Achtergrond
De ouders van de vrouw hebben destijds een perceel grond (alleen) aan haar verkocht. Vervolgens hebben de echtgenoten in de goede tijd de echtelijke woning op de grond laten bouwen. Enkele maanden na de oplevering heeft de vrouw bij notariële akte het voorkeursrecht voor haar ouders gevestigd. De ex-man stelt dat hij daar niet bij betrokken was en hier ook geen toestemming voor heeft gegeven. Op enig moment is het tot een echtscheiding gekomen. De rechtbank wijst de woning toe aan de vrouw en oordeelt dat zij de ex-man de helft van de overwaarde moet betalen, zonder dat daarbij rekening moet worden gehouden met het voorkeursrecht.
Uitspraak Hof
De vrouw laat het er niet bij zitten en stelt hoger beroep in. De zaak wordt voorgelegd aan Hof Den Haag. Het Hof stelt vast dat de vrouw voor het vestigen van het voorkeursrecht toestemming nodig had van de ex-man en wijst op art. 1:88 lid 1 sub a BW. Dat artikel bepaalt kort gezegd dat de ene echtgenoot toestemming van de ander nodig heeft voor het aangaan van overeenkomsten tot vervreemding en bezwaring van de echtelijke woning (oftewel verkoop of andere afspraken die op de woning ‘drukken’).[1] Het standpunt van de vrouw dat het voorkeursrecht niet ziet op de woning, maar op de grond gaat niet op. Het voorkeursrecht op de grond is verleend na de bouw van de woning, die juridisch gezien één (onlosmakelijk verbonden) geheel vormen, waardoor het voorkeursrecht ook op de woning rust. Verder is de ex-man mede-eigenaar van de grond geworden, omdat hij in gemeenschap van goederen is getrouwd. Nu de vrouw niet aannemelijk heeft gemaakt dat de ex-man toestemming heeft gegeven voor vestiging van het voorkeursrecht (en hij bovendien stelt dat hij dat niet heeft gegeven), kan hij dat recht aantasten met een beroep op vernietiging. Het beroep op vernietiging moet binnen drie jaar nadat de echtgenoot met de gesloten overeenkomst bekend is geworden worden gedaan.[2] Het voorkeursrecht moet dan ook buiten beschouwing blijven bij de waardebepaling en dat levert een aanmerkelijk duurder kostenplaatje voor de vrouw op. Het oordeel van de rechtbank wordt bekrachtigd en het hoger beroep wordt afgewezen.
Conclusie
De toestemmingsregel van art. 1:88 BW geldt overigens ook als partijen niet in gemeenschap van goederen zijn getrouwd. Het is dus belangrijk om scherp te zijn op afspraken van uw opdrachtgevers als voorkeursrechten of zekerheidsrechten die ‘drukken’ op de echtelijke woning en om na te gaan of de vereiste toestemming aanwezig is. Verder laat het zich raden dat bij de vestiging van het voorkeursrecht een taak is weggelegd voor de notaris die partijen moet wijzen op het feit dat er toestemming van de andere partner nodig is. Kort en goed: de ex-man komt hier dus goed weg, nu de vrouw de rekening van het voorkeursrecht gepresenteerd krijgt.
Hof Den Haag 20 december 2023, ECLI:NL:GHDHA:2023:2802
[1] De volledige tekst van art. 1:88 lid 1 sub a BW luidt als volgt: “Een echtgenoot behoeft de toestemming van de andere echtgenoot voor de volgende rechtshandelingen: a. overeenkomsten strekkende tot vervreemding, bezwaring of ingebruikgeving en rechtshandelingen strekkende tot beëindiging van het gebruik van een door de echtgenoten tezamen of door de andere echtgenoot alleen bewoonde woning of van zaken die bij een zodanige woning of tot de inboedel daarvan behoren;”.
[2] Het gaat hier om een verjaringstermijn
Auteur
Liesbeth van Maaren, advocaat vastgoed & beroepsaansprakelijkheid bij Dentons
