3 juli '24 - Als makelaar moet u bij uitstek op de hoogte zijn van nieuwe (vastgoed)regelgeving. Er zijn de laatste tijd veel wijzigingen in het huurrecht voor woonruimte doorgevoerd. In dit artikel vestigen wij de aandacht op twee belangrijke onderdelen: het einde van tijdelijke huurovereenkomsten die van rechtswege eindigen en de invoering van de middenhuurregulering. Beide wijzigingen zijn grotendeels per 1 juli 2024 in werking getreden. Voor u (nog) geen zomerreces dus!
Wet vaste huurcontracten (woonruimte)
Tot 1 juli 2024 was het mogelijk om een reguliere huurovereenkomst voor bepaalde tijd te sluiten die van rechtswege eindigde, zolang de verhuurder het einde van de huurovereenkomst tijdig aanzegde (3 maanden tot uiterlijk 1 maand voor de einddatum). Voor zelfstandige woonruimte mocht zo’n overeenkomst maximaal twee jaar duren, voor onzelfstandige woonruimte kon dit zelfs tot maximaal vijf jaar. De huurder kon deze huurovereenkomst wel tussentijds beëindigen.
Vanaf 1 juli 2024 is deze regeling komen te vervallen. De nieuwe hoofdregel is dat huurovereenkomsten voor bepaalde tijd door beide partijen alleen tegen het einde van de bepaalde tijd opgezegd kunnen worden (waarbij de verhuurder ook nog een wettelijke opzeggingsgrond nodig heeft). De ervaring leert dat het beëindigen van een huurovereenkomst met een wettelijke opzeggingsgrond een lastige procedure kan zijn. Deze nieuwe hoofdregel geldt voor alle huurovereenkomsten die gesloten zijn op of na 1 juli 2024. De oude regeling blijft dus nog wel van toepassing op huurovereenkomsten die voor 1 juli 2024 gesloten zijn, dus ook als de huurovereenkomst pas na 1 juli 2024 aanvangt.
Er is een uitzondering op deze nieuwe hoofdregel. Een verhuurder kan met bepaalde categorieën personen die genoemd zijn in het Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomsten een huurovereenkomst voor bepaalde tijd van twee jaar of korter sluiten die van rechtswege eindigt, zolang de verhuurder het einde van de huurovereenkomst tijdig aanzegt (3 maanden tot uiterlijk 1 maand voor de einddatum). Het onderscheid tussen onzelfstandige woonruimte en zelfstandige woonruimte voor de maximale duur is dus komen te vervallen.
Kort samengevat worden de volgende categorieën genoemd in het Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomsten: studenten, huurders die in verband met dringende werkzaamheden of renovatie van hun woning tijdelijk ergens anders wonen, personen met een urgente huisvestingsbehoefte, huurders met wie de verhuurder een tweede-kans-contract aangaat, nabestaanden van de overleden huurder, gescheiden ouders die in de buurt van hun kinderen willen blijven wonen, personen die tijdelijk op de Waddeneilanden werken en statushouders.
Andere vormen van tijdelijke verhuur, zoals verhuur via de Leegstandwet, doelgroepcontracten zoals genoemd in artikel 7:274 a t/m f BW (waarbij de opzeggingsgrond ‘dringend nodig hebben voor eigen gebruik’ wordt ingezet) en hospitaverhuur zijn nog steeds mogelijk. Bij doelgroepcontracten moet u denken aan ‘grote gezinnen’, gehandicapten, jongeren, ouderen en studenten plus promovendi.
Zorg er in ieder geval voor dat u scherp en alert blijft bij het opstellen van (nieuwe) huurovereenkomsten en niet een verkeerd of verouderd model gebruikt. De ROZ kondigt expliciet op haar website aan dat het model ROZ woonruimte uit 2017 nog niet is aangepast!
Wet betaalbare huur (woonruimte)
Op 1 juli 2024 is de Wet betaalbare huur grotendeels in werking getreden. Per 1 juli 2024 is de huurprijsbescherming uitgebreid tot 186 punten in het Woningwaarderingsstelsel (WWS) voor huurovereenkomsten die gesloten zijn op of na 1 juli 2024. Er zijn nu drie categorieën huurwoningen te onderscheiden:
| Sociale woonruimte | Onzelfstandige woonruimte en zelfstandige woonruimte die een huurprijs hebben onder de € 879,66. |
| Middeldure huurwoonruimte | Zelfstandige woonruimte met een WWS-waardering die leidt tot een maximale huurprijs die niet lager is dan € 879,66 (144 punten) en niet hoger is dan € 1157,95 (186 punten) en zelfstandige woonruimten met een huurprijs tussen de € 879,66 en € 1157,95. |
| Vrije sector | Zelfstandige woonruimte met een huurprijs boven de liberalisatiegrens (€ 1157,95). |
Verhuurders zijn per 1 januari 2025 tevens verplicht om een puntentelling, de daarbij behorende maximale huurprijs en (eventueel) de stukken waaruit blijkt dat er een prijsopslag geldt voor deze woonruimte te verstrekken aan de huurder. Werk aan de winkel dus!
Handhaving
Het wordt per 1 januari 2025 mogelijk dat een derde partij, en wel de gemeente, overgaat tot handhaving bij verhuurders die een huurprijs vragen die hoger is dan is toegestaan volgens het WWS. De gemeente kan per 1 januari 2025 overgaan tot handhaving bij alle huurovereenkomsten die gesloten zijn op of na 1 juli 2024. De handhaving verloop via het kader van de Wet goed verhuurderschap, zoals uiteengezet in dit artikel: Wet goed verhuurderschap: verhuurbemiddelaars opgelet! (vereende.nl).
De Wet betaalbare huur grijpt ook in op bestaande huurovereenkomsten (gesloten voor 1 juli 2024). Per 1 januari 2025 kan de gemeente bij huurovereenkomsten voor sociale woonruimte overgaan tot handhaving. Per 1 juli 2025 kan de gemeente ook overgaan tot handhaving bij bestaande huurovereenkomsten met een geliberaliseerde huurprijs, als de woonruimte een WWS-waardering heeft die leidt tot een huurprijs die hoort bij een sociale woonruimte. Zo kan een nu woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs over een jaar weer in het gereguleerde segment komen te vallen.
Een voorbeeld van deze laatste categorie is een huurovereenkomst gesloten op 1 mei 2022 voor een zelfstandige woonruimte met een huurprijs van € 2.000,-. Als deze woonruimte volgens de WWS-puntentelling slechts 90 punten heeft, dan valt deze woonruimte met de daarbij behorende maximale huurprijs in het sociale segment. De gemeente kan bij deze huurovereenkomst per 1 juli 2025 overgaan tot handhaving.
Tot slot
De Wet vaste huurcontracten en Wet betaalbare huur zorgen voor grote wijzigingen in het huurrecht voor woonruimte. In dit artikel zijn twee hoofdlijnen van de nieuwe wetten besproken. Naast deze wijzigingen zijn er nog meer wijzigingen (mogelijk) op komst, zoals een renovatievoorstel voor duurzaamheidsmaatregelen vanuit een groep huurders, wijzigingen in hospitaverhuur en wijzigingen in de regelgeving voor servicekosten. Kortom, genoeg te bespreken in een volgend artikel.
Auteur
Philip du Perron, advocaat bij Dentons i.s.m. Cornélie Arnouts, advocaat bij Dentons
