Aankoop weiland
Rechtbank Gelderland moest zich uitspreken in een zaak tussen twee broers.[1] Wat was er aan de hand? De broers woonden in dezelfde straat. Aan die straat lag een weiland, dat destijds door de ene broer aan de andere was verkocht. De koopovereenkomst (opgesteld door de makelaar van de verkopende broer) bepaalde voor zover hier relevant: “a. Partijen vestigen hierbij het voorkeursrecht van koop ten gunste van verkoper indien koper het onderhavige wil verkopen” en “b. Verkoper heeft op verzoek het recht van koop”. Overigens bevatte ook de akte van levering een apart voorkeursrecht, maar die akte laat ik buiten beschouwing nu dat kennelijk geen rol speelde in de procedure.
De broers raakten met elkaar in onmin en de eigenaar van het weiland ontving een brief van zijn broer die aanspraak maakte op de (aan)koop van het weiland. Hij stelde dat hij op grond van de koopovereenkomst een koopoptie had en de prijs zo nodig moest worden vastgesteld door een onafhankelijke deskundige. De eigenaar was niet voornemens, noch bereid tot verkoop en de zaak werd dus voorgelegd aan de rechtbank. De rechtbank stelde voorop dat de term “recht van koop” geen vaste juridische betekenis heeft. Verder overwoog de rechtbank dat onvoldoende was onderbouwd dat sprake zou zijn van een koopoptie, oftewel een volledig en onherroepelijk aanbod waardoor na aanvaarding daarvan een koopovereenkomst tot stand zou komen. De rechtbank legde het beding uit aan de hand van de partijbedoelingen en stelde vast dat -gelet op de tekst- slechts sprake kon zijn van een uitnodiging om in onderhandeling te treden of een uitnodiging om een aanbod te doen. Kort en goed: er was geen koopoptie overeengekomen, maar er gold slechts een voorkeursrecht. Hieruit volgde dus dat de eigenaar niet gehouden was om het weiland aan zijn broer te verkopen.
[1] Rb. Gelderland 23 februari 2022, ECLI:NL:RBGEL:2022:1002
Bedrijfsruimte voor valet parking
Ook Rechtbank Oost-Brabant moest zich uitspreken over een zaak met wel of geen voorkeursrecht. [2] Hier speelde het volgende: Huurder hield zich (via haar onderhuurder/zustervennootschap) bezig met valet parking en huurde een bedrijfsruimte op loopafstand van de aankomst/vertrekhal van Eindhoven Airport. Tussen huurder en verhuurder was een voorkeursrecht overeengekomen op grond waarvan verhuurder, nadat hij voornemens zou zijn het pand te verkopen, hij dit eerst aan de huurder zou moeten aanbieden. Zouden partijen vervolgens niet binnen een maand tot een koopovereenkomst komen, dan zou het de verhuurder vrij staan de zaak aan een ander te verkopen. De onderhandelingen verliepen moeizaam en partijen kwamen niet tot een koopovereenkomst. Vervolgens verkocht de verhuurder het pand aan Eindhoven Airport (concurrent van huurder). De huurder startte een procedure tegen de verhuurder (en koper) en stelde dat de verhuurder in strijd had gehandeld met het voorkeursrecht door haar geen serieuze kans te bieden om tot een koopovereenkomst te komen en het pand aan haar concurrent te verkopen.
De rechtbank maakt hier korte metten mee en stelde vast dat het beding weliswaar strekt ter bescherming tegen overname door derden, maar partijen niet hebben afgesproken hoe het beding in de praktijk precies moest worden ingevuld. Dit kwam dan ook voor rekening van de huurder. Zo was het – gelet op de tekst van het beding – de verhuurder niet verboden om oriënterende gesprekken met potentiële kopers te voeren (hetgeen gebruikelijk is bij commerciële vastgoedtransacties). Ook deed het feit dat de vraagprijs (veel) hoger was dan de waarde die door taxateurs van de huurder was vastgesteld niet ter zake, nu partijen niets hebben afgesproken over de waardebepaling en de koopprijs van het pand en de huurder nota bene nog in staat is gesteld dat bedrag te (over)bieden. Dat Eindhoven Airport zich van een concurrent zou kunnen ontdoen door de (aan)koop van het pand (de huurovereenkomst was destijds verlengd tot 31 maart 2023) kon dan ook niet aan de verhuurder worden tegengeworpen. De rechtbank stelde dus vast dat het voorkeursrecht niet was geschonden en wees de vorderingen af.
[2] Rb. Oost-Brabant 13 juli 2022, ECLI:NL:RBOBR:2022:2848
