Meestal gaat het goed
Vooropgesteld moet worden geschreven dat het in het overgrote deel van de gevallen goed gaat. De makelaar meet zelf of laat een externe partij een woning inmeten, stelt een verkooptekst met vermelding van de gebruiksoppervlakte wonen op en de woning wordt uiteindelijk verkocht. De koper heeft de woning veelal één of meerdere malen bezichtigd en heeft een goed beeld van de woning. In gedachten is de koper vaak al bezig met het inrichten van de woning, waar zet hij zijn bank neer en waar zijn bed? Minstens zoveel belang wordt gehecht aan waar de woning staat, hoe de woning is afgewerkt en andere persoonlijke aspecten spelen naast de woonoppervlakte een rol in de aankoopbeslissing.
Soms gaat het niet goed met het inmeten van de woning
Maar soms gaat het rond het inmeten van de woning niet goed. Het kan bijvoorbeeld voorkomen dat een partij er bij de verkoop van zijn woning achterkomt dat de verkopend makelaar van dat moment zegt dat de woonoppervlakte kleiner is dan hij bij de aankoop van de woning dacht. Er worden vragen gesteld en er ontstaat discussie. Wie heeft er gelijk: de makelaar die de woning destijds heeft ingemeten bij de verkoop of de huidige makelaar. Een vervelende situatie met meestal gelukkig geen schade tot gevolg.
Het kan ook ergens anders fout gaan. Dat blijkt uit de uitspraak van 16 november 2022 van de rechtbank Rotterdam. In het kort speelde er het volgende. Op 26 juni 2017 bezichtigt partij A de woning met zijn aankopend makelaar. Partij X was de verkopend makelaar. In de verkoopinformatie was opgenomen dat de woning een woonoppervlakte van 195 m² had en een vraagprijs van € 945.000. Partij A heeft kennelijk interesse in de woning maar heeft het gevoel dat de woning kleiner is. Uit de uitspraak volgt dat zijn aankopend makelaar hem heeft bericht ‘Ik heb de meters nagekeken. Klopt inderdaad van geen kant. Niet heel erg fraai. Het woonoppervlak bedraag ca. 170 m², exclusief de kelder.’. Daarop antwoordt partij A naar zijn aankopend makelaar; ‘ik zou nog wel apart noemen dat het opgegeven aantal m² niet juist is. (Dat mag gewoon niet. (…)).
Partij A brengt, met behulp van zijn aankopend makelaar, een bod uit op de woning. De aankopend makelaar bespreekt bij het uitbrengen van het bod ook de geconstateerde afwijking van de vierkante meters. Uiteindelijk komt er op dat moment geen overeenstemming tussen partijen. Op een later moment gaat partij A de woning nogmaals bezichtigen en brengt een hoger bod uit. Het bod wordt door de verkopers geaccepteerd en de woning wordt verkocht en geleverd aan partij A.
Nadien wordt het stil. Tot partij A in 2019 kennelijk besluit de woning te willen verkopen. Ten behoeve van de verkoop wordt een meetrapport opgesteld. In het rapport wordt opgenomen dat de gebruiksoppervlakte van de woonruimte 164 m² bedraagt. Partij A stelt makelaar X aansprakelijk voor het verschil in vierkante meters tussen hetgeen destijds bij de aankoop in de verkooptekst stond en de huidige meting van het inmeetbureau. Partij A vindt dat de makelaar onrechtmatig heeft gehandeld door foutieve informatie te geven over de gebruiksoppervlakte.
Een gerechtelijke procedure moet uitkomst bieden
Er volgt een gerechtelijke procedure tussen partijen A en X. A vordert primair een bedrag van € 373.000*, subsidiair een bedrag van € 147.000, en meer subsidiair een bedrag berekend aan de hand van de marktwaarde van de woning ten tijde van de verkoop van de woning, te bepalen door een door de rechtbank te benoemen deskundige en tevens nog onder andere buitengerechtelijke kosten.
Maar ik hoor het u denken, partij A wist toch dat de informatie in de verkooptekst niet juist was? Het kan toch niet zo zijn dat hij nu alsnog een vergoeding zou ontvangen, hij wist toch wat hij kocht? En gelukkig kan ik u geruststellen, ook volgens de rechter kan het niet zo zijn dat partij A nog een vergoeding van de makelaar krijgt op grond van een onrechtmatige daad.
De overwegingen van de rechtbank
De rechter overweegt daarover het volgende. (…) Uit het voorgaande blijkt dat [eiser01], nog vóór de koop van de woning, anders dan hij herhaaldelijk heeft gesteld niet slechts (licht) vermoedde, maar wist dat de woning geen woonoppervlakte van 195 m² had, maar een (veel) kleinere oppervlakte. Desondanks heeft hij de woning gekocht. Uit deze gang van zaken volgt dat [eiser01], zowel in de dagvaarding als tijdens de mondelinge behandeling, de rechtbank op het punt van voor de beslissing relevant zijnde feiten herhaaldelijk in strijd met de waarheid heeft voorgelicht. [eiser01] heeft daarmee in ernstige mate zijn verplichting geschonden om de voor de beslissing van belang zijnde feiten volledig en naar waarheid aan te voeren. Dat kan niet zonder gevolgen blijven, te meer omdat het informatie betreft die cruciaal is voor de te nemen beslissing.
De vordering van de koper op de makelaar wordt afgewezen
De rechter maakt aldus korte metten met deze partij A. Aan de inhoud van het debat komt de rechter niet toe. De rechter veegt alle vorderingen van partij A van tafel. De makelaar heeft gevorderd dat partij A zijn daadwerkelijke proceskosten moet betalen. De rechter stelt de makelaar in de gelegenheid deze kosten nader te specificeren om vervolgens te kunnen beoordelen of het redelijk is alle kosten door partij A te laten vergoeden.
Doe uw voordeel met deze uitspraak
Uit deze uitspraak kunnen wij een aantal lessen trekken maar de belangrijkste is dat de rechter, gelukkig, doet aan waarheidsvinding. Maar ook laat deze uitspraak weer eens zien dat het belangrijk is om altijd een dossier te vormen. Zo kunt u uw gelijk aantonen wanneer een partij ten onrechte verwijten aan uw adres maakt.
Auteur
Sharon Burger, Jurist beroepsaansprakelijkheid
