Het ROZ-model Winkelruimte 2022
De Raad voor de Onroerende Zaken (de ROZ) is een vereniging die (namens verhuurders/ eigenaars) voor verschillende soorten ruimtes modelhuurovereenkomsten opstelt. De ROZ-modellen zijn de in de praktijk meest gebruikte modellen voor huurovereenkomsten. Tien jaar na de vorige versie van het model voor 290-bedrijfsruimte heeft de ROZ eind 2022 een nieuwe versie opgesteld en die in 2023 gepubliceerd. Enkele opvallende toevoegingen in de huurovereenkomst zijn:
- Artikel 13 (Openingstijden): Een artikel om de openingstijden mee te nemen in de huurovereenkomst. Door een wijziging in de Winkeltijdenwet, kan de verhuurder enkel openingstijden afdwingen waar de huurder op voorhand mee heeft ingestemd. Dit artikel voorziet in deze wijziging.
- Artikel 14 (Overheidsmaatregelen): Na de coronapandemie kon dit artikel niet missen. De huurkorting tijdens de coronapandemie werd door de Hoge Raad gebaseerd op onvoorziene omstandigheden.[1] Dit artikel probeert te voorkomen dat algemeen geldende overheidsmaatregelen een onvoorziene omstandigheid zijn en wil bij nieuwe maatregelen de discussie over huurkorting ondervangen. In artikel 14 is opgenomen dat partijen bij nieuwe algemeen geldende overheidsmaatregelen in overleg zullen treden over de betalingsverplichting van huurder en dat de betalingsverplichting van huurder ongewijzigd blijft totdat partijen een andersluidende afspraak hebben gemaakt.
- Artikel 15 (Duurzaamheid/Green Lease): Verduurzaming (van vastgoed) is een steeds belangrijker wordend onderwerp. Artikel 15 bevat een uitvoerige regeling, waarin partijen afspraken maken over het nemen van duurzaamheidsmaatregelen.
- Ook heeft de ROZ een uitgebreide matrix opgesteld die als handleiding kan dienen.
Naast aanpassingen in de huurovereenkomst zijn ook enkele algemene bepalingen aangepast. Zo is de van de wet afwijkende definitie van het begrip ‘gebrek’ verwijderd, waardoor partijen terugvallen op de wettelijke definitie en is (als gevolg van talloze procedures) duidelijk gemaakt dat boetes niet opeenstapelen. Verder heeft de ROZ naast een proces-verbaal van oplevering, ook een tekstvoorstel geschreven dat kan dienen voor een alternatieve huurprijs, gebaseerd op omzet:
- Omzethuur: de ROZ geeft een gedetailleerd voorbeeldartikel geschreven voor wanneer partijen een (gedeeltelijke) omzethuurprijs willen overeenkomen. Het voorbeeldartikel is zeer omvangrijk (vier pagina’s!) en verhuurdersvriendelijk.
Voor een uitgebreidere toelichting verwijzen wij u naar de handleiding die eveneens op de website van de ROZ gepubliceerd is.
De Huurdersvariant op het ROZ-model Winkelruimte 2022
Een aantal brancheorganisaties heeft begin 2024 een huurdersvariant op het ROZ-model Winkelruimte 2022 (Huurdersvariant) gepubliceerd. Kortgezegd vinden de brancheorganisaties het ROZ-model Winkelruimte 2022 te verhuurdersvriendelijk en moet de Huurdersvariant een meer evenwichtigere versie zijn. Voor de goede orde, de ROZ was hier niet bij betrokken. Het is discutabel of de Huurdersvariant daadwerkelijk een meer gebalanceerde versie biedt en of deze in praktijk zal worden geaccepteerd. Voor een aanhuurmakelaar kan het model in ieder geval ter inspiratie dienen bij de onderhandelingen voor een nieuwe huurovereenkomst.
De Huurdersvariant is met een toolkit gepubliceerd. De toolkit bestaat uit de Huurdersvariant, de toelichting op deze variant, een document waarin uitsluitend de gewijzigde bepalingen zijn opgenomen, een alternatieve omzethuurbepaling en een alternatief proces-verbaal van oplevering. Een paar artikelen springen in het oog:
- Artikel 1.6 (Energielabel): Er is een label-c verplichting opgenomen voor het gehuurde. Er is op dit moment een wettelijke verplichting dat een 230a-ruimte (kantoorruimte) een energielabel van label-c moet hebben. Deze verplichting bestaat (nog) niet voor winkelruimte. Er is geen verplichting over de hoogte van het energielabel opgenomen in het ROZ-model.
