Verzekerings- en hypotheekadviseurs
Het Kifid verruimt het consumentenbegrip uit haar reglement
De consument heeft een claim ingediend op zijn opstalverzekering, omdat het zonnescherm en de kelder van de door hem verhuurde woning beschadigd zijn geraakt door extreme weersomstandigheden. Volgens de expert van de verzekeraar is de schade aan het zonnescherm ontstaan door storm. Deze schade werd volledig vergoed. Dat lag anders bij de waterschade aan de kelder, (onder meer) omdat deze was veroorzaakt door water dat van buitenaf via de wanden van de kruipruimte was binnengekomen. Die oorzaak was uitgesloten in de polisvoorwaarden.
Bij het Kifid klaagde de consument dat zijn verzekeringsadviseur de zorgplicht had geschonden. De consument stelde dat hij in 2021 naar Qatar is geëmigreerd en daarom zijn woning goed verzekerd wilde achterlaten. Dit heeft hij met zijn adviseur besproken. Volgens hem heeft de adviseur een verkeerde verzekering afgesloten.
In de uitspraak van 11 juli 2025 stond de commissie allereerst stil bij de vraag of de klacht wel behandelbaar was. Artikel 5.1 van het reglement van het Kifid bepaalt dat iedereen die als privépersoon een financiële dienst afneemt, een klacht kan indienen. Als een financiële dienst ook voor zakelijke doeleinden is afgenomen, dan mogen die doeleinden niet overheersen. [1] In eerdere zaken heeft de commissie geoordeeld dat verhuur van een pand wordt gezien als een ondernemingsactiviteit en dat deze activiteit dan overheerst, zodat niet voldaan is aan het consumentenbegrip uit haar reglement. Echter, het Europese Hof van Justitie heeft in een arrest van 24 oktober 2024 [2] geoordeeld dat de natuurlijke persoon die een enkele woning aankoopt om te verhuren ook kwalificeert als “consument” als hij hiermee handelt buiten zijn bedrijfs- of beroepsactiviteiten. Naar aanleiding van dit arrest verruimde de commissie in deze uitspraak haar uitleg van het consumentenbegrip uit haar reglement. Voortaan zijn bij de beoordeling van de vraag of een klager voldoet aan het consumentenbegrip in een zaak als deze de volgende omstandigheden relevant: (i) het feitelijke gebruik van het pand; (ii) de hoedanigheid van de partijen; en (iii) de voorhanden zijnde bewijsstukken. Daarbij gaat het steeds om de concrete omstandigheden van het geval.
In dit geval kocht klager het pand voor eigen gebruik en heeft hij daar met zijn gezin gewoond. Hij is de woning gaan verhuren, omdat hij voor werk naar het buitenland is verhuisd. Zijn bedoeling was wel om de woning bij terugkomst in Nederland weer te gaan bewonen. De verhuur verliep via een bemiddelingsbureau en leverde huurinkomsten op. Klager stelde dat het doel van de verhuur niet inkomstenverwerving was, maar het behoud van de woning in goede staat. De belangrijkste bron van inkomsten was zijn salaris uit arbeid. Op basis van deze omstandigheden oordeelde de commissie dat voldaan was aan het (verruimde) consumentenbegrip. De zaak was dus behandelbaar.
Vervolgens kwam de commissie toe aan een inhoudelijke beoordeling van de zaak. Volgens haar had de adviseur de consument duidelijk moeten maken dat zelfs een verzekering met de meest uitgebreide dekking bepaalde uitsluitingen kent. Daarmee had de adviseur zijn zorgplicht niet voldoende nageleefd. Toch leidde deze tekortkoming niet tot schade voor de consument. Het was namelijk niet aannemelijk geworden dat een andere verzekering wél dekking zou hebben geboden voor de waterschade in de kelder.
