11 september '24 - De Hoge Raad heeft onlangs een belangrijk arrest gewezen over schadevergoeding bij koop. Wat was er aan de hand?
Het geschil
Partijen onderhandelen over de koop van een bedrijventerrein bestaande uit diverse units en een loods. Koper is voornemens het terrein te gaan verhuren. Vervolgens ontstaat er een conflict tussen partijen over de vraag of de koop ook de loods omvat. Op 19 januari 2017 berichten verkopers dat zij afzien van de verdere verkoop. De koper accepteert dit niet en stelt dat de koopovereenkomst inclusief loods een feit is en dat verkopers verplicht zijn om mee te werken aan levering. Koper stelt verkopers meerdere malen alsnog in de gelegenheid om binnen een gestelde termijn het perceel te leveren. Op 3 februari 2017 laten verkopers ook de laatste termijn voor nakoming verstrijken. De koper stapt daarop naar de rechter en eist dat verkopers tot levering van het perceel worden veroordeeld. Daarnaast vraagt hij om schadevergoeding van onder andere de gederfde huurinkomsten vanaf 19 januari 2017.
Kern
De kern van deze zaak draait om de vraag wanneer ‘verzuim’ intreedt. Dit is een juridische voorwaarde om überhaupt verdere stappen te kunnen nemen. Is dit zodra verkopers mededelen dat zij niet zullen nakomen? Of schuift die termijn op nadat koper een termijn heeft gesteld om alsnog na te komen naar het moment waarop deze termijn verstrijkt? Het antwoord op deze vragen is cruciaal voor het moment vanaf wanneer schadevergoeding kan worden gevorderd.
Spelregels voor verzuim
Terug naar de basis: hoe zit het ook alweer met verzuim en ingebrekestelling? Een vordering tot levering is een vordering tot nakoming van de afspraken uit de koopovereenkomst. Voor een dergelijke vordering is geen verzuim nodig, maar dit geldt wel voor schadevergoeding wegens wanprestatie. Als hoofdregel geldt dat verzuim nodig is, als behoorlijke nakoming nog mogelijk is. In dat geval moet een schriftelijke aanmaning (ingebrekestelling) aan de wederpartij worden gestuurd, waarin hem nog een redelijke termijn voor nakoming wordt gegeven. Is de verbintenis opeisbaar en laat die partij de termijn ongebruikt verstrijken, dan is hij vanaf dat moment in verzuim en is hij gehouden tot vergoeding van de schade. Een belangrijke uitzondering daarop is dat geen ingebrekestelling nodig is en verzuim vanzelf intreedt als uit een mededeling van de schuldenaar blijkt dat hij niet zal nakomen. In dat geval heeft het immers geen zin meer de schuldenaar alsnog in de gelegenheid te stellen na te komen.
Rechtbank & Gerechtshof
De rechtbank en het hof oordelen in deze zaak dat een koopovereenkomst (inclusief loods) tot stand is gekomen en veroordelen verkopers tot levering. Hoewel uit de mededeling van verkopers – dat zij afzagen van de koop – op 19 januari 2017 weliswaar volgt dat zij niet meer zullen nakomen, treedt het verzuim pas in na ingebrekestelling op 3 februari 2017. Het hof merkt daarbij op dat kopers in de brief waarin zij verkopers in de gelegenheid hebben gesteld alsnog na te komen, niet hebben gewezen op de rechtsgevolgen van verzuim wegens de mededeling van verkopers dat zij niet zouden nakomen. Slechts een klein deel van de gevorderde schadevergoeding wordt toegewezen.
Hoge Raad
De Hoge Raad fluit het hof terug en oordeelt dat het verzuim van verkopers al door hun mededeling op 19 januari 2017 was ingetreden, omdat koper daaruit kon opmaken dat verkopers niet zouden nakomen. Kortom voor het intreden van verzuim is geen ingebrekestelling nodig. De Hoge Raad vindt het ook niet nodig dat koper zich expliciet (of impliciet) beroept op de rechtsgevolgen van verzuim. Het staat koper vrij om zich pas later (in een procedure) op het eerder ingetreden verzuim te beroepen. Door verkopers na het ingetreden verzuim alsnog de gelegenheid te bieden om hun leveringsverplichting na te komen, doet koper geen afstand van het recht zich op het verzuim te beroepen. Ook is geen sprake van rechtsverwerking (verlies van recht). Kortom, koper kan zich blijven beroepen op het op eerder ingetreden verzuim en dat moment dient als startpunt voor vergoeding van de schade. Met andere woorden: de schade voor de gederfde huurinkomsten komt al vanaf 19 januari 2017 voor vergoeding in aanmerking.
Gevolgen voor uw praktijk
De Hoge Raad heeft in dit arrest duidelijk gemaakt dat als uit een mededeling van de wederpartij volgt dat hij niet zal nakomen, hij in verzuim verkeert. In dat geval staat het uw klant vrij om zijn wederpartij alsnog (onverplicht) in de gelegenheid te stellen om na te komen, zonder dat hij zijn kansen verspeelt om vanaf het eerste moment van verzuim schadevergoeding te vorderen. In de praktijk zal echter niet snel sprake zijn van een klip en klare mededeling waaruit volgt dat de schuldenaar niet zal nakomen. In het geval van twijfel luidt mijn advies: bij twijfel niet inhalen. Het arrest leert dat het sturen van een ingebrekestelling ook geen kwaad kan. Indien nodig kunt u achteraf een discussie voeren over het moment waarop het verzuim intreedt en schadevergoeding kan worden gevorderd.
HR 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:575
Auteur
Liesbeth van Maaren, advocaat vastgoed & beroepsaansprakelijkheid bij Dentons
