gunde. Het betreffende vonnis zag op een geschil tussen een huurder en een verhuurder inzake een net te vroeg ontvangen waarschuwingsbrief. De rechter oordeelde dat de belangen van de huurder niet geschaad werden door de te vroege waarschuwing en dat het beroep van de huurder op een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd om die reden naar de maatstaven van de redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar was.
Vlak voor het einde van 2018 heeft de kantonrechter te Utrecht nog een uitspraak aan deze reeks toegevoegd. De kwestie betrof een verhuurder die zijn waarschuwingsbrief op 8 mei 2018 had verzonden, welke brief op 9 mei 2018 door de huurder ontvangen was. De huurovereenkomst had als einddatum 1 september 2018. Eigenlijk had de waarschuwingsbrief dus pas in de periode van 1 juni tot en met 31 juli/1 augustus 2018 door de huurder ontvangen moeten zijn.
Duidelijk is dat de verhuurder te vroeg was. De huurder heeft de verhuurder daar nota bene in augustus 2018 ook op gewezen, toen het te laat was voor de verhuurder om alsnog tijdig te waarschuwen. De huurder stelde zich dan ook op het standpunt dat sprake was van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd en weigerde de gehuurde woning te verlaten. De verhuurder beriep zich (als laatste strohalm) op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid.
De kantonrechter overwoog dat de wetgever een specifiek tijdvak heeft genoemd en dat bij de toepassing van de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid de nodige terughoudendheid betracht moet worden. Ofwel: er is niet snel een reden om aan te nemen dat het overschrijden van het tijdvak (door te vroeg of te laat te waarschuwen) de verhuurder vergeven wordt. In beginsel zal de verhuurder gebonden zijn aan een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.
De kantonrechter vond echter toch ruimte om het standpunt van de huurder met behulp van het beroep van verhuurder op de redelijkheid en billijkheid opzij te zetten, en wel om de volgende reden. De verhuurder en de huurder bleken namelijk na de brief van 8 mei 2018 met elkaar in overleg getreden te zijn. De huurder zou daarbij gevraagd hebben naar de mogelijkheid om de huurovereenkomst al eerder te beëindigen dan 1 september 2018.
De kantonrechter overwoog naar aanleiding daarvan dat het bespreken van de mogelijkheden van het einde van de huurovereenkomst impliceerde dat de huurder instemde met, of in ieder geval met de verhuurder meedacht over, het einde van de huurovereenkomst. Het is volgens de kantonrechter onaanvaardbaar dat de huurder de verhuurder, onder de voornoemde omstandigheden, alsnog zou houden aan het vereiste van de schriftelijke waarschuwing binnen de juiste termijn. De conclusie van dit alles, was dat de huurder de gehuurde woning moest ontruimen.
Zowel de uitspraak van de kantonrechter in Almere (behandeld in de bijdrage van juli) als de voornoemde uitspraak van de kantonrechter in Utrecht tonen aan dat er nog wel enige ruimte is bij een te vroege of te late waarschuwing, maar dat er dan wel een bijzondere omstandigheid moet zijn. In het ene geval was de overschrijding minimaal, in het andere geval waren partijen met elkaar in gesprek. Belangrijkste les: bewaak de juiste waarschuwingstermijn zorgvuldig en loop geen onnodige risico’s.
Tot slot en terzijde: uit het vonnis van de kantonrechter te Utrecht lijkt te volgen dat partijen in hun huurovereenkomst zowel elementen van een kortdurende huurovereenkomst hebben opgenomen (artikel 7:271 lid 1 BW), als ook elementen van tussenhuur (artikel 7:274 lid 1 sub b en lid 2 BW). Tussenhuur is een opzeggingsgrond die vaak gebruikt wordt als de eigenaar van een woning tijdelijk in het buitenland verblijft en gedurende die tijd zijn woning wenst te verhuren. Het is voor de eigenaar dan wel van belang, zekerheid te hebben over de beschikbaarheid van zijn woning bij terugkeer. Het schriftelijke bericht van de verhuurder waarin de huurder werd gewaarschuwd voor de einddatum, had ook de kenmerken van een opzeggingsbrief. Omdat beide partijen voor de rechter hebben verklaard dat zij de huurovereenkomst zagen als een overeenkomst voor een korte bepaalde duur, zoals bedoeld in artikel 7:271 lid 1 BW, werd dit punt niet nader aan de orde gesteld.
Het combineren van verschillende type huurovereenkomsten is dus risicovol. Een ‘tussenhuur’-overeenkomst kan tegenwoordig bijvoorbeeld voor een bepaalde termijn worden verlengd, indien verhuurder en huurder dit voor de afgesproken einddatum overeenkomen. Een huurovereenkomst voor een korte bepaalde duur, geldt van rechtswege voor onbepaalde tijd zodra deze verlengd wordt. Duidelijkheid omtrent de regels die op een gesloten huurovereenkomst van toepassing zijn, is dan ook van groot belang. Win bij twijfel tijdig advies in. Want achteraf terugkomen op gemaakte bindende afspraken is lastig (en de gevolgen worden daarna geregeld op het bordje van de betrokken makelaar neergelegd).
Auteur
Justine van Lochem
[email protected]
Advocaat vastgoed, Dentons Boekel
