6 maart '24 - De rechtbank Rotterdam wees recentelijk een uitspraak over een dubieuze verhuur- en financieringsconstructie tussen een bedrijf, zijn bestuurder en zijn gezin. Deze column belicht de aankoop, verkoop, financiering en verhuur van tot villa omgebouwde woning.
Aankoop en verhuur van de villa
In het voorjaar van 2010 koopt een bedrijf dat zich bezighoudt met beleggingen in binnen- en buitenlandse ‘onroerend goed vennootschappen’, een woning voor € 785.000,-. Hetzelfde jaar verkoopt het bedrijf de woning voor hetzelfde bedrag aan de bestuurder van het bedrijf. De koopsom verrekenen ze via hun rekening-courantverhouding. In 2011 koopt de bestuurder een stuk grond naast de woning. Vervolgens sloopt hij de woning en bouwt hij een villa op beide percelen. De kosten hiervan zijn ongeveer 3 miljoen euro. Wederom financiert het bedrijf deze kosten van de bestuurder door het bedrag weer via hun rekening-courantverhouding te verrekenen.
Tot zekerheid van de terugbetaling van deze lening wordt ten gunste van het bedrijf een hypotheek gevestigd op de villa. Bij het sluiten van de overeenkomst van geldlening en bij het passeren van de hypotheekakte heeft de bestuurder zowel de pet op van schuldenaar als van (bestuurder van) het bedrijf.
In de hypotheekakte staat dat de bestuurder de villa zonder schriftelijke toestemming van het bedrijf mag verhuren. Dit staat haaks op de algemene bepalingen die van toepassing zijn, omdat daarin is bepaald dat verhuur zonder schriftelijke toestemming verboden is. Dit heet ook wel een ‘huurbeding’ (en is heel gebruikelijk in hypotheekaktes van woningen).
Een huurbeding houdt kort gezegd in dat de hypotheekhouder toestemming moet verlenen voor verhuur van het onderpand. Wordt in strijd gehandeld met het huurbeding, dan kan de hypotheekhouder (meestal een bank, in dit geval het bedrijf) de huurovereenkomst vernietigen. In de regel zal een verhuurde woning namelijk ‘minder’ opbrengen als het tot een openbare verkoop komt in opdracht van de hypotheekhouder.
In 2011 verhuurt de bestuurder de villa voor € 1.800,- aan zijn van tafel en bed gescheiden echtgenote en hun kinderen. Het bedrijf geeft uitdrukkelijke toestemming voor de verhuur. De bestuurder tekent de huurovereenkomst, zowel als verhuurder en als bestuurder van het bedrijf. Op dat moment heeft het bedrijf al forse schulden. In 2017 verklaart de rechtbank het bedrijf failliet en stelt zij een curator aan.
De vordering van de curator
De curator van het bedrijf wil het hypotheekrecht op de villa uitwinnen om opbrengsten voor de boedel te genereren. De villa zal minder opbrengen als zij in verhuurde staat verkocht wordt. De curator vordert bij de rechtbank een verklaring voor recht dat de gegeven toestemming voor verhuur in de hypotheekakte nietig is en dat de toestemming dus nooit gegeven is.
De gegeven toestemming is volgens de curator in strijd met de goede zeden (en daarmee nietig) omdat het de bedoeling van de (nu voormalig) bestuurder was de villa aan schuldeisers te onttrekken en het woongenot van zijn ex-vrouw en kinderen veilig te stellen. Aanwijzingen hiervoor zijn dat de woning voor een niet marktconform bedrag is verhuurd, dat de huurprijs niet geïndexeerd is en dat uit interne correspondentie van het bedrijf blijkt dat de bestuurder het bedrijf wilde leeghalen, de villa wilde beschermen tegen verhaal en het woongenot veilig wilde stellen.
Het oordeel
De rechtbank is het eens met de curator. Omdat de bestuurder, zowel namens zichzelf als namens het bedrijf, toestemming heeft gegeven voor de verhuur, is verhaal op de villa feitelijk onmogelijk geworden. De rechtbank ziet geen enkel belang van het bedrijf bij het geven van de toestemming voor verhuur van de villa. De rechtbank volgt de curator in zijn betoog dat de bestuurder de bedoeling had ervoor te zorgen dat schuldeisers de villa niet konden uitwinnen, zodat hij de bewoning van zijn gezin kon veiligstellen. Het doel van het geven van de toestemming tot verhuur was dus dat de schuldeisers van het bedrijf zouden worden benadeeld.
Voor de toets of er door de bestuurder in strijd met de goede zeden is gehandeld, is bepalend wat de situatie was van het bedrijf op het moment dat het de toestemming voor de verhuur verleende en of het verlenen van de toestemming een ‘onzedelijke’ bedoeling had. Uit de interne correspondentie van het bedrijf volgt dat de bestuurder deze bedoeling had op het moment van het verlenen van de toestemming voor de verhuur. De in de hypotheekakte en de huurovereenkomst gegeven toestemming voor verhuur is volgens de rechtbank in strijd met de goede zeden en dus nietig.
Nu er geen toestemming is gegeven voor de verhuur, kan de curator het huurbeding uit de algemene bepalingen gebruiken. De voorzieningenrechter moet nog wel (‘verlof’) toestemming geven voor het inroepen van het huurbeding. Het gezin zal de villa daarna moeten verlaten. De voorzieningenrechter zal daarom het gezin oproepen om zich uit te laten over het verzoek van de curator om het huurbeding in te roepen. De rechtbank kan daar nu nog geen uitspraak over doen.
Conclusie
De rechtbank oordeelt dat de bestuurder zijn toestemming voor verhuur van de villa misbruikte om de villa aan schuldeisers te onttrekken. De onzedelijke bedoeling van deze handeling leidt tot nietigverklaring, waardoor het plan van de bestuurder in duigen lijkt te vallen. Deze uitspraak laat opnieuw zien dat het huurbeding een belangrijk middel is van een hypotheekhouder (om de waarde van zijn onderpand veilig te stellen) en dat het belangrijk is om na te gaan i) of er een huurbeding van toepassing is en ii) of er (rechtsgeldige) toestemming voor verhuur is. Bij het aangaan van een huurovereenkomst doet iedere huurder (c.q. aanhurend makelaar) er verstandig aan om te controleren of er een hypotheek op het gehuurde is gevestigd en of daarin een huurbeding is opgenomen.
Auteur
Philip du Perron, vastgoedadvocaat & beroepsaansprakelijkheid Dentons
