12 januari 2022 - De regels voor onderverhuur verschillen per huurregime: woonruimte, 290-bedrijfsruimte, overige bedrijfsruimte en de restcategorie (roerend en onbebouwd onroerende zaken). In dit artikel komen ze allemaal aan bod en wordt met name aandacht gevestigd op de verhouding tussen de onderhuurder en de hoofdverhuurder (doorgaans de pandeigenaar).
Het is een huurder van woonruimte op grond van de wet niet toegestaan om een gehuurde woning geheel of gedeeltelijk onder te verhuren. Hospitaverhuur (een kamer onderverhuren in de woning waar de huurder zelf woont) mag wel, tenzij het contractueel is verboden.
Zelfstandige woonruimte (bescherming ex 7:269 BW)
De wettelijke regel over de relatie tussen de hoofdverhuurder en de onderhuurder als het gaat om een zelfstandige woonruimte is de meest opvallende. Het gaat dan om de situatie waarin een zelfstandige woonruimte wordt gehuurd die in zijn geheel wordt onderverhuurd aan een onderhuurder die daar zijn hoofdverblijf heeft. In dat geval bepaalt de wet dat als de hoofdhuurovereenkomst eindigt, de hoofdverhuurder de onderhuurovereenkomst overneemt. Dat betekent dat de hoofdverhuurder de verhuurder wordt van de onderhuurder op basis van de onderhuurovereenkomst. Het maakt niet uit op grond waarvan de hoofdhuurovereenkomst eindigt (opzegging door verhuurder, opzegging door huurder of ontbinding). Het maakt ook niet uit of de verhuurder vooraf wist dat de woning was onderverhuurd en of dat wellicht verboden was.
De hoofdverhuurder heeft vervolgens zes maanden de tijd, vanaf het moment dat de hoofdhuurovereenkomst eindigt en hij de onderhuurovereenkomst overneemt, om te proberen de onderhuurovereenkomst ook te beëindigen. Dat kan door een vordering in te stellen bij de rechter op grond van een van de volgende limitatieve gronden:
Doet een of meer van deze gronden zich niet voor, dan zet de hoofdverhuurder de onderhuurovereenkomst in beginsel voort.
Overigens, als het de huurder verboden was om onder te verhuren en hij heeft dat toch gedaan, dan raakt dit weliswaar niet de positie van de onderhuurder, maar de huurder heeft wel wanprestatie gepleegd ten opzichte van de hoofdverhuurder. Op grond van de wet leidt dat tot de verplichting daaruit voortvloeiende schade te vergoeden.
Onzelfstandige woonruimte
De bovenstaande regel geldt niet voor verhuurde onzelfstandige woonruimtes. Als de hoofdhuurovereenkomst eindigt, moet de (onzelfstandige) ruimte ontruimd worden. Dat betekent dat ook de eventuele onderhuurder moet vertrekken. Was de onderhuurovereenkomst nog niet geëindigd, dan kan de onderhuurder vergoeding vorderen van de schade die hij lijdt omdat hij de woonruimte moet ontruimen terwijl hij eigenlijk nog huurrechten had.
De wet regelt dat een huurder de gehuurde ruimte geheel of deels mag onderverhuren, tenzij hij moest weten dat de verhuurder hier bezwaar tegen zou hebben. Van dit wettelijke uitgangspunt mag contractueel afgeweken worden en dat gebeurt dan ook in de meeste gevallen. De standaard ROZ-modellen verbiedt de huurder het gehuurde in gebruik te geven aan een ander. Wil de huurder dit recht toch verkrijgen, dan zal dit uit onderhandeld moeten worden.
Voor wat betreft de verhouding tussen de hoofdhuur en de onderhuur: als de hoofdverhuurder de hoofdhuurovereenkomst opzegt en vervolgens op grond daarvan beëindiging vordert bij de rechter, dan zal die rechter, bij toewijzing van de beëindiging, tegelijkertijd de eventuele onderhuurovereenkomst beëindigen. De onderhuurder verliest daarmee zijn huurrechten en kan geen aanspraak meer maken op gebruik van de gehuurde ruimte. De hoofdhuurder schiet niet te kort als hij door deze beëindiging het huurgenot niet meer kan bieden, ongeacht hoe lang de onderhuurovereenkomst nog voortduurde.
De hoofdhuurder schiet wel te kort richting zijn onderhuurder als hij hem niet goed heeft voorgelicht over de termijn van de hoofdhuurovereenkomst. Hetzelfde geldt wanneer hij in de beëindigingsprocedure jegens de hoofdverhuurder onvoldoende voor de belangen van zijn onderhuurder is opgekomen.
In het geval de hoofdhuurovereenkomst wordt beëindigd door een ontbinding (of vooruitlopend daarop de ontruiming door de rechter wordt uitgesproken), omdat de hoofdhuurder te kort is geschoten in zijn verplichtingen richting de hoofdverhuurder, loopt de onderhuurovereenkomst in beginsel wel gewoon door. Dat kan anders zijn als de onderhuurder ook tekort is geschoten in zijn huurverplichtingen.
Kan de onderhuurovereenkomst niet beëindigd worden, terwijl de hoofdhuurovereenkomst wordt ontbonden of wordt opgezegd door de hoofdhuurder, dan moet de onderhuurder ontruimen en heeft hij een schadeclaim jegens de hoofdhuurder.
De wet kent geen bijzondere regels voor onderverhuur bij overige bedrijfsruimtes. Het uitgangspunt is hetzelfde als bij 290-bedrijfsruimte: onderverhuur is op grond van de wet toegestaan, maar wordt contractueel doorgaans verboden. Omdat er geen bijzondere regel is die bepaalt dat bij het uitspreken van de beëindiging van de hoofdhuurovereenkomst, de onderhuurovereenkomst ook wordt beëindigd, is er altijd sprake van wanprestatie aan de zijde van de hoofdhuurder als hij de onderhuurovereenkomst niet zelf op tijd beëindigt. Overigens is het wel zo dat de belangen van een onderhuurder aan wie bevoegdelijk is onderverhuurd worden meegewogen bij een verzoek tot verlenging van de ontruimingsbescherming.
De verhuur van roerende zaken en onbebouwde onroerende zaken kent ook geen bijzondere verhouding tussen de hoofdverhuurder en de onderhuurder. Het uitgangspunt wordt gedeeld met de verhuur van gebouwde bedrijfsruimtes: de wet staat onderverhuur toe, maar partijen mogen hier contractueel vanaf wijken. Een hoofdhuurder dient, als de hoofdhuurovereenkomst wordt beëindigd, er zelf voor te zorgen dat hij de onderhuurovereenkomst ook weet te beëindigen, anders kan hij het huurgenot niet meer bieden terwijl de onderhuurovereenkomst voortduurt. En zoals hiervoor al aan de orde is gekomen: dan schiet de hoofdhuurder tekort en is hij in beginsel verplicht de schade van de onderhuurder veroorzaakt door de vroegtijdige ontruiming te vergoeden.
Vanwege de diverse regels kan een verhuurder, of diens adviseur, nog wel eens voor verrassingen komen te staan. Vooral bij de verhuur van een zelfstandige woonruimte die geheel is onderverhuurd en waarin de onderhuurder zijn hoofdverblijf heeft, kan de pandeigenaar onverwacht met een nieuwe huurder geconfronteerd worden en een huurovereenkomst waarvan hij de inhoud vooraf niet kende. En dat ondanks dat hij onderverhuur contractueel had uitgesloten.
Auteur
Justine van Lochem (bijzonder hoogleraar huurrecht en advocaat bij Dentons)
