4 december '25 - Op 25 oktober 2024 heeft minister Keijzer van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening het evaluatierapport over het toezicht op taxateurs door het NRVT aan de Tweede Kamer aangeboden. In dit artikel praten wij u bij over de highlights van het rapport en wat ons daarbij is opgevallen.
Wat ging hier aan vooraf?
Het NRVT is sinds 2016 operationeel en is opgericht onder druk van DNB en AFM. Twee jaar later trokken de toezichthouders al aan de bel, omdat het toezicht ondermaats zou zijn. Zo zou sprake zijn van stelselmatige overwaardering van woningen en is opnieuw aangedrongen om het toezicht (en de regels voor taxateurs) wettelijk te verankeren. Vervolgens is een werkgroep opgericht die met aanbevelingen is gekomen om het toezicht te verbeteren. Het evaluatieonderzoek is in opdracht van verschillende ministeries uitgevoerd door Stichting Economisch Onderzoek en ziet met name op woningtaxaties. Het heeft tot doel te kijken of toezichtwetgeving nog noodzakelijk is, of dat kan worden volstaan met het huidige (verenigings)toezicht van het NRVT.
Highlights
Kort gezegd komt uit het evaluatierapport naar voren dat het toezicht sterk geprofessionaliseerd is, verbeteringen zijn doorgevoerd en dit heeft bijgedragen aan de kwaliteit van taxaties en het maatschappelijk vertrouwen, waardoor wettelijke vastlegging van het toezicht niet nodig is. Dat is op zich goed nieuws. De verbetering zou zijn terug te zien in de cijfers, waarbij de frequentie van het aantal audits sinds 2019 is verdubbeld en dit heeft geleid tot een toename van het aantal tuchtzaken. Dit zou taxateurs ertoe bewegen zich (meer) aan de regels te houden, omdat de ‘pakkans’ is verhoogd. Verder zijn de opleidingstrajecten voor taxateurs verbeterd en handelt het NRVT transparanter bij het delen van informatie, het motiveren van genomen maatregelen en het inlichten van stakeholders. Ook zou het NRVT in haar toezicht gelijke zaken gelijk behandelen.
Het rapport is niet louter positief, maar bevat diverse punten van zorg. Zo worden er vraagtekens gezet of het NRVT wel voldoende onafhankelijk is en (met haar beperkte capaciteit) slagvaardig is en of het NRVT de publieke belangen wel afdoende dient. Met name de Centrale Raad krijgt er behoorlijk van langs, die zou onvoldoende onafhankelijk zijn. Dit zou ertoe leiden dat het beeld ontstaat dat het NRVT te veel naar de pijpen van de taxateurs danst, waardoor belangrijke innovaties (zoals duurzaamheid) geen prioriteit zouden hebben. Ook bestaan er twijfels of de door het Tuchtcollege opgelegde maatregelen wel streng genoeg zijn. Het rapport bevat diverse aanbevelingen, waaronder het omvormen van de Centrale Raad tot een adviesorgaan (zonder beslissingsbevoegdheid), de rol van de overheid vergroten (met beslissingsbevoegdheid) en onderzoeken of er financiële middelen zijn om de capaciteit van het NRVT uit te breiden. Daarnaast dient het Tuchtcollege te onderzoeken of de opgelegde maatregelen wel streng genoeg zijn in vergelijking met de maatregelen die in het tuchtrecht bij andere sectoren worden opgelegd. De komende tijd zullen er vervolggesprekken plaatsvinden met het NRVT om opvolging te geven aan de aanbevelingen.
Wat opvalt
In onze ogen is het bijzonder te noemen dat een toename van het aantal audits en met name een toename van het aantal tuchtzaken als een positieve ontwikkeling wordt gezien. Dit in combinatie met de kennelijke vraag/drang naar stengere (tucht)straffen zonder dat ons precies duidelijk wordt waarom dan. Dit laatste geldt temeer nu in het rapport staat dat niet is onderzocht of de tuchtuitspraken in verhouding staan tot de misstand en slechts een klein deel van de ondervraagde taxateurs (zo’n 15%) vindt dat er strenger moet worden gestraft (tegenover 18% die juist vindt dat er minder hard gestraft moet worden en 67% die dit hetzelfde wil houden). Het onderzoek naar strenger straffen lijkt enkel te worden opgehangen aan de aanname dat van strenger straffen een signaalfunctie zou uitgaan en leidt tot een hoger normbesef.
In de praktijk heerst al het beeld dat nadat een audit heeft plaatsgevonden en er een of meer aanbevelingen worden gegeven door de auditor er tegelijkertijd (en voor de taxateurs veelal onverwacht) tevens een tuchtklacht wordt ingediend.
Hoewel een audit zowel gericht kan zijn op een leerproces als op normhandhaving, geldt dat een leerproces een hoger doel dient en primair dient als leermaatregel. Als direct een klacht wordt ingediend bij ‘first offenders’, wordt de taxateur dus helemaal niet in staat gesteld lering te trekken uit de aanbevelingen en uitgenodigd om beterschap te laten zien. Dit wordt in feite onderschreven door de NRVT-handhavingsmatrix, waarbij op basis van gedrag en potentiële impact wordt bepaald welke vervolgstap in aanmerking komt. Het Toezicht en handhavingsbeleid bepaalt eveneens als uítgangspunt dat begrip wordt getoond voor taxateurs die een vergissing hebben gemaakt en streven naar herstel.
Wij vinden het logischer en ook beter aansluiten bij een leerproces (waarvoor een audit toch ook bedoeld is) dat een taxateur na een audit, eerst een herkansing krijgt. Valt hij dan toch weer in zijn oude patroon, dan lijkt een stap naar de tuchtrechter logisch. Maar onze ervaring is dat die herkansing vaak niet eens wordt geboden. Dit beeld wordt onderschreven door het rapport, waarin als aandachtspunt is opgenomen, dat volgens diverse geïnterviewden het NRVT bij te veel zaken kiest voor een tuchtmaatregel. Een begrijpelijke fout kan dan al snel gezien worden als een intentionele fout en wordt te zwaar bestraft.
Ook is ons vaak niet duidelijk waarom in de ene zaak direct een tuchtklacht wordt ingediend en in een vergelijkbare zaak er wordt volstaan met het geven van een aanwijzing. Hoewel het NRVT als uitgangspunt hanteert “Tegen schendingen van de regelgeving moet in principe worden opgetreden (handhavingsbeginsel).”, valt op de manier waarop dat momenteel gebeurt ook nog wel wat af te dingen. Maar hier gaat het rapport niet op in.
Het baart ons dan ook zorgen dat een toename van het aantal tuchtzaken wordt gezien als een positieve ontwikkeling. In het verlengde vragen wij ons af wat precies de reden is dat nader onderzoek gedaan moet worden naar de zwaarte van de straffen. Wij zijn overigens wel een voorstander van breder kijken dan enkel de beroepsgroep van taxateurs. Wel dient daarbij bijvoorbeeld in het achterhoofd gehouden te worden dat taxateurs in tegenstelling tot bijvoorbeeld een deurwaarder of notaris geen wettelijke taken vervullen. We zijn dan ook benieuwd naar de uitkomst van het aangekondigde nadere onderzoek en hopen (net als 42% van de ondervraagde taxateurs) dat het NRVT in de toekomst meer aandacht heeft voor het lerend vermogen van de audit.
Auteurs
Cornélie Arnouts & Liesbeth van Maaren, vastgoedadvocaten & beroepsaansprakelijkheid Dentons
