29 mei '24 - Vorig jaar en dit jaar zijn er twee wetten ingevoerd die direct van invloed zijn op de werkzaamheden van vastgoedbeheerders. Het betreft de Wet Goed Verhuurderschap en de Wet Kwaliteit Incassodienstverlening. Uit beide wetten vloeien verplichtingen voort die van belang zijn om in acht te nemen bij de uitvoering van beheerswerkzaamheden. Hieronder is kort opgenomen om welke verplichtingen het gaat.
Goed Verhuurderschap
Allereerst kort over de Wet Goed Verhuurderschap (Wgv). Deze wet is vanaf 1 juli 2023 van kracht en brengt zowel verplichtingen voor verhuurders als vastgoedbeheerders met zich mee. Het doel van deze wet is om ongewenste verhuurpraktijken te voorkomen en woningzoekenden, huurders en arbeidsmigranten beter te beschermen. In het kort geeft de Wgv gemeenten meer mogelijkheden om ongewenst verhuurgedrag, zoals woondiscriminatie, intimidatie, onredelijke servicekosten en een te hoge borg tegen te gaan. De hoofdlijnen van deze wet zijn al eerder in een column in deze nieuwsbrief uiteengezet. [1] De gemeente kan optreden tegen overtreding van de voorschriften van de Wvg en kan een waarschuwing, bestuursdwang of bestuurlijke boete opleggen. In het uiterste geval kan de gemeente het beheer van de woning overnemen.
Een van de onderdelen van de Wgv is dat op vastgoedbeheerders een informatieplicht rust. Die informatieplicht houdt in dat vastgoedbeheerders huurders schriftelijk dienen te informeren over (onder meer) de algemene rechten en plichten ten aanzien van het gehuurde, voor zover die niet in de huurovereenkomst staan. Concreet betekent dit dat huurders expliciet gewezen moeten worden op de bestemming van het gehuurde, wanneer de verhuurder het gehuurde mag betreden, de huur- en huurprijsbescherming, de onderhoudsverplichtingen en wanneer de huurder naar de Huurcommissie of de kantonrechter kan stappen.
Deze informatieplicht geldt voor alle nieuwe huurovereenkomsten die vanaf 1 juli 2023 zijn gesloten. Die huurders dienen direct geïnformeerd te worden (bijvoorbeeld door deze informatie als bijlage bij de huurovereenkomst toe te voegen). Voor bestaande huurovereenkomsten geldt een overgangsperiode voor het verstrekken van de hiervoor genoemde schriftelijke informatie van 1 jaar na inwerkingtreding van de Wgv. Dit betekent dat voor alle bestaande huurovereenkomsten de huurder uiterlijk 1 juli 2024 geïnformeerd dient te zijn over bovenstaande punten.
Het is dus van belang om voor 1 juli a.s. in actie te komen, voor zover de huurders nog niet zijn geïnformeerd. Om het vastgoedbeheerders makkelijk(er) te maken heeft de ROZ een template opgesteld. [2]
Wet Kwaliteit Incassodienstverlening
Waar de Wgv redelijk wat aandacht heeft gekregen in (vak)media, geldt dat in mindere mate voor de Wet Kwaliteit Incassodienstverlening (Wki). Ook deze wet brengt sinds 1 april jl. belangrijke gevolgen voor vastgoedbeheerders met zich mee. Het doel van deze wet is om de kwaliteit van de private buitenechtelijke incassodienstverlening te verbeteren. Op grond van de Wki moeten incassodienstverleners vanaf 1 april 2024 aan kwaliteitseisen voldoen en zich verplicht registreren. [3] Door deze registratieplicht wordt de incassodienstverlening voor het eerst gereguleerd. Toezicht en handhaving van de Wki gebeurt door de inspectie Justitie en Veiligheid (Inspectie JenV). Bij overtreding kan de Inspectie JenV een last onder dwangsom of een boete opleggen. Ook is het mogelijk voor de Inspectie JenV om incassodienstverleners (tijdelijk) te schorsen of de registratie in het register incassodienstverlening (permanent) door te halen.
Vanwege de ruime omschrijving van incassowerkzaamheden (“activiteiten ter verkrijging van voldoening buiten rechte van een vordering tot betaling van een geldsom”) valt het sturen van simpele betalingsherinnering of huuraanmaning hier ook onder. Verder beperkt de wet zich niet alleen tot woningverhuur. Als de schuldenaar een ‘natuurlijk persoon’ is, dan is de Wki van toepassing. Niet alleen consumenten vallen hier dus onder, maar ook ondernemers die bijvoorbeeld via een eenmanszaak, vof of maatschap opereren (niet een B.V. of N.V.). De Wki heeft hierdoor een zeer ruim toepassingsbereik en strekt zich uit over zowel de particulier als commercieel vastgoedbeheer.
Op grond van de Wki moeten dienstverleners (waaronder vastgoedbeheerders) zich verplicht registreren in een register dat voor iedereen is in te zien. Aan hun werk worden kwaliteitseisen gesteld op het gebied van vakbekwaamheid, omgang met schuldeisers en schuldenaren, informatievoorziening en klachtbehandeling.[4] Bestaande incassodienstverleners moeten zich binnen een jaar na 1 april 2024 registreren. Incassodienstverleners die starten met hun dienstverlening na 1 april jl. moeten zich direct inschrijven.
Daarnaast bevat de wet een bepaling om de stapeling van incassokosten bij terugkerende vorderingen te beperken (maximaal EUR 140 euro per zes maanden als de maandelijkse vordering lager is dan EUR 266,67). De beperking van de incassokosten zal vanaf 1 oktober 2024 van kracht zijn.
Conclusie
Zowel de Wgv als Wki brengen verplichtingen met zich mee waar vastgoedbeheerders bij hun dagelijkse werkzaamheden rekening mee moeten houden. De Wgv is vorig jaar al ingevoerd, maar vanwege de overgangsperiode dienen vastgoedbeheerders (en verhuurders) vóór 1 juli a.s. huurders schriftelijk te infomeren over (onder meer) hun rechten en plichten. Ook na invoering van de Wki is actie vereist. Bestaande vastgoedbeheerders dienen zich vóór 1 april 2025 te registreren en aan de kwaliteitseisen te voldoen. Werk aan de winkel dus!
[1]https://vereende.nl/kenniscentrum/wet-goed-verhuurderschap-verhuurbemiddelaars-opgelet!/
Auteur
Daniel Brand, Advocaat bij Hemwood
