29 april 2020 - Het lijkt zo’n simpele vraag: is er een koopovereenkomst tot stand gekomen? Toch wordt over deze ogenschijnlijk makkelijke vraag met grote regelmaat geprocedeerd. Mijn oog viel op een kort geding uitspraak[1] waarin de rechtbank in vrij heldere bewoordingen aangeeft wat het antwoord zou moeten zijn. Het ging in deze spoedprocedure over een geschil tussen Woonstichting Lieven De Key en een koper van een appartement.
De reden dat zit soort vragen vaak aan de orde komen in spoedprocedures, is gelegen in het feit dat er vaak een ‘hogere bieder’ binnen handbereik is en men geen tijd en zin heeft een langdurige bodemprocedure af te wachten. Tegelijkertijd kent een kortgedingprocedure wel een beperking, en dat is dat een vordering tot nakoming in kort geding alleen kan worden toegewezen indien voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter het standpunt van de eisende partij zal volgen. Dit is bijvoorbeeld aan de orde als de gedaagde partij een kennelijk ongegrond verweer voert en indien niet van de eisende partij kan worden gevergd dat hij de uitslag van de bodemprocedure afwacht.
Ook in deze procedure was sprake van een ‘hogere bieder’. De Key had via een makelaar een appartementsrecht te koop gezegd van circa 5 ton en daar had X wel interesse in (voor zijn dochter). X deed na bezichtiging een bieding, maar kreeg te horen van de makelaar dat hij niet de hoogste bieder was. Vervolgens bleef het enkele weken stil, waarna de makelaar opnieuw contact legde met X (nadat de (eerste) hoogste bieder zijn financiering niet had rond gekregen) en vroeg of er nog steeds interesse was in het appartement. Dat bleek zo te zijn. X liet daarop weten in contact te willen treden met de notaris (over de koop-/ en leveringsakte) en onder meer een bouwkundige keuring te willen uitvoeren.
Ondertussen diende zich echter weer een ‘hogere bieder’ aan, met wie De Key uiteindelijk ook een koopovereenkomst sloot en X ondertussen via de makelaar als koper afwees. En dat terwijl X al wel in contact was gebracht met de notaris, een bouwkundige keuring had laten voeren enzovoorts. Dit keer liet X zich niet zo makkelijk afschepen en vorderde X nakoming van de koopovereenkomst door De Key op straffe van een dwangsom (en met succes).
De rechtbank moest zich eerst buigen over de vraag of er door aanbod en aanvaarding een overeenkomst tot stand gekomen was. Op basis van de feiten concludeerde de rechtbank dat er overeenstemming was bereikt over de essentialia van de koop, te weten prijs en object. Ook golden er twee ontbindende voorwaarden, namelijk het financieringsvoorbehoud en de bouwkundige keuring.
[1] ECLI:NL:RBAMS:2019:5463
De Key voerde tevergeefs aan dat er nog andere essentialia golden zoals ‘ondertekening van de overeenkomst’. De rechtbank maakte daar korte metten mee. Uit de emails van de makelaar volgde volgens de rechtbank nu juist dat De Key vaart wilde maken en de koop zo snel mogelijk wilde finaliseren. Bovendien was De Key bezig geweest met de benodigde vervolgstappen.
Het stond De Key dan ook niet vrij terug te komen op de koop. Indien De Key zich pas gebonden had willen achten bij een schriftelijke koopakte, had zij dat met zoveel woorden nadrukkelijk moeten bedingen (bijvoorbeeld ‘subject to contract’). Gelukkig had De Key wel een ontbindende voorwaarde opgenomen in de koopovereenkomst met de (tweede) hoogste bieder (zij voelde zich kennelijk toch niet al te zeker van haar zaak) en kon tegen betaling van 5 duizend euro alsnog afscheid nemen van deze koper. Omdat het in deze procedure om een professionele (!) verkoper ging, kon deze zich niet verschuilen achter het ontbreken van het schriftelijkheidsvereiste, dat onder meer geldt bij een particuliere verkoper en particuliere koper (Hoge Raad 9 december 2011) bij de koop van een woning.
Auteur
Cornélie Arnouts, Advocaat
