Feiten
In verband met een financiering hebben klagers enkele panden waarvan zij eigenaars zijn – winkelpanden waarin drogisterijen zijn gevestigd en appartementen – laten taxeren door de taxateur. De taxateur heeft de marktwaarde van de panden getaxeerd en per pand een taxatierapport opgesteld.
Klagers vinden, kort gezegd, dat de taxateur de panden op een te lage waarde heeft getaxeerd in vergelijking tot de betaalde koopsommen. In het bijzonder is de taxateur volgens klagers uitgegaan van een te lage factor van de kale huur. Ook waardeert de taxateur een pand lager dan een collega-taxateur in een eerdere taxatie en hanteert hij een lagere vierkante-meterprijs voor de appartementen. Klagers menen dat zij door deze lage taxatie hun financiering niet rond konden krijgen en dat zij imagoschade hebben opgelopen bij de bank.
De taxateur verweert zich met de stelling dat zijn opdracht was om de marktwaarde te taxeren en dat hij in dat kader de ITZA-methode (in terms of zone A) heeft gevolgd. Bij deze taxatiemethode worden alle vierkante meters uitgedrukt als een percentage van de A-zone (het gedeelte van het winkelpand dat de meeste attentiewaarde krijgt). Door deze zonering kunnen vierkante meter-huurprijzen met elkaar worden vergeleken.
Verder stelt de taxateur dat hij bij alle taxaties rekening heeft gehouden met de herzieningshuurwaarde van de winkelpanden. Deze herzieningshuurwaarde is in dit geval des te meer van belang, omdat het moederbedrijf van de huurder jaarlijks de huurprijzen herijkt en vervolgens aanstuurt op een huurprijsaanpassing. Gezien de hoge huren kan dit volgens de taxateur in de nabije toekomst leiden tot een substantiële huurverlaging. Ten aanzien van de taxatie van de appartementen brengt de taxateur in dat de taxatie van zijn (toenmalige) collega kleinere appartementen betrof, wat leidt tot een hogere vierkante meterprijs.
De vraag die aan het tuchtcollege voorligt is of de taxateur in redelijkheid tot de door hem bepaalde waarde had kunnen komen en of de taxateur bij het taxeren de zorgvuldigheid, objectiviteit en transparantie heeft betracht die van een register-taxateur mag worden verwacht.
Oordeel tuchtcollege
Het tuchtcollege overweegt als eerste dat het de teleurstelling van klagers begrijpt. Maar een register-taxateur kan en mag zich door de verwachtingen van zijn opdrachtgever niet laten beïnvloeden. Een register-taxateur dient de marktwaarde te bepalen. Bij het bepalen van de marktwaarde van een pand speelt de aankoopprijs geen rol. Naar het oordeel van het tuchtcollege heeft de taxateur bij zijn taxaties de Reglementen van de NRVT gevolgd.
Bij het taxeren van winkelpanden ligt het volgens het tuchtcollege voor de hand – bij de bepaling van de marktwaarde – om te rekenen met de herzieningshuurwaarde (de huurwaarde op grond van artikel 7:303 BW) in plaats van met de markthuur. Dit aangezien de huurprijs gedurende de looptijd van het huurcontract zowel opwaarts als neerwaarts kan worden aangepast als deze huurprijs niet meer in lijn is met die van vergelijkbare bedrijfsruimten ter plaatse. Ondanks dat klagers menen dat de taxateur te pessimistisch is geweest in zijn taxaties, heeft de taxateur volgens het tuchtcollege terecht alle kansen en risico’s afgewogen in zijn waardering, in het bijzonder de voorzichtigheid van retailvastgoedprofessionals sinds de coronacrisis. Deze marktomstandigheden maken huurherzieningen volgens het tuchtcollege meer kansrijk. Uit zijn rapport blijkt duidelijk hoe de taxateur tot zijn waardering van de marktwaarde is gekomen en welke bronnen hij daarbij heeft gebruikt.
Om deze redenen oordeelt het tuchtcollege dat de taxateur heeft gehandeld met de zorgvuldigheid, objectiviteit en transparantie die van een register-taxateur mag worden verwacht. Wel plaatst het tuchtcollege de kanttekening dat de taxateur in zijn rapportoverwegingen de term ‘markthuur’ gebruikt, terwijl hij in zijn samenvatting en het rekenmodel bij de rapporten de nuance tussen markthuur en herzieningshuur maakt en rekent met de herzieningshuur. Hiermee heeft de taxateur de overwegingen voor zijn waarderingen van de winkelpanden onjuist geformuleerd. Dit is niet correct.
De taxateur heeft echter wel inzichtelijk gemaakt dat de herzieningshuur ten grondslag ligt aan zijn waardering en heeft dus – ondanks de onjuiste formulering – zorgvuldig gehandeld. Ook ten aanzien van de appartementen heeft de taxateur voldoende duidelijk gemaakt waarop hij zijn waardering heeft gebaseerd. Klagers hebben hun tegenargumenten onvoldoende onderbouwd.
Ten slotte merkt het tuchtcollege op dat het wellicht beter was geweest als de taxateur eerder contact had gezocht met klagers. Dit is echter onvoldoende voor het tuchtcollege om te oordelen dat er sprake is van tuchtrechtelijk verwijtbaar gedrag. De klacht van klagers wordt daarom afgewezen.
Conclusie
Een register-taxateur handelt niet automatisch onzorgvuldig en klachtwaardig als zijn opdrachtgever meent dat de taxatie te laag is. Het gaat om de vraag of de taxateur in redelijkheid tot de door hem getaxeerde waarde heeft kunnen komen in lijn met de Reglementen van het NRVT. De verwachtingen van de opdrachtgever en de aankoopprijs van het pand spelen bij het bepalen van deze marktwaarde geen rol.
Het is verder van belang dat een register-taxateur in zijn rapporten inzichtelijk maakt waarom hij voor de gehanteerde waarderingsmethode kiest en dat hij goed vastlegt hoe hij tot zijn waardering is gekomen. Om onduidelijkheid te voorkomen dient een register-makelaar bovendien de terminologie te gebruiken die past bij de gekozen waarderingsmethode.
Tot slot hoort een zorgvuldig handelend register-taxateur goed te communiceren met zijn opdrachtgever, in het bijzonder als hij het idee heeft dat zijn opdrachtgever niet tevreden is over de taxatierapporten.
Zie voor de volledige uitspraak: https://www.nrvt.nl/cms/public/files/2022-12/220331-uitspraak-anoniem-10-okt-2022.pdf
Auteur
Wisse de Groot, advocaat
