Hoe belangenbehartiging tot een schadeclaim kan leiden

De schade- en verzekeringsspecialisten en juristen van de BAVAM-polis hebben veel expertise binnen het vakgebied. Hun expertise wordt, bijna dagelijks, gevoed met ervaringen uit de praktijk. Speciaal voor de klanten en relaties van de Vereende hebben zij cases die zij meemaken herschreven naar kennisartikelen. De artikelen bevatten voorbeelden uit de dagelijkse praktijk die voor u herkenbaar kunnen zijn en attenderen u er weer eens op wat er, soms makkelijk, mis kan gaan. Wij delen deze ‘geleerde lessen’ daarom graag met u.

In dit kennisartikel: uitstel vragen is niet altijd krijgen.

Uitstel van het financieringsvoorbehoud vragen, is niet altijd uitstel krijgen

Koos is hypotheekbemiddelaar. Hij wordt op een dag benaderd door Sarah, die kort daarvoor een prachtige woning heeft gekocht. Om het huis te betalen heeft Sarah een lening nodig en dat is de reden waarom zij zich tot Koos heeft gewend.

Verlenging termijn financieringsvoorbehoud

Koos gaat aan de slag. Hij inventariseert en analyseert de situatie en vraagt de benodigde documenten op, waaronder de koopakte. Daarin is een gebruikelijk financieringsvoorbehoud opgenomen. Sarah kan de koopovereenkomst op uiterlijk 1 mei ontbinden als zij op die datum de financiering niet rond heeft.

De aanvraag van de hypothecaire lening verloopt niet soepel. De beoogde geldverstrekker stuit op een aantal problemen en legt enkele keren terechte vragen aan Sarah voor. De datum van 1 mei nadert en Koos vraagt -na overleg met Sarah- per e-mail aan de verkopend makelaar of de verkoper bereid is de termijn van het financieringsvoorbehoud met een week te verlengen tot 8 mei. De verkopend makelaar overlegt met verkoper, die daartoe bereid is. De verkopend makelaar meldt dit vervolgens per e-mail aan Koos.

Wordt een verzoek wel bevestigd?

Op 8 mei is de financiering nog steeds niet rond. Koos schrijft weer een e-mail aan de verkopend makelaar en vraagt om een tweede uitstel van een week, tot 15 mei. De verkopend makelaar geeft aan dit aan verkoper te zullen voorleggen.

Op 11 mei heeft Koos nog geen bevestiging van de verkopend makelaar ontvangen en hij stuurt daarom een herinnering. De verkopend makelaar geeft aan dat hij het verzoek direct aan verkoper heeft doorgestuurd, maar dat die nog niet heeft gereageerd. De verkopend makelaar merkt fijntjes op dat het aan koper is om de termijn van de ontbindende voorwaarde te bewaken, maar dat hij hoopt dat de financiering alsnog rond komt. Even daarna, het is dan nog steeds 11 mei, meldt de verkopend makelaar dat verkoper niet bereid is de termijn te verlengen en dat de koopovereenkomst dus definitief is.

Ingebrekestelling koper

Uiteindelijk is de beoogde geldverstrekker niet bereid een financiering aan te gaan en ondanks verwoede pogingen lukt het ook niet om een andere geldverstrekker daartoe te bewegen. Op de dag dat het transport moet plaatsvinden kan Sarah niet afnemen. Zij wordt door verkoper in gebreke gesteld, waarna verkoper de koopovereenkomst ontbindt en de boete van 10% van de koopsom opeist.

Uitstel vragen is niet altijd uitstel krijgen

Aangezien Sarah niet in staat is de boete te betalen, dreigt (de advocaat van) verkoper met een procedure. Inmiddels heeft Sarah haar rechtsbijstandverzekeraar ingeschakeld, die Koos aansprakelijk stelt voor de schade die Sarah lijdt. Sarah stelt zich op het standpunt dat Koos op 8 mei niet alleen uitstel had moeten vragen, maar er op toe had moeten zien dat hij dat uitstel ook daadwerkelijk kreeg. Zodra duidelijk was dat op die uiterste datum het uitstel niet was verleend, had Koos met Sarah moeten overleggen en namens haar een beroep moeten doen op de ontbindende voorwaarde.

Beroepsaansprakelijkheid

Het zal u niet verbazen dat Koos zich tot zijn beroepsaansprakelijkheidsverzekeraar, de BAVAM-polis van de Vereende, wendt voor hulp en dekking. Er is vastgesteld dat Koos zijn werk niet naar behoren heeft gedaan. De kwestie is uiteindelijk geregeld, in samenspraak met de rechtsbijstandverzekeraar van Sarah en de advocaat van verkoper.

Aanvullende informatie met betrekking tot deze casus

Er is jurisprudentie waaruit blijkt dat een hypotheekadviseur in beginsel niet de verplichting heeft om de termijn te bewaken waarbinnen een koper een beroep op een ontbindende voorwaarde kan doen. Ook heeft hij in beginsel niet de verplichting om zo nodig (namens de koper) een beroep op de ontbindende voorwaarde te doen. In deze kwestie heeft Koos echter de belangenbehartiging meer naar zich toegetrokken door een eerste uitstel te vragen (en te krijgen) en door vervolgens ook een tweede uitstel te vragen toen bleek dat ook binnen de verlengde termijn de financiering niet was verleend. Onder die omstandigheid had Koos tijdig contact met Sarah moeten opnemen om met haar te bespreken wat te doen nadat bleek dat niet tijdig een tweede uitstel was verkregen. Koos had er op moeten toezien dat Sarah voor afloop van de termijn uitstel had verkregen en bij gebreke daarvan had hij haar moeten adviseren een beroep op de ontbindende voorwaarde te doen.

Les geleerd

Met dit voorbeeld willen wij benadrukken dat een hypotheekadviseur die namens koper een uitstel vraagt erop moet toezien dat hij tijdig verneemt of uitstel ook wordt verleend. Dit gaat regelmatig fout en dat leidt tot claims die in principe vrij eenvoudig te voorkomen zijn.