Te laat geklaagd over het ontbreken van schadevrije jaren in Roy-data
Eind december 2018 sloot de consument een camperverzekering af en gaf zij bij haar verzekeringsadviseur aan dat zij de 20 schadevrije jaren van haar autoverzekering wilde meenemen. De adviseur vond na de aanvraag geen schadevrije jaren in Roy-data en heeft de consument hierover tweemaal per e-mail bericht. Omdat er geen reactie kwam, heeft de adviseur de no-claimkorting moeten corrigeren waardoor de premie verhoogd is.
Pas in februari 2025 klaagde de consument voor het eerst bij haar adviseur dat de schadevrije jaren niet waren verwerkt. De adviseur legde haar toen uit dat schadevrije jaren na drie jaar komen te vervallen en dus niet meer konden worden overgenomen. De consument stapte daarop naar het Kifid. Zij stelde dat zij onvolledig was voorgelicht en dat de adviseur meer had moeten doen om haar te bereiken.
In de uitspraak van 2 september 2025 oordeelde de commissie dat de consument te laat heeft geklaagd in de zin van artikel 6:89 BW. [3] De consument ontving al in maart 2019 een aangepast polisblad. In maart 2019 is er een bedrag afgeschreven in verband met een correctie van de hoogte van de premie. Vanaf april 2019 heeft de adviseur een hogere premie per maand afgeschreven. De consument behoorde daarom te weten dat de premie tussentijds verhoogd was. Daarmee had zij volgens de commissie destijds actie moeten ondernemen. Als zij eerder had geklaagd, had de adviseur kunnen verzoeken de schadevrije jaren alsnog toe te passen. Door de late melding is die kans ontnomen en is de adviseur dus benadeeld. De vordering van de consument was daarmee vervallen.
[1] De definitie van het begrip consument in het reglement wordt onder meer ontleend aan artikel 2 van de Richtlijn 93/13/EEG oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten, artikel 1 van de Implementatiewet buitengerechtelijke geschilbeslechting consumenten en artikel 1:1 van de Wet op het financieel toezicht.
[2] HvJ EU 24 oktober 2024, ECLI:EU:C:2024:919 / C-347/23 [ZabitoĊ].
[3] Op grond van dit artikel kan de schuldeiser op een gebrek in de prestatie geen beroep meer doen, indien hij niet binnen bekwame tijd nadat hij het gebrek heeft ontdekt of redelijkerwijze had moeten ontdekken, ter zake bij de schuldenaar heeft geprotesteerd.
Makelaars en taxateurs
Een verkopend makelaar hoeft in beginsel geen onderzoek te doen naar bouwvergunningen zonder concrete aanleiding
Kopers van een rijksmonument uit 1615 spanden een rechtszaak [4] aan tegen de verkopend makelaar vanwege gebreken die na aankoop aan het licht kwamen, waaronder een ongeoorloofde aanpassing van de dakconstructie. Deze gebreken werden zichtbaar na verwijdering van voorzetwanden tijdens verbouwwerkzaamheden.
De kopers beschuldigden de makelaar allereerst van misleidende handelspraktijken, omdat in de advertentie werd gesproken van een “zeer goed onderhouden rijksmonument”, ondersteund door een deskundigenrapport. Het Gerechtshof Den Haag was van oordeel dat deze uitlatingen van de makelaar weliswaar te rooskleurig waren, maar niet misleidend. Er is namelijk niet vastgesteld dat de makelaar wist of had moeten weten van de gebreken. Bovendien was in dezelfde verkooptekst een ouderdomsclausule opgenomen en werd verwezen naar een rapport dat slechts op een visuele inspectie was gebaseerd en adviseerde tot nader onderzoek, met waarschuwingen voor mogelijke hoge kosten en onzichtbare gebreken achter de voorzetwanden. Volgens het hof lag het op de weg van de kopende partij – als kopers van een 400 jaar oude woning – om zich daarin nader te verdiepen en deze informatie mee te wegen bij hun aankoopbeslissing. Vertrouwen op algemene uitlatingen van de makelaar over de onderhoudstoestand van de woning, kwam voor eigen rekening en risico van kopers.
