De casus bij de rechtbank
In de zaak, die aan de rechtbank Amsterdam voorlag, huurt huurder een kamer in Amsterdam van zijn verhuurder voor EUR 575,-- per maand. In de huurovereenkomst is een indexeringsclausule opgenomen waarin is vastgelegd dat de huurprijs jaarlijks (op een moment naar keuze van de verhuurder) kan worden verhoogd op basis van de CPI-index van het CBS, met daarbovenop een extra verhoging van maximaal 5%. Verder dient de verhuurder de huurder één maand voordat de verhoging ingaat hiervan schriftelijk op de hoogte te brengen.
Op een gegeven moment ontstaat er een huurachterstand. Verhuurder vordert daarom ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. In zijn berekening van de huurachterstand stelt verhuurder dat de huur sinds 1 maart 2022, op grond van de indexeringsclausule, is verhoogd tot EUR 625,-- per maand.
Rechtbank: indexeringsclausule oneerlijk
De rechtbank stelt voorop dat de indexeringsclausule een algemene voorwaarde is (in de zin van art. 6:231 onder a BW) die geldt tussen een professionele verhuurder en een consument-huurder (iemand die niet handelt in uitoefening van zijn beroep of bedrijf). Daarom onderzoekt de rechtbank ambtshalve of de indexeringsclausule mogelijk oneerlijk is ten opzichte van huurder. Hierbij staat de vraag centraal of de indexeringsclausule het evenwicht van rechten en verplichtingen in de huurovereenkomst in aanzienlijke mate verstoort ten nadele van de consument-huurder.
Volgens de rechtbank is daarvan sprake. Een geldige reden of rechtvaardiging voor een jaarlijkse (extra) verhoging van maximaal 5% ontbreekt, waardoor huurder overgeleverd is aan de willekeur van zijn verhuurder. Ook staat niet in de indexeringsclausule (en ook niet in de huurovereenkomst) dat huurder de huurovereenkomst kan beëindigen als verhuurder de huur wijzigt op grond van de indexeringsclausule. Het evenwicht wordt volgens de rechtbank verder verstoord doordat de indexeringsclausule alleen kan leiden tot een huurverhoging en het de vraag is of huurder, gelet op de krappe huurmarkt in Amsterdam, na het beëindigen van de huurovereenkomst een reële mogelijkheid heeft om andere huisvesting te vinden.
De rechtbank vernietigt de indexeringsclausule. De huurverhoging heeft daarom niet plaatsgevonden en over de maanden dat huurder nog huur is verschuldigd aan verhuurder geldt de oude huurprijs van EUR 575,-- per maand. Omdat huurder ernstig tekort is geschoten in de nakoming van zijn huurbetalingsverplichting, wijst de rechtbank de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde toe.
Eisen geldige indexeringsclausule
Deze uitspraak geeft handvatten voor het opstellen en beoordelen van een indexeringsclausule. Een indexeringsclausule in een huurovereenkomst tussen een professionele verhuurder en een consument-huurder dient aan de volgende eisen te voldoen:
- de indexeringsclausule is opgenomen in de huurovereenkomst of de algemene voorwaarden;
- de indexeringsclausule vermeldt de gronden op basis waarvan en de wijze waarop de huurprijs kan worden aangepast;
- deze gronden zijn een geldige reden of rechtvaardiging voor wijziging van de huurprijs;
- in de indexeringsclausule (of elders in de huurovereenkomst) is opgenomen dat de huurder de huurovereenkomst kan beëindigen als de verhuurder gebruik maakt van de indexeringsclausule om de huurprijs te wijzigen.
Bovendien moet de verhuurder – als hij van de indexeringsclausule gebruik wil maken – de huurder hierover op een duidelijke en begrijpelijke wijze informeren. Daarnaast dient de huurder, nadat hij is geïnformeerd door de verhuurder over de huurwijziging, een reële mogelijkheid hebben om de huurovereenkomst op te zeggen of te ontbinden.
Tevens relevant bij een huurindexering – hoewel dit in de hierboven besproken uitspraak niet aan de orde kwam – is dat de wet de jaarlijkse huurverhoging maximeert. Dit geldt voor sociale huur en tijdelijk ook voor geliberaliseerde huur.
De les uit deze uitspraak is aldus dat een indexeringsclausule in een huurovereenkomst tussen een professionele verhuurder en een consument-huurder kritisch tegen het licht moet worden gehouden. Een oneerlijke indexeringsclausule kan door de rechter worden vernietigd, waardoor de verhuurder een streep kan zetten door de huurverhoging met alle financiële gevolgen van dien.
Zie voor de volledig uitspraak:
https://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBAMS:2023:2420
Auteur
Wisse de Groot, advocaat bij Hemwood
