Uitspraak Hoge Raad
Nog altijd lopen er behoorlijk veel procedures over huurkortingen samenhangend met corona. Eind vorig jaar heeft de Hoge Raad vlak voor kerst, op 24 december duidelijkheid geschept over een aantal prangende vragen rondom dit onderwerp. Kort samengevat is geoordeeld dat de coronapandemie geen huurrechtelijk gebrek oplevert, maar hooguit als een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in artikel 6:258 BW kan worden beschouwd. Indien door de huurder kan worden aangetoond dat sprake is van een substantiële omzetdaling als gevolg van (de) corona(maatregelen), kan de rechter de huurovereenkomst wijzigen op grond van onvoorziene omstandigheden door de huurprijs tijdelijk te verlagen.
In dat kader heeft de Hoge Raad een duidelijke berekeningsmethodiek aangedragen die wordt aangeduid als de ‘vastelastenmethode’. Deze methode houdt rekening met de door een huurder eventueel ontvangen Tegemoetkoming Vaste Lasten ('TVL'), die rechtstreeks in mindering wordt gebracht op de vaste lasten van de huurder. Vervolgens wordt de overgebleven ‘pijn’ (omzetdaling) gelijkelijk tussen de huurder en de verhuurder verdeeld. De door de Hoge Raad gegeven formule voor de te berekenen huurkorting luidt dus:
Huurkorting = (totale werkelijke vaste lasten – TVL-bedrag) x (huurdeel van de werkelijke vaste lasten) x percentage omzetvermindering x 50%.
Volgens de Hoge Raad kunnen er ‘bijzondere omstandigheden’ zijn die rechtvaardigen dat wordt afgeweken van de gelijke verdeling als bedoeld in haar formule. De Hoge Raad heeft aangegeven dat de financiële positie van partijen een afwijking zou kunnen rechtvaardigen, terwijl ook de achtergrond van een huurovereenkomst relevant kan zijn. Dat klinkt allemaal erg algemeen. De vraag is hoe de lagere rechters hier in de praktijk mee omgaan.
Bijzondere omstandigheden
Inmiddels is na de uitspraak van de Hoge Raad wat (lagere) rechtspraak op gang gekomen over de vraag welke bijzondere omstandigheden afwijking van de vastelastenmethode zouden kunnen rechtvaardigen.
Geen schadebeperkende maatregelen getroffen
Zo heeft de rechtbank Rotterdam geoordeeld dat een afwijking van de verdeling gerechtvaardigd was nu de huurder niet (voldoende) schadebeperkende maatregelen had getroffen om de omzetdaling als gevolg van corona tegen te gaan. In dit geval had de huurder, een restaurant -zonder daarvoor een goede verklaring te hebben - nagelaten om een afhaal- of bezorgservice op te zetten. De verhuurder voerde aan dat de huurder hiermee niet voldoende haar schade als gevolg van corona had beperkt. De rechter ging hierin mee en dit leidde ertoe dat de huurder minder huurkorting kreeg.
In de uitspraak van diezelfde rechtbank van enkele weken later, had de huurder (een koffiezaak) wél een goede verklaring voor het niet (kunnen) opzetten van een take away/ bezorgservice: ze had daartoe namelijk weliswaar een poging gedaan, maar de daarmee samenhangende kosten overstegen de baten zodat de bezorgservice al snel moest worden stopgezet om meer schade te voorkomen. Nu de huurder wel had geprobeerd om haar schade te beperken, kon deze huurder wel aanspraak maken op een huurkorting conform de vastelastenmethode, zonder correctie ten nadele van de huurder.
Online verkopen meerekenen?
Veel verhuurders hebben bovendien aangevoerd dat de online omzetten een rol moeten spelen bij de vaststelling van de omzetdaling. De redenering is dan dat een deel van de omzet van de fysieke winkel is weggevloeid richting de webshop, zodat de online omzetten bij de omzet opgeteld moeten worden. Daar is een aantal kantonrechters ook in meegegaan.
Na het arrest van de Hoge Raad zijn er echter al verschillende kantonrechters geweest die niet meer met deze redenatie van verhuurders meegaan. De rechters verwijzen daarbij naar de conclusie van de Advocaat-Generaal, mr. Wissink, bij het arrest van de Hoge Raad. Hij stelt daarin dat het omzetverlies dient te worden bepaald uitsluitend voor het huurobject waarop de huurovereenkomst betrekking heeft. Daarbij gaat het dus niet om de omzet die de huurder met andere activiteiten (waaronder online verkopen) heeft behaald. Een afwijking van dit uitgangspunt zal (door de verhuurder) gemotiveerd dienen te worden. Dus de verhuurder zal moeten aantonen dat de online omzetstijging verband houdt met het wegvloeien van omzet van de desbetreffende winkellocatie.
Het mag duidelijk zijn dat het voor een verhuurder bijna een onmogelijke opgave is om dit aan te tonen. Bovendien lijkt het wat ons betreft onder omstandigheden redelijk om bij sterk stijgende online verkopen, bijv. van een keten (doordat de winkels tijdens de pandemie – deels – gesloten waren) voor de omzetberekening toch ook (deels) rekening te houden met die online verkopen, indien aannemelijk is dat deze (deels) kunnen worden toegerekend aan een bepaalde winkel. Hoe rechters daar in de op dit moment nog lopende procedures tegenover staan, is afwachten.
Auteurs
Cornélie Arnouts (foto) i.s.m. Liesbeth Mulckhuijse
