De waarschuwingsplicht deel IV

Ter achtergrond: een huurovereenkomst voor woonruimte kan worden gesloten voor een bepaalde duur, zonder dat de huurder aanspraak kan maken op (volledige) huurbeëindigingsbescherming. Voor dat laatste moet wel aan vier voorwaarden worden voldaan:

• Er wordt maximaal één huurtermijn afgesproken;
• Die huurtermijn duurt niet langer dan twee jaar (zelfstandige woonruimte) dan wel vijf jaar (onzelfstandige woonruimte);
  
• De huurder mag de huurovereenkomst tussentijds beëindigen door opzegging;
  
• De verhuurder zegt de huurder schriftelijk de einddatum aan (in feite een schriftelijke herinnering aan de einddatum) in de periode die ligt van drie maanden tot een maand voorafgaand aan de einddatum.

Wordt aan deze voorwaarden voldaan, dan eindigt de huurovereenkomst van rechtswege op de afgesproken einddatum.

Het afgelopen jaar bleek maar weer dat de bovenstaande voorwaarden streng worden toegepast. Een verhuurder die zijn woning voor een korte bepaalde duur had verhuurd en daarna nog een tweede huurovereenkomst met dezelfde huurder sloot voor een volgende korte bepaalde termijn, kon de huurder niet meer dwingen de woning te verlaten. De rechtbank Amsterdam oordeelde in september 2019[1] dat uit de wettekst en de wetsgeschiedenis duidelijk blijkt dat de tweede huurovereenkomst heeft te gelden als een verlenging voor onbepaalde tijd van de eerste huurovereenkomst.

Sinds het artikel over de kortdurende woonruimte huurovereenkomst in de wet is opgenomen, worden met enige regelmaat ook uitspraken gepubliceerd over gevallen waarin (de beheerder namens) de verhuurder een fout heeft gemaakt bij de schriftelijke aanzegging. Zo komt het voor dat de verhuurder de brief te vroeg of te laat naar de huurder stuurt. In de rechtspraak is inmiddels een trend zichtbaar dat rechters zich strikt aan de wet houden: wordt de brief niet precies in de gestelde periode door de huurder ontvangen, dan wordt de huurovereenkomst van rechtswege voor onbepaalde tijd verlengd en is hierop de volledige huurbeëindigingsbescherming van toepassing.

Een enkele keer schiet een rechter de verhuurder te hulp. Een voorbeeld hiervan is behandeld in Zeker Vandaag van juli 2018. De rechtbank Zwolle[2] vond dat de huurder niet in zijn belangen werd geschaad door een te vroege schriftelijke aanzegging van de verhuurder en oordeelde dat de huurder op grond van de redelijkheid en billijkheid geen aanspraak kon maken op een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. In Zeker Vandaag van januari 2019 hebben wij daar een uitspraak aan toegevoegd, waar de rechtbank Utrecht[3] ook vond dat, na een drie weken te vroege aanzegging, een beroep op een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd naar de maatstaven van de redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar was. Ditmaal omdat de verhuurder en de huurder naar aanleiding van de brief van de verhuurder met elkaar in gesprek waren geraakt over het eindigen van de huurovereenkomst wat impliceerde dat de huurder instemde met de beëindiging.

Zonder een dergelijke goede reden, blijven de rechtbanken streng. De rechtbank Leeuwarden oordeelde eind 2018[4] nog dat bij een te vroege waarschuwing (negen dagen) de huurovereenkomst niet van rechtswege eindigt en dat de huurder dus in beginsel niet hoefde te vertrekken. Omdat de huurder in dit geval overlast veroorzaakte, mocht het gehuurde toch ontruimd worden.

In de uitspraken die in de bijdragen van mei en juli 2018 en januari 2019 in Zeker Vandaag zijn besproken, ging het om verhuurders die soms meerdere malen de aanzeggingsbrief sturen, maar telkens net een paar dagen te laat of een paar dagen te vroeg. In augustus 2019 verscheen ook een uitspraak van de rechtbank Rotterdam[5] waar de verhuurder drie keer de einddatum had aangezegd: een keer te vroeg, een keer te laat, maar gelukkig ook een keer binnen de door de wet gestelde termijn. De ontruiming werd dan ook toegewezen.

