6 februari 2019 - Ouders en eigenaar van een makelaarskantoor dragen hun zoon voor als huurder en treden op als beheerder. Als alles goed gaat is er natuurlijk geen probleem. In dit geval gebruikt de zoon de woning voor oneigenlijke doeleinden. Wat zijn de gevolgen voor het makelaarskantoor en de ouders?
Een echtpaar runt samen een makelaarskantoor en wordt ingeschakeld voor de verkoop van een woning. De verkoop wil niet vlotten en uiteindelijk geeft het echtpaar aan dat hun zoon wel interesse heeft om de woning te huren. De eigenaar van de woning en de zoon tekenen een huurovereenkomst op basis van het standaard ROZ-model 2003 voor woonruimte. De huurprijs bedraagt EUR 700 plus EUR 200 voor gas, water en licht (het energiecontract blijft op naam van de eigenaar staan). In de huurovereenkomst is opgenomen dat het makelaarskantoor als beheerder optreedt, waarover artikel 26 van de algemene bepalingen bepaalt: “Ingeval door verhuurder een beheerder is of wordt aangesteld, zal huurder zich omtrent alle met de overeenkomst verband houdende aangelegenheden met de beheerder verstaan.”
Inval politie
Alles lijkt in kannen en kruiken. De eigenaar brengt zo’n half jaar ná het ingaan van de huurovereenkomst zelfs nog een onaangekondigd bezoekje aan de woning. Bij die steekproef lijkt er niets aan de hand te zijn; op de begane grond ziet alles er keurig uit. Totdat de politie een paar maanden later een inval doet in de woning. Er worden 509 hennepplanten in beslag genomen en geconstateerd dat sprake is van diefstal van energie.
Ouders aansprakelijk?
Kort hierna stelt de verhuurder de makelaars (lees: de ouders van de huurder) aansprakelijk. Volgens de verhuurder zouden de makelaars onvoldoende toezicht hebben gehouden op het gehuurde als beheerder. De makelaars wijzen de aansprakelijkheid van de hand, waarna de eigenaar een procedure aanhangig maakt. Daarbij vordert de eigenaar (onder meer) vergoeding van zijn schade met betrekking tot herstel van de woning (zo’n EUR 25.000), achterstallige huur, de door de energieleverancier in rekening gebrachte kosten en overige kosten. Aan die vordering legt de verhuurder (voor zover relevant) drie standpunten ten grondslag: de makelaars zouden tekort zijn geschoten in de nakoming van (i) de beheersovereenkomst tussen partijen dan wel (ii) de overeenkomst tot bemiddeling bij verhuur. Tevens zouden de makelaars (iii) onrechtmatig hebben gehandeld jegens de verhuurder door hun zoon voor te dragen als huurder van de woning. Bij de rechtbank vangt de eigenaar bot. Daarna volgt een hoger beroep procedure. Het hof oordeelt als volgt.
Het hof bepaalt dat de vordering van de eigenaar niet gebaseerd kan worden op een tekortkoming in de nakoming van de beheerovereenkomst. Hiertoe overweegt het hof dat uit artikel 26 van de algemene bepalingen enkel volgt dat de huurder zich voor aangelegenheden met betrekking tot de woning tot de makelaars zou moeten richten. Verder is over de uitoefening van eventuele werkzaamheden in het kader van beheer niets bepaald. Er zijn geen schriftelijke afspraken tussen partijen op grond waarvan de makelaar bijvoorbeeld gehouden zouden zijn geweest om het gehuurde (regelmatig) te inspecteren. Voor zover de eigenaar anders betoogt, valt dat niet te rijmen met het feit dat de eigenaar uit eigen beweging een onverwacht bezoek heeft gebracht aan de woning.
Ook het tweede standpunt, dat de makelaars tekort zouden zijn geschoten in de nakoming van de overeenkomst tot bemiddeling bij verhuur, volgt het hof niet. Uit het enkele feit dat de makelaars hun zoon naar voren hebben geschoven als potentiële huurder, volgt volgens het hof niet dat een bemiddelingsovereenkomst bij verhuur tot stand zou zijn gekomen. Daarbij is tevens relevant dat hierover niets op schrift is gesteld en dat de makelaars geen vergoeding hebben ontvangen voor de verhuur van de woning. Er was enkel een bemiddelingsovereenkomst tot verkoop en dat is hier niet aan de orde.
Dan resteert nog het derde standpunt van de eigenaar: de onrechtmatige daad. Hiertoe overweegt het hof dat als vast zou komen te staan dat de makelaars, toen zij hun zoon voordroegen als huurder, wisten dat hij een hennepkwekerij zou gaan exploiteren, zij onrechtmatig jegens de verhuurder hebben gehandeld. Dat de makelaars dit wisten, staat volgens het hof echter nog niet vast. De bewijslast van die feiten en omstandigheden rust op de eigenaar. Het hof geeft de eigenaar de mogelijkheid die stelling te bewijzen. Mocht de eigenaar niet in deze bewijsopdracht slagen, dan krijgt de eigenaar van het hof ook nog de gelegenheid om te bewijzen dat de makelaars, toen de huur was ingegaan, actief hebben meegedaan in de aanleg en/of exploitatie van de hennepplantage. Als de verhuurder niet slaagt in een van deze twee bewijsopdrachten, zal het hof ook in hoger beroep zijn vorderingen afwijzen.
Auteur
Daniel Brand, Dentons Boekel
[email protected]
