Haken en ogen bij verzekeren appartementen

Van alle eigen woningen in Nederland bestaat zo’n 30% uit appartementen. Wanneer een gebouw is gesplitst in appartementen, is er automatisch sprake van een Vereniging van Eigenaren (VvE). De VvE wordt geacht zorg te dragen voor het verzekeren van het gebouw. Maar soms is dit niet goed geregeld. Bijvoorbeeld wanneer er sprake is van een inactieve ofwel een ‘slapende’ VvE.

De individuele appartementseigenaar heeft dan geen andere keuze dan om zelf een verzekering voor zijn ‘losse’ appartement af te sluiten. Veel verzekeraars bieden deze mogelijkheid ook aan. Er wordt dan een opstalverzekering opgemaakt waarop de clausule individueel appartementsrecht van toepassing is. De gebruikelijke premietoeslag in deze situatie is 25%.

Individueel appartementsrecht

Bij deze individuele oplossing denkt de appartementseigenaar wellicht dat hij goed verzekerd is en zich geen zorgen hoeft te maken. Niets is echter minder waar.

De betreffende clausule op de polis regelt een aantal zaken, te weten:

Er wordt dekking geboden voor schade aan het gebouw. De verzekeraar zal het deel van de schade uitkeren waar de individuele appartementseigenaar voor aangesproken kan worden op basis van de akte van splitsing. Wanneer de appartementseigenaar voor 1/3 mede-eigenaar is van het gebouw, zal de verzekeraar dus 1/3 van de schade uitkeren. Er wordt meebetaald aan de vergoeding voor schade aan de gemeenschappelijke delen van het gebouw. Wanneer de uitkering een bepaald bedrag te boven gaat, vindt er overleg plaats met alle eigenaren over de wijze waarop dit moet worden uitgekeerd.
Dekking voor schade aan het eigen appartement. Ook wanneer de andere appartementseigenaren niet (goed) verzekerd zijn wordt de schade aan het eigen appartement vergoed.
Al met al lijkt het alsof het op deze manier allemaal goed geregeld is maar het gaat mis bij de vergoeding van de schade aan het gebouw wanneer een of meer andere appartementseigenaren zich niet goed hebben verzekerd.

Een voorbeeld

Een gebouw is gesplitst in 4 appartementen. Er is sprake van een slapende VvE en er is geen opstalverzekering voor het hele gebouw. De individuele eigenaren hebben allemaal een eigen polis gesloten. Eén van de appartementseigenaren is zijn baan kwijt geraakt en verkeert al enige tijd in geldzorgen. Hij heeft betalingsachterstand opgelopen op zijn verzekeringspremie en de verzekeraar heeft de dekking opgezegd. In het bovenste appartement ontstaat brand door een vlam in de pan waarbij de gehele keuken schade oploopt, maar waarbij ook het dak van het gebouw ernstig beschadigd raakt. De eigenaar van het topappartement hoeft zich geen zorgen te maken over de schade aan het eigen appartement, daar is hij goed voor verzekerd. Maar het dak valt onder de gemeenschappelijke delen van het gebouw. De schade aan het dak wordt daarom door de betreffende verzekeraar slechts voor ¼ vergoed. De overige ¾ moet bij de (verzekeraars van) de overige appartementseigenaren vandaan komen. Nu één van de verzekeraars de dekking heeft opgezegd, zal er niet genoeg uitgekeerd worden om het dak te repareren. De onverzekerde appartementseigenaar zou moeten opdraaien voor de rest van de reparatiekosten maar gezien zijn situatie zal dat waarschijnlijk niet lukken.

Verzekeren via de VvE heeft de voorkeur

Uit het voorbeeld blijkt dat het individueel verzekeren van losse appartementen kan leiden tot vervelende situaties. Het heeft verreweg de voorkeur om het gebouw als één geheel te verzekeren. Maar ook dan zijn er aandachtspunten. Zo is het belangrijk dat het volledige risicoadres op de polis vermeld wordt, zodat duidelijk is welke appartementen er allemaal tot de VvE behoren.

