22 januari '25 - De verkoop van een perceel met een woning en mantelzorgwoning lijkt op het eerste gezicht een reguliere transactie (zeker vandaag de dag, met meer zorg in en om huis), maar bleek een juridisch mijnenveld. Een zaak die voor Hof Arnhem-Leeuwarden diende, laat zien hoe cruciaal het is dat een verkopend makelaar haar zorgplicht serieus neemt en risico’s afdicht in de koopovereenkomst. Wat speelde hier?
Achtergrond
De eigenaren van een perceel met een woning en mantelzorgwoning laten een deel afsplitsen om op het onbebouwde deel een nieuwe woning te bouwen. Voor de verkoop van het bebouwde perceel schakelen zij een verkopend makelaar in. Het bestemmingsplan staat slechts twee woningen op het oorspronkelijke perceel toe. De verkopend makelaar is daarvan op de hoogte. Zij laat kopers weten dat zelfstandige bewoning (zonder zorgindicatie) van de mantelzorgwoning – die daardoor als ‘woning’ telt – niet is toegestaan, vanwege de bouwplannen van verkopers. Kopers zeggen dat zij van plan zijn hun (schoon)ouders daar te laten wonen en als die geen zorgindicatie krijgen de woningen samen te zullen trekken. Zij houden zich niet aan hun woord en vervolgens wordt de bouwvergunning aan verkopers geweigerd. Die starten bestuursrechtelijke procedures tegen het besluit van de gemeente en verzoeken handhaving tegen kopers. Dit loopt voor verkopers op niets uit. Vervolgens spreken verkopers hun verkopend makelaar aan en vorderen zij een schadevergoeding van EUR 161.000,-. De zaak belandt bij de rechter (in twee instanties).
Rechtbank Overijssel
De rechtbank oordeelt dat de verkopend makelaar in strijd met haar opdracht heeft gehandeld en de (nader op te maken) schade van de verkopers moet vergoeden. Partijen stellen hoger beroep in. In de tussentijd heeft de gemeente de bouwvergunning alsnog aan verkopers verleend en hebben zij ook het afsplitste perceel met bouwvergunning verkocht.
Hof Arnhem-Leeuwarden
Het hof stelt voorop dat sprake is van een bemiddelingsovereenkomst en de makelaar gehouden is als “goed opdrachtnemer” te handelen. Daarbij moet zij handelen zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot in gelijke omstandigheden mag worden verwacht (ook wel bekend als ‘het maatmancriterium’). Dit wordt ingekleurd door de omstandigheden van het geval, waaronder de aard en inhoud van de opdracht, de positie van verkopers als opdrachtnemers en de aard en ernst van de betrokken belangen.
Zorgplicht
Het hof oordeelt dat de makelaar haar zorgplicht heeft geschonden. Zij wist van de bouwplannen van verkopers en dat het bestemmingsplan slechts twee woningen op het originele perceel toestond. Dit was de reden dat bijna alle potentiële kopers waren afgehaakt. Hoewel zij kopers heeft verteld dat zelfstandige bewoning van de mantelzorgwoning niet was toegestaan, had zij dit expliciet moeten vastleggen in de koopovereenkomst. Een contractueel verbod is essentieel om verkopers te beschermen tegen de gevolgen van oneigenlijk gebruik van de mantelzorgwoning. Het hof wijst erop dat daarvoor geen specialistische juridische kennis is vereist, maar dit simpelweg tot de taak van een professionele makelaar behoort (en in mijn beleving ook een kwestie is van ‘gezond boerenverstand’). Het had de makelaar dan ook duidelijk moeten zijn, dat als zij dit niet goed voor verkopers zou regelen, dit zeer nadelige consequenties voor hen zou kunnen hebben. Verder geldt zij als specialist in verkoop van woningen en heeft zij de koopovereenkomst opgesteld. In Amsterdam en omgeving is het gebruikelijk dat een notaris de koopakte opstelt, maar dit speelde zich elders af. Verkopers hebben juist een verkopend makelaar ingeschakeld omdat het niet ging om de verkoop van een standaard-woning (en dus rechttoe rechtaan transactie).
