Toen ik begon als kantonrechter 30 jaar terug, toen kwamen geschillen over onroerend goed eigenlijk niet voor. De laatste jaren zijn ze aan de orde van de dag. Over het algemeen geldt dat het in ieders belang is om de geschillen in een zo vroeg mogelijk stadium te beslechten. Maar hoe doe je dat? In de particuliere branche kunnen de betreffende makelaars goed de mediation op zich nemen. Dat doen ze nu al natuurlijk, als het goed is. Misschien wat bout gezegd, maar ik denk dat het in de genen van een makelaar zit, zeker als het plaatselijke makelaars zijn, om geschillen proberen op te lossen. En ik denk dat daarmee een heel groot deel van de procedures wordt voorkomen. De stap naar de rechtbank is vaak onnodig, gezien de kosten en de uitkomsten. Ook is er nog de mogelijkheid om een geschil voor te leggen aan de Geschillencommissie Makelaardij. Voordat je bij deze geschillencommissie terecht kunt, moet je al een klacht hebben ingediend bij de makelaar.
Bemiddeling
Je zou ook kunnen denken aan een verplichte bemiddeling voorafgaand aan de geschillencommissie. Dat kost ook geld, maar kan ook veel opleveren. Omdat de partijen nog niet in een gejuridiseerde fase zitten en dan is het nog mogelijk om veel met elkaar op te lossen. Dat is de moeite van het onderzoeken waard. Als het in het kader is van samenwerkende makelaars heeft het zeker kans. Want op het moment dat het verkeerd gaat, wordt altijd de makelaar gebeld. Die zit er bovenop en heeft er belang bij dat het zo snel mogelijk wordt opgelost. Die wil ook door. Die makelaars zullen het onder de aandacht moeten brengen van hun cliënten. Het moet echt gepusht worden. Een verplichting is denk ik ook noodzakelijk, omdat het anders te vrijblijvend wordt. Maar goed, daar kun je over twisten.
Mr. Frank Visser, bekend van de Rijdende Rechter sinds 1995 en sinds 2015 van het televisieprogramma ‘Mr Frank Visser doet uitspraak’. Daarvoor was hij van 1989 tot 2014 kantonrechter in Zaandam.
Als je na de mediation naar de geschillencommissie wilt en dat dan bindend stelt, dan is zekerheidsstelling een heel belangrijke factor. Al is het maar tot een bepaald maximum bedrag. Want als nu de ondernemer bij de gewone geschillencommissie consumentenzaken verliest, dan moet hij betalen. Als de ondernemer dat niet doet, dan wordt deze gedwongen door zijn brancheorganisatie. Die staat garant. Als je met particulieren werkt en eentje betaalt niet, dan moet je alsnog naar de rechter.
Maar tegelijkertijd moet ik zeggen dat het bij particulieren niet zo vaak speelt. Het geld is er vaak niet. Het is vaak ‘Wie gaat betalen terwijl hij het niet kan betalen’. Het geld is weg. Dat zit in de hypotheek. Niemand heeft geld. Dus wat is er dan te bemiddelen? Dan hebben we het wel over geschillen over conformiteit, dus bij de aankoop van onroerend goed. Bij burenruzies kan dit anders liggen.
Mediation
Bij geschillen is het zoeken naar een juiste vorm van bemiddeling belangrijk. Wanneer mediation breder bekeken wordt, is een aantal factoren bepalend. Mediation is vooral succesvol wanneer deze niet onder dwang opgelegd is, maar wanneer beide partijen het voordeel ervan inzien en belang hebben bij een voortgezette relatie. Een sector waar in de wet nog geen dwang staat, maar waar die er feitelijk wel is, zijn de arbeidsrelaties. Iemand die zich ziek meldt vanwege een verstoorde arbeidsrelatie gaat naar het UWV. Het UWV wil een oplossing en schrijft dan in feite mediation voor. Maar dat werkt meestal niet. Het is een opgelegde mediation waarbij de partijen vaak niet hetzelfde belang van een snelle oplossing voor ogen hebben.
Er zijn ook sectoren waarin mediation heel goed werkt. Het schoolvoorbeeld is in echtscheidingen. Dat werkt uitstekend. Maar ook in burenruzies werkt mediation ontzettend goed. Ik ben ambassadeur van Buurbemiddeling Nederland. En 70% van de zaken die wordt aangemeld, wordt opgelost. Dat is enorm. Nu wil ik niet zeggen dat die mensen anders allemaal bij de rechtbank waren geëindigd. Maar in elk geval was er dan een onopgeloste burenruzie. En dat blijven kruitvaten. Die 30% die niet worden opgelost, zijn zaken waarbij bijvoorbeeld iemand een uitbouw wil plaatsen en zijn buurman wil het zonlicht behouden. Daar kan mediation ook niks aan veranderen.
Verder is het stadium van het conflict erg belangrijk. In een vroeg stadium kan er over best veel gesproken worden. In een later stadium, zeker in relatieconflicten, zijn de emoties hoog opgelopen en de loopgraven ingenomen. Dan wordt het heel moeilijk.
Goede mediation houdt ook rekening met verschillende culturen. In Nederland hebben we het poldermodel. We zijn gewend dingen met elkaar te regelen. Maar ook daar zien we plaatselijke verschillen. Ik ga door het hele land heen. Een burenruzie in Friesland, zeker op de kleigrond, kan lastig op te lossen zijn. Want daar is de cultuur ‘Ik doe niet voor mijn buurman onder’. Als een rechter of ik dan een uitspraak doe, dan klagen ze niet meer en gaan niet in beroep. Het is dan klaar. In Limburg heerst er weer een andere cultuur. Daar zeggen ze vaak 10 jaar lang niks tegen elkaar en dan barst ineens de bom en escaleert het snel. Brabant is ook weer anders. Op het eerste gezicht lijkt het allemaal vaak mee te vallen. Maar dat is maar een laagje vernis. Brabanders laten zich niet graag de wet voorschrijven. Er is ook geen provincie in het land waar zoveel ruzie is tussen burgers en de overheid als in Brabant.
In grote steden spelen weer andere zaken dan erbuiten. Een veel voorkomende bron van burenruzies in voornamelijk steden is geluidsoverlast. Vroeger had iedereen hetzelfde ritme en ging ongeveer tegelijkertijd naar bed. In deze economie is dat niet meer het geval. Nu zie je bijvoorbeeld dat dag- en nachtritmes worden omgedraaid. Veel burenruzies zijn relatieconflicten. Maar in grote steden ontstaan er ook veel conflicten met de buren, omdat de buren elkaar juist helemaal niet kennen.
Zo was ik laatst bij oude mensen thuis en die hadden Poolse buren gekregen. De oude mensen waren heel angstig. “Wat doen ze toch steeds in die tuin? Heeft het met drugs te maken?”. Geen relatie kan dus ook een probleem zijn. En dat zie je voornamelijk in de grote steden. Dan is een belangrijk onderdeel van de mediation dat beide partijen elkaar leren kennen.
Eerder artikel
In de vorige nieuwsbrief heeft mr. Frank Visser twee veel voorkomende geschillen over onroerend goed en de achtergronden van deze geschillen behandeld: Geschillen over (non-)conformiteit en burenruzies.
Meest voorkomende geschillen over onroerend goed
