De HVV 2020 die in Amsterdam op 1 januari 2020 in werking is getreden laat zien hoe ver een gemeente tegenwoordig kan gaan in het aanscherpen van het huisvestingsbeleid. De HVV 2020 bevat namelijk een aantal zeer opvallende en vergaande wijzigingen ten opzichte van de voorgaande HVV 2016. Met name de regels ten aanzien van kamerverhuur zijn aangescherpt, maar ook de regels over onder meer woonruimteverdeling, vakantieverhuur en Bed & Breakfast zijn gewijzigd.
In dit artikel zullen wij een aantal van de belangrijkste wijzigingen behandelen. Hoewel de HVV 2020 enkel van toepassing is binnen Amsterdam, is de inhoud daarvan ook zeker relevant voor andere steden. De ervaring leert namelijk dat steden elkaars huisvestingsverordeningen als voorbeeld gebruiken. De kans is daarom aanwezig dat deze regels in de toekomst ook worden ingevoerd in andere steden. Houd dat goed in de gaten!
Bed & Breakfast
Een Bed & Breakfast (B&B) onderscheidt zich van 'vakantieverhuur', doordat bij B&B een gedeelte van de woning wordt verhuurd terwijl de eigenaar zelf aanwezig is. Met de inwerkingtreding van de HVV 2020 is er een vergunningplicht gaan gelden voor B&B’s.
Deze vergunningplicht is streng gereguleerd. Zo is er per wijk [2] een maximaal aantal vergunningen te vergeven. Als er in een wijk meer vergunningen worden aangevraagd dan het maximum toelaat, worden de vergunningen verloot. Eénmaal een vergunning in bezit, is deze 8 jaar geldig en niet overdraagbaar aan een ander. Zowel bestaande als nieuwe B&B’s kunnen mee loten om in aanmerking te komen voor een vergunning in een specifieke wijk. Bestaande B&B’s die worden uitgeloot, maar die zich voor 2019 hebben gemeld bij de gemeente, mogen op grond van een overgangsregeling nog zes jaar hun B&B exploiteren.
Vakantieverhuur
De HVV 2020 bevat ook beleid met betrekking tot vakantieverhuur. De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft echter zeer recent, 29 januari 2020, geoordeeld dat dit beleid in strijd is met de Huisvestingswet. De Afdeling bepaalde dat het aanbieden van een woning voor vakantieverhuur gelijk staat aan het onttrekken van een woning aan de woonruimtevoorraad, hetgeen enkel mag met een onttrekkingsvergunning. In de HVV 2020 staat in feite dat inwoners de wettelijk verplichte vergunning niet hoeven aan te vragen als zij aan bepaalde voorwaarden voldoen. De Huisvestingswet staat niet toe dat gemeente vrijstellingen kan verlenen van deze wettelijke vergunningplicht.
Volgens website van de Afdeling zijn de gevolgen van deze uitspraak - kortgezegd - dat verhuurders aan wie een boete is opgelegd wegens het niet hebben voldaan aan de meldplicht, hun boetes niet hoeven te betalen. Dat ziet uitsluitend op de meldplicht. Voor zover verhuurders woningen aanbieden voor vakantieverhuur zonder onttrekkingsvergunning, kan de gemeente nog wel handhavend optreden. Verder betekent het ook dat de gemeente nu geen vakantieverhuur meer mag toestaan zonder onttrekkingsvergunning.
Kamergewijze verhuur
De verplichting om over een omzettingsvergunning te beschikken voor kamergewijze verhuur blijft van kracht. Hoewel de vergunningplicht al sinds 1993 bestaat, zijn er nog altijd veel woningen in Amsterdam die kamergewijs worden verhuurd zonder omzettingsvergunning. Nu de gemeente Amsterdam heeft opgeroepen om omzettingsvergunningen aan te vragen en het handhavingsbeleid is aangescherpt, gaan de omzettingsvergunningen als zoete broodjes over de toonbank.
Bent u momenteel in Amsterdam bezig met een (verkoop of verhuur)opdracht en overweegt u om meer rendement te genereren door het pand in de markt te zetten als ‘geschikt voor kamergewijze verhuur’? Adviseer uw opdrachtgever dan om nog voor 1 april 2020 een omzettingsvergunning aan te vragen.
Per 1 april 2020 zal er namelijk, net als bij B&B’s, een quotum per wijk gaan gelden en zal er ook een maximum gelden van 25 procent vergunningen per pand.
[1] De artikelen 3.3.11, 3.3.13, eerste lid, onderdeel e, en tweede lid, onderdeel a, en 5.3a zullen pas in werking treden vanaf 1 april 2020.
[2] Amsterdam is onderverdeeld in 99 wijken.
Dat betekent dus dat de omzettingsvergunning schaars wordt in wijken waar de vraag naar omzettingsvergunningen groter is dan de beschikbare ruimte. De gemeente heeft er daarom voor gekozen de omzettingsvergunning een tijdelijk karakter te geven, in die zin dat deze zal worden ingetrokken zodra er gedurende een periode van drie maanden minder dan drie bewoners staan ingeschreven op het adres waarvoor de omzettingsvergunning is afgegeven. Indien er meer aanvragen worden gedaan dan omzettingsvergunningen beschikbaar zijn, zullen de vergunningen worden verleend op basis van loting.
De omzettingsvergunning is overdraagbaar aan een nieuwe eigenaar. Indien een pand wordt verkocht met de intentie om deze vervolgens kamergewijs te verhuren is het daarom verstandig om de verkoper alvast de omzettingsvergunning aan te laten vragen. Op deze manier kan de woning worden aangeprezen al ‘geschikt voor kamergewijze verhuur’ zonder dat u als makelaar het risico loopt aansprakelijk te worden gesteld wanneer achteraf blijkt dat de nieuwe eigenaar is uitgeloot voor een omzettingsvergunning of er kansen zijn gemist. Let wel op dat de gemeente de omzettingsvergunning weer kan intrekken indien er gedurende een periode van drie maanden minder dan drie bewoners staan ingeschreven op het adres. Mocht de nieuwe eigenaar vervolgens geen gebruik willen maken van de omzettingsvergunning, dan is deze daartoe niet verplicht.
Naast de quota zullen er per 1 april 2020 nog andere regels gaan gelden. Zo zal met alle huurders een individueel huurcontract moeten worden gesloten om in aanmerking te komen voor een omzettingsvergunning. Deze voorwaarde geldt dus niet voor verhuurders die beschikken over een omzettingsvergunning die vóór 1 januari 2020 is verleend.
Verder zal er per 1 april 2020 voor het aantal kamers dat met een omzetting wordt gecreëerd een maximum gaan gelden van zes kamers. Enkel als de woning volgens het College geschikt wordt bevonden voor meer dan zes kamers kan een uitzondering worden gemaakt.
Ook zijn er diverse regels versoepeld. Zo zijn de eisen voor geluidsisolatie bij het omzetten naar maximaal drie kamers vervallen. Op dit moment gelden de eisen voor geluidsisolatie enkel voor omzetting naar vijf of meer kamers. Per 1 april 2020 zal dat echter worden bijgesteld naar omzetting vanaf vier kamers, maar om aan die verplichting te voldoen wordt wel een termijn geboden tot 1 juli 2022.
Ook is de voorheen geldende eis dat bij omzetting in vijf of meer onzelfstandige woonruimten beheer plaats diende te vinden door een professionele instelling, komen te vervalen.
Auteur
Marleen
Spek, advocaat bestuursrecht Dentons