Daarnaast moet er aandacht besteed worden aan de eventuele aangebrachte verbeteringen aan het gebouw. Sommige appartementseigenaren zullen een dure keuken en/of badkamer hebben, terwijl anderen het heel eenvoudig hebben gehouden. Als de verbeteringen (het zogenaamde ‘eigenarenbelang’) meeverzekerd moeten worden, is dit een aandachtspunt bij de bepaling van de verzekerde som, en ook voor de verdeelsleutel van de premie onder de gezamenlijke eigenaren. Als het eigenarenbelang niet meeverzekerd wordt dan zullen de individuele eigenaren hier zelf iets voor moeten regelen. Veel verzekeraars bieden de mogelijkheid om eigenarenbelang mee te verzekeren op een inboedelverzekering of op een aparte polis.

Als laatste is het belangrijk dat op de gebouwenverzekering polis de “Appartementenclausule” wordt geplaatst. Bij een individuele verzekering kan een schade afgewezen worden wanneer deze bijvoorbeeld opzettelijk is veroorzaakt door de verzekeringnemer. Bij een gebouwenverzekering met de appartementenclausule zal een schade die is veroorzaakt door één van de eigenaren, altijd eerst vergoed worden. Eventueel wordt de uitgekeerde schade later –naar rato- verhaald op de betreffende eigenaar. Op deze manier zijn de andere appartementseigenaren in ieder geval schadeloos gesteld, en is ook de schade aan de gemeenschappelijke delen van het gebouw volledig vergoed. Het verzekeren van het gebouw als één geheel heeft daarom altijd de voorkeur.

Clausuletekst

Appartementsclausule Individueel
Wij zullen schade aan het appartementengebouw vergoeden, als:
/ u mede-eigenaar van het appartementengebouw bent
/ de schade is ontstaan door een gebeurtenis waarvoor u verzekerd bent
/ de schade aan het gebouw voor uw rekening is.
Wij vergoeden dan de schade op basis van evenredigheid. Met evenredigheid bedoelen we de verhouding tussen het verzekerde bedrag en de herbouwwaarde van het hele appartementengebouw. Is de uitkering hoger dan € 11.345,-? De manier van uitkeren wordt dan bepaald door de appartementseigenaren.
Is er schade aan uw appartement? Wij zullen die schade vergoeden als die schade op geen enkele manier wordt vergoed. Wij vergoeden dan de schade op basis van evenredigheid. Met evenredigheid bedoelen we de verhouding tussen het verzekerde bedrag en de herbouwwaarde van uw appartement. Hoe wordt de schadevergoeding uitgekeerd? Dat staat in de polisvoorwaarden woonhuisverzekering.
Nadat wij de schadevergoeding hebben betaald, hebben wij aan onze verplichting voldaan. Ook aan onze verplichting tegenover alle andere appartementseigenaren. In de polisvoorwaarden staan maximum bedragen. Ook voor die maximum bedragen geldt evenredigheid. Met evenredigheid bedoelen we het aandeel van uw appartement in de herbouwwaarde van het hele appartementengebouw.
Appartementenclausule
Deze clausule geldt zo lang er meer dan één appartementseigenaar is. Is er schade aan het gebouw door een eigenaar die iets doet, of iets nalaat te doen? En moeten wij die schade vergoeden? Of een deel van die schade? Dan zullen wij op basis van evenredigheid de schadevergoeding op die eigenaar
verhalen.
Met evenredigheid bedoelen we het aandeel van die eigenaar in het gebouw. Is de uitkering hoger dan € 11.345,-? De manier van uitkeren wordt dan bepaald door de appartementseigenaren. Nadat wij de schadevergoeding hebben betaald, hebben wij aan onze verplichting voldaan. Ook aan onze verplichting tegenover alle andere appartementseigenaren.