Schade
Welke schade is gemoeid met de normschending? Oftewel: hoe had de wereld eruitgezien als het verbod wel met zoveel woorden in de koopovereenkomst was opgenomen? Volgens de makelaar is er geen schade, omdat kopers ook dan de mantelzorgwoning oneigenlijk zouden hebben bewoond. Het hof gaat daar niet in mee en vindt het aannemelijk dat kopers het verbod dan zouden zijn nagekomen of verkopers eenvoudig een einde konden maken aan oneigenlijke bewoning (ik denk dan bijvoorbeeld aan een verzoek tot handhaving bij de gemeente). Een expliciet verbod zou kopers duidelijk hebben gemaakt dat zij voor de schade van verkopers zouden opdraaien. Het is goed mogelijk dat kopers de mededeling van de makelaar niet hebben gezien als een verbintenis (jegens verkopers) of die anders hebben uitgelegd, bijvoorbeeld dat zij bewoning konden uitzingen tot de gemeente zou ingrijpen. Dit geldt temeer nu in de verkoopbrochure kennelijk ook nog stond dat de mantelzorgwoning geheel autonoom als tweede woningverblijf gebruikt kon worden. Dit gegeven bespreekt het hof overigens niet in haar arrest. Overigens is in het kader van de verzoeken van verkopers tot gemeentelijke handhaving tegen kopers niet gebleken dat kopers in strijd hebben gehandeld met een bestuursrechtelijke norm. Hoe het ook zij, die onduidelijkheid is in het leven geroepen door de fout van de makelaar, daarmee staat het causaal verband tussen de schade en zorgplichtschending vast.
Het verweer dat kopers ook aansprakelijk zouden zijn jegens verkopers doet niet af aan de aansprakelijkheid van de makelaar. Ook het beroep op eigen schuld – dat verkopers hun schade hadden moeten beperken door eerst kopers en/of de gemeente aan te spreken – gaat niet op. Zij zijn niet gehouden eerst kopers aan te spreken. Verder is niet gebleken dat dit vlotter, eenvoudiger (bewijsbaar) zou zijn en tot een beter resultaat, tegen lagere kosten zou hebben geleid. De makelaar wordt veroordeeld tot vergoeding van de schade, bestaande uit de kosten voor de bestuursrechtelijke procedures, huur, opslagruimte, taxatie en vergunningsaanvraag, begroot op ruim EUR 127.000,- en de proceskosten van de procedure. De cassatietermijn is inmiddels verstreken, maar het is onbekend of cassatie is ingesteld.
Conclusie
Deze zaak benadrukt hoe belangrijk het is dat u zich bewust bent van uw zorgplicht, zeker bij complexere situaties, zoals met bestemmingsplannen, bestuursrechtelijke beperkingen en mantelzorgwoningen. Het vastleggen van duidelijke afspraken in de koopovereenkomst is cruciaal om risico’s te beperken voor alle betrokken partijen en in het bijzonder uw klant. Een (contractueel) gewaarschuwd mens telt nou eenmaal voor twee en een zorgvuldig opgestelde koopovereenkomst kan niet alleen voor uw klant, maar ook voor u juridische problemen (en een tijdrovend en kostbaar proces) voorkomen.
Hof Arnhem-Leeuwarden 8 oktober 2024, ECLI:NL:GHARL:2024:6221
Auteur
Liesbeth van Maaren, advocaat vastgoed & beroepsaansprakelijkheid bij Dentons
BAVAM-polis
Fouten maken is menselijk. Wanneer u een beroepsfout heeft gemaakt, wilt u natuurlijk een goede bescherming tegen de mogelijke financiële gevolgen. Een goede beroepsaansprakelijkheidsverzekering is dan ook absoluut van belang. En dan is er geen betere keuze dan de BAVAM-polis.
Lees hier meer over de BAVAM-polis.