Kennisbank

18 maart 2020 - Deze bijdrage gaat over een recht van koop en de ontvangsttheorie. Het versturen van een aangetekende brief op het ingeschreven adres aan de geïnteresseerde partij, waarin het bewuste onroerend goed te koop wordt aangeboden, is niet altijd voldoende! Wees alert als deze brief ongeopend retour terugkomt. Wat was er precies aan de hand?  

In 2010 koopt een café-exploitant het café dat hij al jaren huurt. Bij de aankoop van dit bedrijfspand zijn de exploitant en de verkoper een recht van eerste koop overeengekomen voor de woning boven het café.

De café-exploitant en de verkoper van het bedrijfspand spreken het volgende af: indien de verkoper van het bedrijfspand de bovenwoning wilt verkopen, dan dient hij dit eerst per aangetekende brief aan te bieden aan de exploitant van het café. Binnen een maand na ontvangst van de aangetekende brief, dient de exploitant dan mee te delen of hij van zijn eerste recht van koop gebruik wenst te maken. Doet hij dit niet, dan komt zijn eerste recht van koop te vervallen. Handelt de verkoper in strijd met het eerste recht van koop, dan staat daar een boete van €50.000 tegenover.

Ongeopend afgehaald

Medio 2016 is het zover. De verkoper wil de markt op met de woning. Op 6 mei 2016 stuurt de verkoper dan ook via Post NL een aangetekende brief aan de café-exploitant, geadresseerd aan zijn woonadres, welk adres de verkoper vooraf voor de zekerheid nog even controleert in de Basisregistratie Personen.

In de brief staat netjes opgenomen dat de verkoper voornemens is de bovenwoning te verkopen. Indien de verkoper binnen een maand geen reactie ontvangt van de café-exploitant, vervalt het eerste recht van koop.

Tot en met 26 mei 2016 heeft de aangetekende brief op het kantoor van Post NL gelegen en deze is vervolgens aan de verkoper geretourneerd met op de envelop een sticker met daarop de boodschap “niet afgehaald”. De café-exploitant meldt zich niet bij de verkoper en dus voelt deze zich vrij om het aan een derde te verkopen. Uiteindelijk wordt de bovenwoning een jaar later, in juli 2017, verkocht aan een derde.

Je raadt het al: een half jaar later meldt de café-exploitant zich. Hij zou nooit een aangetekende brief hebben ontvangen waarin de bovenwoning aan hem is aangeboden, zoals was overeengekomen tussen partijen. De café-exploitant beroept zich op de overeengekomen boete van €50.000,-.

Post NL heeft aan de verkoper medegedeeld dat het feit dat de aangetekende brief door de verkoper retour is ontvangen met daarop de sticker “niet afgehaald” bewijst, dat de aangetekende brief door Post NL op de door Post NL gegarandeerde wijze is behandeld. Deze ‘gegarandeerde wijze’ houdt in: (i) het twee keer aanbieden op het aangegeven adres, (ii) beide keren achterlaten van een afhaalbericht door Post NL op dit adres en (iii) het op het aangegeven afhaalpunt klaarliggen van de brief voor de geadresseerde totdat de termijn is verstreken en (iv) het na het verstrijken van genoemde termijn retour zenden van de aangetekende brief met daarop de sticker “niet afgehaald”.

Oordeel van de rechtbank

De rechtbank oordeelt desondanks dat de verkoper niet heeft voldaan aan zijn verplichtingen met betrekking tot het voorkeursrecht waardoor hij aan de café-exploitant een boete van €50.000,- verschuldigd is. De café-exploitant betwist immers dat hij de aangetekende brief heeft ontvangen. Het ligt volgens de rechtbank op de weg van de verkoper om te bewijzen dat de aangetekende brief op het adres van de café-exploitant is aangekomen. Er is door de verkoper echter geen enkel bewijs overgelegd waaruit blijkt dat de postbode daadwerkelijk een afhaalbericht op het woonadres van de café-exploitant heeft achtergelaten, waarin staat waar hij de aangetekende brief kan afhalen. Dit is overigens voor de verkoper ook een lastige ‘bewijsopdracht’ aangezien de verkoper hierbij volstrekt afhankelijk is van de handelswijze van de postbode.  

Verder merkt de rechtbank op dat de verkoper de aangetekende brief retour heeft ontvangen met daarop de tekst “niet afgehaald”. De verkoper had zich dus moeten realiseren dat de café-exploitant de brief niet heeft ontvangen.

Het versturen van aangetekende post naar de juiste locatie betekent – volgens deze uitspraak – niet dat de mededeling de ontvanger dus heeft bereikt, zeker niet indien de aangetekende brief retour komt. Heb je geen bevestiging ontvangen dat de brief de ontvanger bereikt heeft, ga er dan vanuit dat dit inderdaad niet het geval is. Het is dus zinvol om in zo’n geval tevens op andere wijze de geïnteresseerde koper te benaderen. Te denken valt aan een e-mailbericht, een brief te versturen per gewone post en/of telefonisch. In het uiterste geval kan ook nog betekening door de deurwaarder worden overwogen.

Of de verkoper hoger beroep instelt tegen deze uitspraak is niet bekend. De appeltermijn loopt nog. Denkbaar is dat de verkoper in hoger beroep nog expliciet een beroep doet op matiging van de boete, nu dat niet is gebeurd bij de rechtbank.

 

Rechtbank Noord-Nederland 8 januari 2020, ECLI:NL:RBNNE:2020:82.

 

Auteur

Mees Olthof, sectie vastgoed & beroepsaansprakelijkheid en tuchtrecht Dentons

[email protected]

auteur Dentons Mees Olthof