 

En waar kan nog meer discussie over ontstaan bij de schriftelijke aanzegging? Sommige verhuurders sturen geen brief, maar een bericht via WhatsApp. De rechter in Overijssel[6] oordeelde dit jaar dat dit gelijk te stellen is aan een schriftelijk bericht. Dit is overigens al eerder in rechtspraak overwogen, waarbij het dan telkens wel van belang is dat het bericht aantoonbaar bij de andere partij is aangekomen. Dat wordt meestal duidelijk door een ontvangen antwoord. Opvallend is dat door de rechtbank Gelderland in 2016[7], in een geschil over een arbeidsovereenkomst, is overwogen dat een sms (in tegenstelling tot WhatsApp) niet als een geschrift is aan te merken.

 

Ook aanzeggingen per e-mail gaan niet altijd goed. Het gerechtshof in Amsterdam oordeelde eind november 2018[8] over een aanzegging inzake de einddatum van de huurovereenkomst die door de beheerder van de verhuurder per e-mail naar de huurder was gestuurd. Daarbij had de beheerder een oud e-mailadres van de huurder gebruikt en de huurder gaf aan de e-mail niet ontvangen te hebben. De beheerder correspondeerde al een tijdje met deze huurder via een ander e-mailadres, maar voor de aanzegging had de beheerder het e-mailadres dat op de huurovereenkomst stond overgenomen.

 

Het gerechtshof schoot de beheerder hier te hulp en wees op het feit dat de verhuurder mocht vertrouwen op de gegevens die op een door de huurder ondertekende huurovereenkomst staan. Geschillen waarin berichten naar een verkeerd (feitelijk) adres zijn verstuurd, ook daar waar deze op de huurovereenkomst stonden, pakken regelmatig anders uit. Deze kwestie had derhalve ook anders voor de beheerder kunnen aflopen.

 

E-mails blijven eveneens risicovol, omdat het lastig is om aan te tonen dat de huurder de e-mail heeft ontvangen. In september 2017 oordeelde de rechtbank Amersfoort[9], nadat een huurder ontkende de waarschuwing op tijd te hebben ontvangen omdat de betreffende e-mail in zijn spam terecht was gekomen, dat een aanzegging pas effect heeft als deze de huurder bereikt. De door de verhuurder gevorderde ontruiming werd afgewezen.

 

Verhuurders die het zekere voor het onzekere nemen en zowel tijdig waarschuwen als de brief laten betekenen zodat er bewijs van ontvangst is, zien hun vordering tot ontruiming eenvoudig toegewezen, zo bleek onder meer uit de uitspraak van de rechtbank Haarlem in oktober 2019.[10]

 

In april 2019 is tot slot een uitspraak door de rechtbank Midden-Nederland[11] gewezen die zag op de situatie waarin de huurovereenkomst zowel bepalingen bevatte die horen bij een huurovereenkomst voor een bepaalde duur, als ook bepalingen bevatte die horen bij een reguliere huurovereenkomst. De rechtbank heeft hier achterhaald wat de bedoeling van partijen is geweest en komt tot de conclusie dat de huurovereenkomst is gesloten voor een bepaalde duur met een einde van rechtswege. Duidelijkheid in de huurovereenkomst is dus belangrijk: de bedoeling van partijen zal niet altijd meer goed te achterhalen zijn en dan kan de uitkomst ook anders dan voornoemd zijn.

 

Kortom: het blijft van belang om zorgvuldig om te gaan met de vereisten die zijn verbonden aan een huurovereenkomst voor een bepaalde termijn met een einde van rechtswege. Niet alleen moet de huurovereenkomst duidelijk zijn, ook dient de termijn goed in de gaten gehouden te worden en bij de schriftelijke aanzegging is relevant dat de huurder het bericht (aantoonbaar) tijdig ontvangt.

Auteur

Justine van Lochem, advocaat vastgoed Dentons Boekel

[email protected]