- Artikel 4.5 (Indexering): De huurprijsindexering wordt gemaximeerd op 2% per jaar. In het ROZ-model is er geen maximum opgenomen. De afgelopen jaren schoot de inflatie, waar de indexatie op gebaseerd is, omhoog (vorig jaar uitgaande van indexatie per januari o.a. 14,5%). In de toelichting op de Huurdersvariant is ook een staffelvariant voor de huurindexatie voorgesteld.
- Artikel 5 (Servicekosten): In de Huurdersvariant verliest de verhuurder veel zeggenschap over het afrekenen en het wijzigen van de servicekosten. Zo kan de verhuurder slechts met toestemming van de huurders de levering van zaken en diensten naar soort en omvang wijzigen of laten vervallen.
- Artikel 14 (Pandemieclausule): De in het ROZ-model 2022 geïntroduceerde ‘Overheidsmaatregelen’ clausule is herschreven in de Huurdersvariant. Indien overheidsmaatregelen in verband met een pandemie (of een daarmee vergelijkbare situatie) leiden tot omzetdaling van het bedrijf dat huurder in het gehuurde exploiteert, wordt aangesloten bij de formule van de Hoge Raad over de corona-huurkorting. Er hoeft in dit model dus niet gewacht te worden totdat partijen afspraken met elkaar hebben gemaakt.
- Artikel 15 (Duurzaamheid): Ook het nieuwe ‘Duurzaamheid/Green-lease’ artikel is herschreven in de Huurdervariant. Het artikel gaat er nu van uit dat partijen tijdens de onderhandelingen overleggen over duurzaamheidsmaatregelen. Deze afspraken kunnen partijen in een bijlage vastleggen. Ook is opgenomen dat de verhuurder verplicht is zijn toestemming te verlenen voor energiebesparende maatregelen.
- Artikel 17 (Staat van het gehuurde): In artikel 17 is opgenomen dat de verhuurder garandeert dat het gehuurde gebruikt kan worden conform de overeengekomen bestemming. Het ROZ-model maakt daarentegen een nadrukkelijk onderscheid tussen het gebruik van het gehuurde als bedrijfsruimte en het gebruik conform de bestemming. In het ROZ-model garandeert de verhuurder alleen dat het gebruik van het gehuurde als bedrijfsruimte. In de Huurdersvariant is dit onderscheid komen te vervallen.
- Artikel 22 (Aansprakelijkheid huurder en verhuurder): In de algemene bepalingen van het ROZ-model 2022 is ten nadele van de huurder afgeweken van de wettelijke gebrekenregeling. In de Huurdersvariant wordt dit deel van de algemene bepalingen niet van toepassing verklaard, waardoor de wettelijke regeling weer geldt.
Tot slot
Bij 290-bedrijfsruimte is sprake van veel (semi)dwingend recht. Dat neemt niet weg dat er over veel onderwerpen uiteraard onderhandeld kan worden en het ROZ-model dan wel de Huurdersvariant daarbij een belangrijke rol kunnen spelen. Zo nodig kunnen partijen een verzoekschrift indienen bij de kantonrechter om af te wijken van (semi)dwingend recht (met uitzondering van het wettelijke artikel over indeplaatsstelling). Partijen zijn niet gebonden aan de hiervoor genoemde modellen. Zo zal de overheid in de regel gebruik willen maken van haar eigen model. Indien wel een van de modellen wordt gebruikt, dan staat het partijen vrij (zichtbaar) wijzigingen aan te brengen. De modelhuurovereenkomsten lenen zich daarom goed ter inspiratie bij onderhandelingen. Voor een nadere toelichting op alle wijzigingen verwijzen wij u graag naar de handleidingen die bij beide modellen zijn opgesteld.
Het ROZ-model Winkelruimte 2022 (met toelichting): Model Winkelruimte - ROZ
De Huurdersvariant op het ROZ-model Winkelruimte 2022 (met toelichting): KHN | Huurdersvariant ROZ-model
Auteurs
Cornélie Arnouts en Philip du Perron, advocaten vastgoedrecht en beroepsaansprakelijkheid Dentons
