20 november '24 - Onlangs deed het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden uitspraak in een zaak over de verkoop van een waterwoning. De centrale vraag in deze zaak was of er tussen de eigenaar en een koper een rechtsgeldige koopovereenkomst tot stand was gekomen. Daarbij speelde onder meer de discussie of de waterwoning als roerend of onroerend goed moest worden beschouwd, wat van belang is of moet worden voldaan aan het schriftelijkheidsvereiste of dat mondelinge overeenstemming voldoende is.
Eerst volgen hierna de feiten, daarna het oordeel van het hof. Aan het slot volgen de lessen voor de praktijk.
Feiten
Een eigenaar van een waterwoning wilde zijn woning verkopen. Hij kwam hij in contact met een potentiële koper, meneer X.
Op 9 juni 2023 stuurde meneer X een e-mail naar de eigenaar met het bericht dat hij de waterwoning wilde kopen voor € 325.000 k.k. De eigenaar reageerde dezelfde dag per e-mail dat hij akkoord ging met het bod en dat de woning aan hem was gegund. Kort daarna liet meneer X aan de eigenaar weten dat de aankoop niet doorging.
De eigenaar vond dat er een bindende koopovereenkomst was gesloten met meneer X, en vorderde – vooruitlopend op de uitkomst van een mogelijke bodemprocedure - in kort geding nakoming van de koopovereenkomst en een voorschot op schadevergoeding ter hoogte van € 9.000. De rechtbank wees die vorderingen af.
Na de uitspraak van de rechtbank verkocht de eigenaar de waterwoning aan een derde. Omdat de eigenaar vanwege het niet doorgaan van de eerdere koop nog wel schade zou hebben geleden, ging hij toch in hoger beroep om alsnog een voorschot op schadevergoeding te vorderen.
Het hof moest beoordelen of tussen de eigenaar en meneer X een rechtsgeldige koopovereenkomst tot stand was gekomen en of meneer X aansprakelijk was voor de schade door die niet na te komen.
Meneer X vond dat er geen rechtsgeldige koopovereenkomst was gesloten, omdat niet was voldaan aan het schriftelijkheidsvereiste van artikel 7:2 BW. Volgens hem was de waterwoning namelijk een onroerende zaak zodat een (ondertekende) schriftelijke overeenkomst nodig is. Hij stelde dat de waterwoning onroerend is omdat deze via een steiger en twee funderingspalen met de bodem is verbonden en bij laag water op een betonnen constructie komt te rusten. De eigenaar betoogde daarentegen dat de woning eigenlijk altijd drijft en dat de palen er alleen voor zorgen dat de woning niet wegdrijft. Van een duurzame vereniging met de grond is volgens hem geen sprake. Er zou dus sprake zijn van een roerende zaak waarop het schriftelijkheidsvereiste niet van toepassing is.
Beoordeling hof
Het hof beoordeelde aan de hand van de door de Hoge Raad geformuleerde maatstaf uit het zogenoemde Portacabin-arrest of de waterwoning als onroerend moest worden aangemerkt. De kern van deze maatstaf is de vraag of een gebouw naar zijn aard en inrichting is bestemd om duurzaam ter plaatse te blijven, hetgeen onder andere kan blijken uit de naar buiten toe kenbare bedoelingen van de bouwer.
Het hof oordeelde dat de waterwoning, gelet op het drijvende karakter daarvan, niet kon worden aangemerkt als onroerende zaak. De woning drijft vrijwel continu op het water en heeft geen duurzame fysieke verbinding met de grond. Omdat de waterwoning als roerende zaak werd aangemerkt, oordeelde het hof dat het schriftelijkheidsvereiste niet van toepassing is. Het hof vond het daarom aannemelijk dat er via de e-mailwisseling een bindende koopovereenkomst tot stand was gekomen.
Hoewel het hof geen voorschot op schadevergoeding kon toekennen vanwege het ontbreken van het in kort geding vereiste spoedeisend belang, veroordeelde het meneer X wel alsnog in de proceskosten van beide instanties omdat de in eerste aanleg door de eigenaar gevorderde nakoming door de rechtbank onterecht was afgewezen.
Ten slotte
Deze uitspraak maakt duidelijk dat het schriftelijkheidsvereiste niet voor zomaar elke woning geldt. Bij de koop van roerende woningen kan overeenstemming per e-mail al voldoende zijn. Hierbij kan gedacht worden aan waterwoningen, maar ook chalets vormen hierbij een beruchte categorie. De kwalificatie roerend/onroerend is overigens niet alleen relevant voor de vraag of een rechtsgeldige koopovereenkomst is gesloten, maar ook voor de vraag of de koper gebruik kan maken van wettelijke bedenktijd om de overeenkomst binnen drie dagen te kunnen ontbinden (artikel 7:2 lid 2 BW). Voor roerende woningen geldt deze bedenktijd niet.
Zie voor de volledige uitspraak:
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 30 juli 2024, ECLI:NL:GHARL:2024:4969
Auteur
Jan Willem Bruins Slot, Hemwood
