Kennisbank

23 januari 2020 - Het financieringsvoorbehoud in koopovereenkomsten, is een bepaling waar veel om te doen kan zijn. Het Hof s-Hertogenbosch oordeelde bij arrest van 6 augustus 2019 (GHSHE:2019:2953) dat de afwijzingen van twee geraadpleegde banken niet aan bepaalde (formele) vereisten hoefden te voldoen, behalve dat de afwijzingen schriftelijk moesten zijn en dat waren ze ook. Dit is anders indien er specifieke nadere vereisten in de koopovereenkomst zouden zijn overeengekomen. Wat was er aan de hand?

In april 2016 zijn twee partijen, koper en verkoper van een woning, een schriftelijke koopovereenkomst aangegaan. In de koopovereenkomst was een financieringsvoorbehoud opgenomen, dat berustte op het NVM-model. De koopovereenkomst kon op grond hiervan door de koper ontbonden worden, indien de koper uiterlijk op 3 juni 2016 kon aantonen dat minstens twee erkende geldverstrekkende (bank)instellingen niet bereid zouden zijn om de hypothecaire geldlening aan de koper te verstrekken. Kleine kanttekening: bij het inroepen van het financieringsvoorbehoud, diende in afwijking van het meest recente NVM-model dus niet één, maar twee afwijzingen te worden overlegd om een succesvol beroep te kunnen doen op het financieringsvoorbehoud. De ervaren lezer weet, dat in het verleden het NVM-model nog wel uitging van minimaal twee afwijzingen.

Financieringsvoorbehoud

SNS Bank en ABN Amro lieten allebei aan de koper weten dat zij de gevraagde financiering niet konden verstrekken. De SNS liet, per mail, weten de hypotheekafspraak te annuleren, omdat zij er na een BKR-toetsing achter was gekomen dat er een A-codering (achterstand codering) op naam van de koper stond. De koper had een achterstand op zijn betalingsverplichtingen aan zijn creditcardmaatschappij, maar deze achterstand was in januari 2016 afgewikkeld. Op basis van de codering kon SNS naar eigen zeggen niets voor de koper betekenen. ABN Amro liet, per brief, weten dat zij op basis van de bij hen bekende gegevens de gevraagde financiering evenmin kon verstrekken.

Met de twee afwijzingen op zak deed de koper vervolgens op 1 juni 2016 een beroep op het financieringsvoorbehoud.  De verkoper accepteerde het beroep op het financieringsvoorbehoud echter niet.  De verkoper was namelijk van mening dat koper niet had voldaan aan een zogenaamde documentatieverplichting, omdat de mail van SNS niet een afwijzing van een financieringsaanvraag zou zijn, maar een simpele annulering van een gemaakte afspraak. Daarnaast zou de brief van ABN Amro een reactie zijn op een via internet gedane aanvraag van de koper en was dit ook niet voldoende volgens de verkoper.

Uitspraak Hof

De procedure bij de rechtbank laat ik buiten beschouwing. Maar het Hof was het, in tweede aanleg, niet met de verkoper eens: partijen waren in de koopovereenkomst namelijk niet overeengekomen dat de afwijzing van de erkende geldverstrekkende instellingen en/of de daaraan voorafgaande aanvragen aan bepaalde (formele) vereisten moesten voldoen, behalve dat de afwijzingen schriftelijk moesten zijn. Aan dit vereiste had de koper volgens het Hof dan ook voldaan. Uit zowel de mail van SNS als de brief van ABN Amro bleek duidelijk dat deze banken naar aanleiding van de aanvraag van de koper geen hypothecaire lening wilden verstrekken.

Verder was de verkoper nog van mening dat de koper niet aan zijn inspanningsverplichting zou hebben voldaan. Ook hier ging het Hof niet in mee. Het Hof was van oordeel dat de koper wel degelijk aan zijn inspanningsverplichting had voldaan en van de koper hoefde niet verlangd te worden dat hij ook nog tegen die afwijzingen “in het geweer zou komen”.

Als laatste betoogde de verkoper dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn (als laatste strohalm) dat aan de koper een beroep toekwam op het financieringsvoorbehoud, omdat de koper wist of behoorde te weten dat er een A-codering op zijn naam stond en dat de koper te lichtzinnig zou zijn opgetreden door alsnog een koopovereenkomst aan te gaan. Ook hier ging het Hof niet in mee.

De aanwezigheid van een A-codering was geen voldoende grond voor het oordeel dat een beroep op het financieringsvoorbehoud naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Dit lijkt mij ook redelijk. Een geslaagd beroep van verkoper op de redelijkheid en billijkheid zou namelijk betekenen dat kopers met een nota bene reeds afgewikkelde A-codering nooit met succes een beroep op een financieringsvoorbehoud zouden kunnen doen.

Wat kunnen wij hiervan leren?

Aan het documentatievereiste bij een financieringsvoorbehoud (dat berust op het NVM-model) is in principe voldaan, indien de schriftelijke afwijzing bijtijds is overlegd aan de verkoper. Indien een verkoper meer grip wil hebben op het financieringstraject en/of meer comfort wil hebben qua inspanningen van de koper, dan dienen partijen hierover expliciete nadere afspraken te maken. Neem dit dan uitdrukkelijk op in het standaardartikel over het financieringsvoorbehoud in de koopovereenkomst en werk dat nader uit! Verder leert dit arrest dat de inspanningsverplichting van een koper niet zo ver gaat, dat een koper in verzet moet komen tegen een afwijzing van een financiering. Kort en goed, reken jezelf als verkoper niet te snel rijk. Een tijdig beroep van de koper op een financieringsvoorbehoud kan leiden tot een rechtsgeldige ontbinding.

Auteur

Mees Olthof, Juridisch medewerker
Sectie vastgoed & beroepsaansprakelijkheid en tuchtrecht Dentons

[email protected]

Mees Olthof-incl-logo