Daarnaast stelden de kopers dat de makelaar, gezien zijn bouwkundige kennis en ervaring met monumenten, de gebrekkige dakconstructie had moeten herkennen. Het hof oordeelde hierover echter dat een makelaar geen bouwkundige is en niet geacht wordt dergelijke gebreken te constateren. Dat oordeel is in lijn met eerdere rechtspraak. [5] De door kopers overgelegde foto’s van de gebreken toonden bovendien de situatie ná verwijdering van betimmeringen, niet tijdens de bezichtiging. Verder heeft de (eerste) bouwkundige hierover ook niets gemeld.
Tot slot oordeelde het hof dat niet opgaat dat de makelaar sowieso de bouwvergunningen had moeten onderzoeken. Een verkoopmakelaar is volgens het hof niet verplicht om bouwvergunningen te controleren, tenzij daar een concrete aanleiding voor is — wat hier niet het geval was.
Een biedlogboek is niet verplicht bij een bod rechtstreeks bij verkopers
Klagers hadden een woning bezichtigd met de makelaar. Volgens hen gaf de makelaar daarna aan dat een tweede bezichtiging niet mogelijk was en dat bieden zinloos was, omdat een bod van een derde partij werd verwacht. Vervolgens kwam er een mondelinge koopovereenkomst tot stand met deze derde partij.
Klagers namen daarop zelf contact op met de verkopers en deden rechtstreeks bij hen een bod, dat verkopers mondeling accepteerden. Enkele dagen later liet de makelaar telefonisch aan klagers weten dat er al een mondelinge overeenkomst bestond met de derde partij. Dit was een zakelijke koper, waardoor het schriftelijkheidsvereiste niet van toepassing was en klagers de woning dus niet meer konden kopen. Op advies van de makelaar hebben de verkopers de transactie uiteindelijk met de zakelijke koper doorgezet (en dus niet met klagers).
Klagers hebben vervolgens een klacht ingediend tegen de makelaar bij de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals. Ze stellen (onder meer) dat de makelaar hun bod heeft tegengehouden, de verkopers verkeerd heeft geïnformeerd over hun interesse en geen biedlogboek heeft verstrekt. De makelaar ontkent dat en stelt dat het biedlogboek in dit geval niet verplicht was.
In de uitspraak van 25 september 2025 [6] heeft de commissie geconcludeerd dat partijen een verschillende lezing hebben van de feiten, waardoor niet kan worden vastgesteld dat de makelaar het bod heeft tegengehouden of onjuiste informatie heeft verstrekt aan verkopers over de interesse van klagers in de woning. Aan deze verwijten ging de commissie daarom voorbij. Wat betreft het biedlogboek oordeelde de commissie dat dit alleen verstrekt hoeft te worden aan kandidaat-kopers die via de makelaar een bod hebben uitgebracht. Omdat klagers hun bod rechtstreeks bij de verkopers deden, vallen zij niet onder de definitie “kandidaat-kopers” volgens de Erecode NVM 2024. De beklaagde makelaar behoefde het biedlogboek in dit geval dus niet te verstrekken aan klagers.
[4] Zie Hof Den Haag 30 september 2025, 200.295.029/03. Ten tijde van publicatie van dit artikel was de uitspraak nog niet gepubliceerd. Koper stelde ook een vordering in tegen de verkoper. Dit onderdeel wordt niet besproken in deze kwartaalupdate.
[5] Zie bijvoorbeeld Rb. Noord-Holland 27 maart 2024, ECLI:NL:RBNHO:2024:2983, r.o. 4.4.
[6] Kenmerk: 767034/958134. Ten tijde van publicatie van dit artikel was de uitspraak nog niet gepubliceerd.
